文/上海進深 嚴明會

作為徐匯唯一跨外環(huán)的板塊，華涇自帶偏遠標簽，爭議也一直沒斷過。

有人嫌它偏：“13萬我買濱江，5萬我都嫌遠。”

老華涇人自己都拍著大腿嘀咕：“咱這邊角料，搞個綜合體就能翻身？”

有人看好它的潛力，覺得它是徐匯伸向南上海的一塊“飛地”，承載著徐匯南部TOD的終極夢想。

華涇是整個徐匯唯一新房單價還沒捅破10萬的板塊。

這種斷層式的價差，讓爭論得更兇了。有人覺得這是便宜沒好貨，有人卻認為這是徐匯給改善家庭留下的最后一張門票。

這種割裂感，在最近公示規(guī)劃的華之門D7D-1地塊身上，被推向了高潮。

這宗地塊是華之門核心當下最后一塊涉宅用地。

從規(guī)劃圖來看，其實亮點頗多。

1、地塊擬建7幢17-18F高層住宅，另有1棟保障房。其中3#、5#首層架空并在兩棟之間設置下沉庭院，8#樓局部一二層局部架空。

2、社區(qū)整體抬高約3.7米形成抬板。這意味著徐匯華涇，將首度迎來新規(guī)抬板住宅。

3、主入口設置在靠近商辦地塊一側，出門即接配套與軌交，大門很寬，氣勢很足。小區(qū)全人車分流，保證安全與動線效率。

4、K、P站與垃圾房統(tǒng)一布置在首層，盡量降低對日常居住干擾。

5、地塊沒有中小戶型限制，根據(jù)規(guī)劃推算，起步面積約115-120㎡三房，并配置150㎡與170㎡四房，大戶型主要排布在東側景觀面，小面積集中西南側。

清一色兩梯兩戶，每戶都有獨立電梯廳，全飄窗、多陽臺等當下流行元素也將融入戶型中。

過去幾年，華涇板塊供應主要以100㎡左右三房為主，改善需求一直被壓著。

產(chǎn)品形態(tài)大多仍停留在傳統(tǒng)高層邏輯，標準地面社區(qū)、常規(guī)入戶、景觀中庭。

而這次直接跨到“抬板社區(qū) 下沉庭院 獨立電梯廳”的組合，對比周邊項目，屬于結構性升級。

產(chǎn)品之外，項目還有另一張底牌。

項目位于景洪路站上蓋，這里是15號線、19號線（在建）與機場聯(lián)絡線交匯節(jié)點，同時鄰近規(guī)劃23號線。

這樣的軌交配置在徐匯南部屬于頂配級別，意味著它的客群覆蓋半徑遠大于普通外環(huán)外住宅，既能承接徐家匯與漕河涇通勤人群，也能覆蓋前灘與閔行產(chǎn)業(yè)帶。

軌交樞紐屬性一旦形成，對住宅價值的支撐往往是長期而穩(wěn)定的。

項目的建設單位是上海匯房房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，法人為陳凱，由上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營有限公司和上海徐房中城建設發(fā)展有限公司分別持股70%、30%，兩家公司的實控方分別指向徐匯城投和上海徐房。

回顧地塊，在去年10月舉行的上海第八輪土拍中，徐匯城投&徐房聯(lián)合體以總價265090萬，拿下了XHPO-0001單元D7D-1地塊、D7C-2地塊及D7C-1公共綠地、規(guī)劃協(xié)領路部分地下空間；溢價率0%，住宅裝標不低于3000元/平。

D7D-1地塊為Rr3類住宅，D7C-2地塊則是商業(yè)&辦公用地。住宅體量約為4.3萬方，商辦體量約5.22萬方。

項目西側即在建的GATE M 華之門廣場，總體量近30萬㎡，計劃2027年落成，預計引入近500家品牌，目前已完成主體結構封頂。

這是徐匯南部首個多軌交匯TOD地標。大型商業(yè)對于住宅價值的意義并不只是消費便利，更重要的是人流、商業(yè)與城市認知的同步導入，一旦運營成熟，板塊關注度通常會明顯提升。

周邊新房市場方面，雍匯庭2023年入市，均價約7.9萬/㎡；嘉俊庭2024年入市，均價約8.1萬/㎡。

華之門這個新規(guī)住宅，大概率也不會超過10萬/㎡。

到底值不值得買？見仁見智。

但爭議越大，往往意味著共識尚未形成。

而當所有人都覺得它好的時候，恐怕早就不是現(xiàn)在這個價格了。