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京城樓花《合生縵系三部曲》之二：《縵云ONE調(diào)規(guī)真相》

前不久，張先生接到一張告知單，是縵云ONE發(fā)來(lái)的。

他是縵云ONE一期C1的業(yè)主。

那份告知單的內(nèi)容分三部分：

1、告知項(xiàng)目工程建設(shè)正按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)；

2、二期C2新品即將啟幕，希望老業(yè)主推薦親友認(rèn)購(gòu)，有獎(jiǎng)；

3、對(duì)2025年6月設(shè)計(jì)方案調(diào)規(guī)的進(jìn)展做了說(shuō)明。

蓋章者是北京順開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，即縵云ONE的項(xiàng)目公司。落款時(shí)間為：2025年11月14日。

這個(gè)順開(kāi)地產(chǎn)的母公司，為珠江投資，老板是地產(chǎn)大佬合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的兒子——朱偉航。

對(duì)于告知單的內(nèi)容，張先生照單全收，但他依然有點(diǎn)小失落，C2有首層架空層，還有南北雙陽(yáng)臺(tái)。

他隱約有了背刺的感覺(jué)。

為什么只局部調(diào)規(guī)？

告知單里的第三點(diǎn)內(nèi)容，令張先生有點(diǎn)意外。

大致有如下幾點(diǎn)：

1、C1地塊規(guī)劃將嚴(yán)格按照原審批方案執(zhí)行，配電室按照原方案位于地下；

2、C2地塊新增架空層和共享公共空間；

3、C2地塊因未進(jìn)入銷(xiāo)售階段，配電室由地下調(diào)整至地上規(guī)劃位置；

最關(guān)鍵的一句是，“此次調(diào)整已通過(guò)相關(guān)部門(mén)審核”

這句話，很有力量，花姐找到了“證據(jù)”。

10月21日，縵云one通告了調(diào)規(guī)的反饋意見(jiàn)，里面附了一張終版設(shè)計(jì)圖。

花姐發(fā)現(xiàn)，這張終版圖部分推翻了6月3日公示的調(diào)規(guī)圖，C1地塊里調(diào)到地面的S4#和S5#配電室不見(jiàn)了，室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地也回歸原位；C2的配電室調(diào)至地上。

縵云ONE首次公示報(bào)規(guī)圖，是在2024年2月份。

當(dāng)時(shí)，調(diào)規(guī)方案顯示，C1地塊原設(shè)置于地下車(chē)庫(kù)的S4#和S5#、C2地塊S3#的配電室，不符合拿地文件“多規(guī)合一”會(huì)商意見(jiàn)中電力部門(mén)要求，配電室須設(shè)置于地上。但珠江投資卻將它們?cè)O(shè)置于地下。

2025年6月，縵云ONE公布了調(diào)規(guī)方案，將3座配電室全部設(shè)在地上，其中C1地塊的S1#開(kāi)閉站須向東移動(dòng)10.15米。

這一調(diào)規(guī)方案出爐后，一批C1業(yè)主（尤其是2#和3#）遷怒于開(kāi)發(fā)商，指責(zé)其賣(mài)房時(shí)，“違規(guī)”將配電室放于地下，導(dǎo)致自己上當(dāng)了。

為此，珠江投資找到相關(guān)部門(mén)協(xié)商，最終的結(jié)果是：一期不調(diào)規(guī)，二期調(diào)規(guī)。

但，北京每座社區(qū)基本都是將配電室設(shè)置于地上，為何縵云ONE的C1地塊可以搞特殊化？

二期產(chǎn)品"背刺"一期

縵云one一期調(diào)規(guī)沒(méi)成功，二期倒是順利進(jìn)行了。

張先生最擔(dān)心的是，二期產(chǎn)品對(duì)一期的背刺。

來(lái)看一下二期3棟住宅樓，注入了哪些"好房子"元素：

A、1#、5#和11#住宅樓的一層，調(diào)整為架空層，層高從3.3米變更為4.2米，導(dǎo)致樓棟的高度增加；

B、同時(shí)，1#戶數(shù)從106戶減為103戶，11#戶數(shù)由138戶減為135戶；

B、5#的調(diào)整幅度蠻大，將原來(lái)的層數(shù)從20層變成22層，戶數(shù)從40戶增至42戶。

當(dāng)然，二期地面上多了一座配電室S3#，高4.8米、建面150.88平米。

縵云ONE的這些調(diào)整，依據(jù)是2025年2月12日下發(fā)的《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》等文件。

