超高層，代表的是一座城市的實(shí)力與形象。

因此，每一座城市都有一個(gè)超高層地標(biāo)夢(mèng)。

7、8年前的時(shí)候，西安曾經(jīng)掀起過一輪超高層狂飆夢(mèng)，當(dāng)時(shí)的西安超高層規(guī)劃是“沒有最高，只有更高”！

如今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的降速、地產(chǎn)黃金時(shí)代的結(jié)束，西安超高層狂飆時(shí)代也已經(jīng)結(jié)束！

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曲江CCBD南區(qū)、團(tuán)結(jié)片區(qū)超高層消失

西安市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)上，近日發(fā)布了多個(gè)片區(qū)的規(guī)劃信息，其中包括電視塔片區(qū)、紡織城片區(qū)、西電片區(qū)、團(tuán)結(jié)片區(qū)、灞河左岸片區(qū)等等。

在這些片區(qū)中，按照此前的規(guī)劃，電視塔片區(qū)、曲江片區(qū)均規(guī)劃有大量的超高層。

2019版曲江CCBD規(guī)劃

在2019年最高的規(guī)劃版本中，曲江CCBD長(zhǎng)安南路與南三環(huán)交匯處東南角、西南角，規(guī)劃有限高500米的超高層，另外曲江CCBD南區(qū)還規(guī)劃有多棟350米、300米、250米、180米的超高層，在曲江CCBD北區(qū)原曲江會(huì)展中心地塊的限高為300米。

后來，規(guī)劃做了調(diào)整，南區(qū)的超高層降高，北區(qū)已建的西安華潤(rùn)國際文化商業(yè)中心則限高到了150米。

2025版曲江CCBD南區(qū)規(guī)劃

而在最新發(fā)布的規(guī)劃之中，很明顯可以看到的是，曲江CCBD南區(qū)之前規(guī)劃的大量商業(yè)用地、商務(wù)金融用地，變成了住宅用地、住宅兼容商服用地，容積率最高只有3.1，這意味著之前規(guī)劃的超高層已經(jīng)消失。

除了曲江CCBD之外，未央團(tuán)結(jié)片區(qū)之前規(guī)劃的超高層也已經(jīng)消失。

2020版團(tuán)結(jié)片區(qū)規(guī)劃

2021年的時(shí)候，團(tuán)結(jié)片區(qū)的規(guī)劃顯示，在太華路與鳳城八路交匯處有大量商業(yè)用地、商務(wù)金融用地，當(dāng)時(shí)有多宗地塊的建筑高度控制是100-240米，其中包括容積率5.0至6.0的超高層地塊。

后來，團(tuán)結(jié)片區(qū)的規(guī)劃不斷調(diào)整，大量商業(yè)地塊、商務(wù)金融地塊也調(diào)整成了住宅用地、住宅兼容商服地塊。

2025最新版團(tuán)結(jié)片區(qū)規(guī)劃

在最新版本的規(guī)劃中，太華路與鳳城八路交匯處東北角的幾宗地，已經(jīng)全部調(diào)整成了住宅地塊，容積率2.0。

很明顯，團(tuán)結(jié)片區(qū)的超高層，也已經(jīng)消失！

02

超高層狂飆時(shí)代結(jié)束

不管是曲江CCBD南區(qū)，還是團(tuán)結(jié)片區(qū)，超高層規(guī)劃的消失，商業(yè)用地、商務(wù)金融用地調(diào)整為住宅用地，一切都在意料之中。

一方面，從政策的角度來講，國家層面已經(jīng)在限制超高層的審批，特別是200米以上的超高層。

另一方面，從現(xiàn)實(shí)的角度來講，城市高速發(fā)展、地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束之后，投資額巨大的超高層項(xiàng)目開發(fā)難度也不斷在加大，有實(shí)力開發(fā)的企業(yè)越來越少。同時(shí)，建成之后還要面臨運(yùn)營(yíng)等難題。

因此，在目前大量超高層項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展較慢、停工，辦公樓空置率較高的情況之下，將之前規(guī)劃的商業(yè)、商務(wù)金融用地調(diào)整成住宅地塊，不但會(huì)降低土地出讓的難度，并且會(huì)加快建設(shè)速度。

當(dāng)然，大量商業(yè)用地、商務(wù)用地調(diào)整為住宅用地之后，站在一個(gè)區(qū)域發(fā)展的角度來講，意味著產(chǎn)業(yè)用地減少，發(fā)展后勁將會(huì)減弱。

回到西安的超高層發(fā)展，在2017年、2018年左右的時(shí)候，西安曾經(jīng)掀起過超高層競(jìng)賽，高新、灃東規(guī)劃“500米+”超高層，曲江直接喊出了666米、701米超高層的規(guī)劃，當(dāng)時(shí)200米的超高層已經(jīng)拿不出手，西安的超高層規(guī)劃可以說是沒有最高、只有更高。

但如今，多年時(shí)間過去，當(dāng)我們?cè)賮砭劢刮靼驳某邔咏ㄔO(shè)現(xiàn)狀，規(guī)劃的39座200米以上超高層，目前建成投用的僅有11座。

目前，西安已建成投用“第一高”是350米的國瑞西安金融中心，“第二高”是270米的綠地中心A、B座，“第三高”是230米的中鐵西安中心，全部位于高新錦業(yè)路板塊。

西安處于停工中的超高層，則不在少數(shù)，其中包括：498米的中國國際絲路中心、371米的萬達(dá)one超高層、260米的安達(dá)仕酒店、248米的綠地能源國際金融中心、249.8米的絲路天際、240.1米的D5大道……

還有更多的超高層，處于磨洋工式的施工中。

這些已開工的項(xiàng)目何時(shí)能夠完工，就是一個(gè)很大的難題，更別提還有更多處于規(guī)劃中的超高層。

不僅僅是已經(jīng)確定規(guī)劃調(diào)整的曲江CCBD南區(qū)、未央團(tuán)結(jié)片區(qū)，另一個(gè)規(guī)劃有大量超高層的高新CID，那些規(guī)劃中的200米以上超高層能否落地，還需要打上一個(gè)大大的問號(hào)。

當(dāng)498米的中國國際絲路中心尚處于爛尾停工中時(shí)，當(dāng)十年前規(guī)劃的萬達(dá)西安one項(xiàng)目371米的超高層尚處于基坑狀態(tài)之時(shí)，350米高的國瑞西安金融中心將在未來很多年時(shí)間里保持著西安“第一高”的地位，很難被超越。

實(shí)際上，在一座城市中，要想真正支撐起超高層發(fā)展的，最終還是要回歸到經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身。只有當(dāng)一座城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)、擁有更多的龍頭企業(yè)，才能擁有真正意義上的CBD集群、超高層集群！