家人們有沒有發(fā)現(xiàn)，最近刷房產(chǎn)視頻總刷到 “第四代住宅”？啥意思呢？簡(jiǎn)單說就是以前咱住的電梯房是第三代，現(xiàn)在新出的第四代，每家都帶個(gè)大花園，不是陽(yáng)臺(tái)那種小旮旯，是能種花種草、搭個(gè)小帳篷，甚至能種樹的空中庭院！北京有個(gè)項(xiàng)目，露臺(tái)面積直接干到 25 平米，挑高 6 米，種花種樹都不耽誤，關(guān)鍵這部分面積還不算房本，得房率能到 90% 以上。長(zhǎng)沙更狠，170 平米的戶型送 26 平米花園，240 平米的送 45 平米，得房率超 95%，相當(dāng)于白撿一間大客廳。

而就在這股風(fēng)正勁的時(shí)候，王石老爺子拋出了個(gè)重磅觀點(diǎn)：“房子真正作為使用品剛開始”?？赡苡腥擞X得這話玄乎，房子不就是用來住的嗎？但咱回想下過去二十年，房子更像個(gè) “理財(cái)產(chǎn)品”。有人囤個(gè)三五套，一套都不住，就等著漲價(jià)賣差價(jià)；年輕人買房，先看地段能不能升值，學(xué)區(qū)夠不夠好，反而把 “住得舒不舒服” 放后頭了。王石這話說的，就是樓市要變天了 —— 炒作的時(shí)代過去了，以后買房，咱真正要為 “居住體驗(yàn)” 買單了。

為啥偏偏現(xiàn)在，第四代住宅能火起來，王石也敢說居住新時(shí)代來了？核心就三個(gè)原因，咱掰開揉碎了說：

第一，炒房的時(shí)代徹底涼了。以前房?jī)r(jià)瘋漲，開發(fā)商只要蓋出房子就能賣，根本不用琢磨戶型好不好、環(huán)境舒不舒服?，F(xiàn)在不一樣了，大家不缺房子住了，手里有一套兩套的人不少，再買房就是想住得更舒坦。開發(fā)商想活下去，就得從 “賣鋼筋水泥” 變成 “賣生活方式”，第四代住宅的空中花園，正好戳中了咱中國(guó)人心里的田園夢(mèng) —— 城里住樓，還能有塊自己的小院子。

第二，咱的居住需求真的升級(jí)了。疫情那幾年，大家在家待的時(shí)間變長(zhǎng)，才發(fā)現(xiàn)老房子的毛病：陽(yáng)臺(tái)太小曬不開被子，想養(yǎng)花只能擺幾盆多肉，孩子想跑跳沒地方，老人想遛彎只能去樓下公園。第四代住宅剛好解決這些痛點(diǎn)，空中花園能養(yǎng)花種草，小區(qū)里還有上萬(wàn)平方米的自然景觀，人工湖、幾十種樹種，不用出小區(qū)就能逛公園。清華大學(xué)的專家都說，這就是把戶外空間還給家庭，讓房子不再是冷冰冰的水泥盒子。

第三，政策和市場(chǎng)都在推。現(xiàn)在國(guó)家不鼓勵(lì)炒房，反而支持開發(fā)商做品質(zhì)住宅，住建部都把陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送當(dāng)成合規(guī)操作了，開發(fā)商也愿意做這種創(chuàng)新項(xiàng)目。2025 年重點(diǎn)城市的第四代住宅新項(xiàng)目都要突破 70 個(gè)了，比去年多了不少，連成都、長(zhǎng)沙這些城市都有 80 萬(wàn)就能買到的帶花園戶型，不再是富人專屬。

這股風(fēng)潮帶來的影響，可比咱想的深遠(yuǎn)多了，不光是住得舒服了，還帶動(dòng)了一整條消費(fèi)鏈。最直接的就是裝修和家電行業(yè)，以前裝修頂多弄個(gè)陽(yáng)臺(tái)柜，現(xiàn)在空中花園得專門設(shè)計(jì)，覆土要 50 厘米，還得裝滴灌系統(tǒng)、排水通道，不然澆花的水漏到樓下就麻煩了。家電也跟著升級(jí)，智能灌溉系統(tǒng)、戶外休閑家具、能防風(fēng)雨的戶外空調(diào)，甚至適合小花園的投影設(shè)備都賣得火。數(shù)據(jù)顯示，智能家居系統(tǒng)市場(chǎng)增速都到 35% 了，客廳智能設(shè)備市場(chǎng)規(guī)模突破 1130 億，這些增長(zhǎng)背后，不少都是第四代住宅帶起來的。