這是一個(gè)已開(kāi)盤(pán)1年多的老盤(pán)，如果以2024年4月11日拿規(guī)劃證的時(shí)間推算，離“好房子政策”至少晚了10個(gè)月。

二期調(diào)規(guī)最大的變動(dòng)是，原建筑南側(cè)防火挑檐及飄窗，調(diào)整為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，北側(cè)增加設(shè)備平臺(tái)。

一期，縵云ONE南向的陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送了防火挑檐——變陽(yáng)臺(tái)、不封閉，以及南向房間贈(zèng)送飄窗；二期，縵云ONE取消飄窗，增加了南向通面陽(yáng)臺(tái)和北面1個(gè)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。

花姐判斷，縵云ONE二期的陽(yáng)臺(tái)會(huì)封閉進(jìn)入室內(nèi)、進(jìn)深1.5米，贈(zèng)送一半面積；北面設(shè)備陽(yáng)臺(tái)全贈(zèng)送、約2平米，封閉進(jìn)入室內(nèi)。

一期陽(yáng)臺(tái)全贈(zèng)送、不封閉；二期陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送、封閉，誰(shuí)更實(shí)用？張先生是很清楚的。

腹背受敵的現(xiàn)實(shí)

攘外必先安內(nèi)之后，縵云ONE最要緊的，是來(lái)自外部的壓力。

平心而論，在通州乃至整個(gè)北京樓市，縵云ONE都算是個(gè)神盤(pán)。

一年前，它推出了清一色的大平層，分197平米、215平米、261平米和338平米四種戶型，填補(bǔ)了通州樓市的空白。

畢竟，縵云ONE往東4.5公里，就是東六環(huán)了。

它開(kāi)盤(pán)30天攬金25億元，成交均價(jià)6.95萬(wàn)元/平米，單套總價(jià)在1500-2400萬(wàn)/平米。

它賣(mài)得很火，多半是因?yàn)橘N了合生創(chuàng)展的“縵系”標(biāo)簽。(詳見(jiàn)《縵云ONE，是個(gè)貼牌貨！》、《縵云ONE，朱偉航用了“自家”的施工隊(duì)》

但，到了去年第四季度，縵云ONE的表現(xiàn)，開(kāi)始乏力。

海淀功德寺雙子座，朝陽(yáng)的北京宸園、中海萬(wàn)吉玖序、保利朝觀天珺、金茂滿矅、璞樾、紫京宸園等，都成了縵云ONE的對(duì)手。

最要命的是，家門(mén)口多了一個(gè)強(qiáng)勁的對(duì)手：中建運(yùn)河玖院，在東南4.5公里外，

相比縵云ONE，中建運(yùn)河玖院的優(yōu)勢(shì)是，擁有大運(yùn)河一線水景。

從目前中建運(yùn)河玖院領(lǐng)取預(yù)售證的情況看，180平米至270平米戶數(shù)，供應(yīng)187套，已網(wǎng)簽22套，均價(jià)在6.4萬(wàn)元/平米左右，單套最高價(jià)達(dá)到7.73萬(wàn)元/平米。

來(lái)看下縵云ONE的成績(jī)，于2024年5月領(lǐng)證，供應(yīng)342套，網(wǎng)簽201套，成交均價(jià)6.84萬(wàn)元/平——下降了1500元/平米左右，成交金額31.15億元。單套最高價(jià)為7.67萬(wàn)元/平米。

縵云ONE一期剩141套，加上二期未領(lǐng)證