而且這還會(huì)改變?cè)鄣纳罘绞健Ｒ郧班徖镏g住對(duì)門都不認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在每層有共享庭院，大家養(yǎng)花種草能互相交流，孩子在公共區(qū)域玩耍，老人一起曬太陽(yáng)聊天，有點(diǎn)回到以前四合院的感覺了。湖南有個(gè)第四代住宅小區(qū)，交付后把架空層改成了閱讀區(qū)、共享會(huì)客廳，鄰里關(guān)系比傳統(tǒng)小區(qū)熱絡(luò)多了，這就是居住品質(zhì)升級(jí)的真正意義 —— 不光房子好，生活也更有溫度了。

但咱也不能光聽好聽的，這事得理性看。我個(gè)人覺得，第四代住宅是樓市的進(jìn)步，但它不是完美的 “神仙房子”，背后的坑也得心里有數(shù)。

首先，“生態(tài)溢價(jià)” 是真的存在。長(zhǎng)沙那些帶花園的項(xiàng)目，單價(jià)比同地段普通住宅貴不少，1.4 萬(wàn)到 1.8 萬(wàn)的價(jià)格，主要面向改善型客戶。開發(fā)商說的 “贈(zèng)送面積”，其實(shí)早就折算到房?jī)r(jià)里了，福州有個(gè)項(xiàng)目，贈(zèng)送率 43%，但售價(jià)比周邊貴 24%，說白了就是羊毛出在羊身上。

其次，維護(hù)成本是筆隱形開支?？罩谢▓@看著美，打理起來可不輕松，澆水、剪枝、防蚊蟲，要是自己沒時(shí)間，就得請(qǐng)人，物業(yè)費(fèi)也比普通小區(qū)高。成都有個(gè)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi) 2.98 元 /㎡，結(jié)果綠植枯死、排水堵塞，業(yè)主還得眾籌請(qǐng)園林公司善后，這些都是實(shí)實(shí)在在的問題。還有隱私問題，錯(cuò)層設(shè)計(jì)雖然采光好，但樓下說話樓上聽得一清二楚，自家花園里的活動(dòng)也容易被鄰居看到，這點(diǎn)開發(fā)商宣傳時(shí)可不會(huì)主動(dòng)說。

但即便有這些問題，我還是覺得這是樓市最該有的樣子。王石說 “房子真正作為使用品剛開始”，這句話的核心不是讓大家趕緊買房，而是告訴我們：樓市終于回歸本質(zhì)了。以前我們?yōu)閷W(xué)區(qū)、為地段、為升值空間買單，以后我們要為陽(yáng)光、為綠色、為舒服的生活買單，這才是房子該有的意義。

第四代住宅的興起，不是偶然，是我們對(duì)美好生活的追求倒逼行業(yè)進(jìn)步的結(jié)果。它可能現(xiàn)在還有瑕疵，價(jià)格也不算親民，但它打開了一個(gè)新方向 —— 以后開發(fā)商比拼的不再是拿地的速度，而是造房的品質(zhì)；我們買房糾結(jié)的不再是 “能不能升值”，而是 “住得爽不爽”。

對(duì)于咱普通人來說，不用羨慕現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)第四代住宅的人，也不用焦慮買不起。樓市的進(jìn)步是循序漸進(jìn)的，今天第四代住宅的花園設(shè)計(jì)，明天可能就會(huì)普及到更多剛需樓盤；今天的 “生態(tài)溢價(jià)”，未來隨著技術(shù)成熟也會(huì)慢慢降低。我們真正該關(guān)注的，是這種 “以居住為核心” 的變化，因?yàn)檫@意味著，以后不管買什么價(jià)位的房子，“住得舒服” 都會(huì)成為開發(fā)商不敢忽視的硬標(biāo)準(zhǔn)。

最后想說，房子終究是用來住的，不是用來炒的。王石的預(yù)言也好，第四代住宅的興起也罷，本質(zhì)上都是樓市在回歸理性、回歸民生。當(dāng)我們買房時(shí)，不再被焦慮裹挾，不再為升值焦慮，而是能從容地挑選一套讓自己住得舒心、住得安心的房子，這才是真正的居住新時(shí)代。至于這個(gè)時(shí)代什么時(shí)候能完全到來，或許還要等幾年，但至少現(xiàn)在，我們已經(jīng)看到了曙光。