家人們，最近上海樓市出了個(gè)有意思的新聞！楊浦區(qū)融信世紀(jì)江灣小區(qū)，5 套 93 平米的二手房齊刷刷掛出 1460 萬(wàn)的統(tǒng)一價(jià)，合著每平米得 15.7 萬(wàn)！咱說(shuō)實(shí)話，這價(jià)格在現(xiàn)在的市場(chǎng)里，簡(jiǎn)直像逆著浪往前沖。但更有意思的是，這幾套房子近 30 天帶看量不是 0 就是 1 次，冷清得能結(jié)蜘蛛網(wǎng)，購(gòu)房者壓根不買(mǎi)賬。

咱先把這事兒的來(lái)龍去脈說(shuō)清楚。這個(gè)小區(qū)可不是普通小區(qū)，2018 年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候均價(jià)才 9.23 萬(wàn) / 平，后來(lái)沾了復(fù)旦二附校的學(xué)區(qū)光，房?jī)r(jià)跟坐火箭似的往上竄，2023 年前后小戶型單價(jià)都沖到 19-20 萬(wàn)了，四年時(shí)間直接翻倍，妥妥的 “網(wǎng)紅學(xué)區(qū)房”。可風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在樓市調(diào)整，房?jī)r(jià)一路回落，9 月份小區(qū)實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)跌到 13.5 萬(wàn) / 平了。業(yè)主們看著隔壁鄰居降價(jià)賣(mài)房，怕自己虧太多，就想著 “抱團(tuán)取暖”，統(tǒng)一掛個(gè)高價(jià)，想穩(wěn)住房?jī)r(jià)，這才有了 1460 萬(wàn)的統(tǒng)一報(bào)價(jià)。

但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)太骨感。3 公里外的建發(fā)海宸新房，105 平米的三房總價(jià)才 1200 萬(wàn)，均價(jià) 11.6 萬(wàn) / 平，比這二手房便宜了一大截。有購(gòu)房者算得明明白白：1460 萬(wàn)在楊浦濱江都能買(mǎi)大平層了，為啥要花這么多錢(qián)買(mǎi)個(gè)位置偏的二手房？更關(guān)鍵的是，中介都透底了，這所謂的 “統(tǒng)一價(jià)” 就是個(gè)樣子貨，真想買(mǎi)的話，1300 萬(wàn)都有可能拿下，畢竟每套房子的樓層、朝向、裝修都不一樣，房東的降價(jià)尺度也差得遠(yuǎn)。而且小區(qū) 7 月份以來(lái)成交的幾套房子，單價(jià)最高也就 14.6 萬(wàn)，還有套比 93 平米稍大的，成交價(jià)才 1275 萬(wàn)，比現(xiàn)在的掛牌價(jià)低了不少。

咱再琢磨琢磨，業(yè)主們?yōu)樯斗且F(tuán)掛統(tǒng)一價(jià)？說(shuō)白了，就是怕 “降價(jià)踩踏”。現(xiàn)在上海二手房市場(chǎng)啥情況？掛牌量都突破 35.5 萬(wàn)套了，庫(kù)存消化得花 15 個(gè)月，屬于典型的買(mǎi)方市場(chǎng)。以前賣(mài)房是業(yè)主說(shuō)了算，搶著買(mǎi)；現(xiàn)在是購(gòu)房者挑挑揀揀，業(yè)主不降價(jià)根本賣(mài)不出去。這小區(qū)業(yè)主以前嘗到過(guò)房?jī)r(jià)翻倍的甜頭，現(xiàn)在讓他們降價(jià)割肉，肯定不甘心。他們覺(jué)得自己的房子有學(xué)區(qū)、有濕地配套，是次新房，比別的房子值錢(qián)，想通過(guò)統(tǒng)一報(bào)價(jià)傳遞 “房?jī)r(jià)穩(wěn)定” 的信號(hào)，讓購(gòu)房者覺(jué)得 “這房子不會(huì)再降價(jià)了，趕緊買(mǎi)”。還有個(gè)心理因素，就是以前買(mǎi)房跟撿錢(qián)似的，大家都形成了 “買(mǎi)房必賺” 的思維定式，現(xiàn)在突然要面對(duì)虧損，本能地想反抗一下，抱團(tuán)保價(jià)就是這種反抗的體現(xiàn)。

但這事兒能成嗎？大概率是竹籃打水一場(chǎng)空。首先對(duì)這些業(yè)主來(lái)說(shuō)，帶看量為零就是最直接的打擊，房子掛著賣(mài)不出去，持有成本一天天在漲，要是有人急著用錢(qián)，比如孩子出國(guó)、換房，肯定得偷偷降價(jià)，到時(shí)候這個(gè) “價(jià)格聯(lián)盟” 立馬就散了。果然，現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主把 1460 萬(wàn)的報(bào)價(jià)改成 1388 萬(wàn)了，這一下就打破了所謂的 “統(tǒng)一戰(zhàn)線”。

對(duì)整個(gè)上海二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這種抱團(tuán)保價(jià)的行為也掀不起啥大浪。可能會(huì)有個(gè)別小區(qū)業(yè)主跟著學(xué)，但架不住新房的擠壓啊！現(xiàn)在新房設(shè)計(jì)更合理、得房率更高，政策還偏向支持剛需，很多購(gòu)房者寧愿多等幾個(gè)月買(mǎi)新房，也不愿買(mǎi)貴的二手房。而且這事兒會(huì)讓更多人看清學(xué)區(qū)房的真相 —— 以前學(xué)區(qū)房溢價(jià)能占到一半，現(xiàn)在呢？太平洋房屋的中介都說(shuō)了，“現(xiàn)在學(xué)區(qū)基本等于白送了”。就像上海明珠小學(xué)對(duì)口的朱家灘小區(qū)，以前單價(jià)最高 16 萬(wàn) / 平，現(xiàn)在 33 平米的房子才掛 223 萬(wàn)，合著 6.8 萬(wàn) / 平，還不到巔峰時(shí)期的零頭。這會(huì)讓更多人明白，學(xué)區(qū)房不是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，它的光環(huán)正在慢慢消失。

再往深了說(shuō)，這事兒其實(shí)是樓市邏輯變天的一個(gè)縮影。以前咱們買(mǎi)房，眼睛都盯著 “能不能升值”，不管房子住得舒不舒服，只要能漲價(jià)就行?，F(xiàn)在呢？房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代過(guò)去了，大家買(mǎi)房更看重 “住得爽不爽”，房子的品質(zhì)、配套、物業(yè)服務(wù)這些實(shí)際價(jià)值才是關(guān)鍵。2025 年住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提高了住宅標(biāo)準(zhǔn)，那些得房率高、配套好的新房，去化率都比平均水平高很多，這就是最好的證明。

說(shuō)到我的觀點(diǎn)，咱得理性看待這事。首先，我特別理解這些業(yè)主的心情，誰(shuí)買(mǎi)套房都不容易，一輩子的積蓄可能都砸在上面了，不想降價(jià)虧了，想抱團(tuán)扛一下，這是人之常情。但理解歸理解，市場(chǎng)規(guī)律咱不能違背啊！樓市就像一個(gè)大天平，以前是賣(mài)方這邊重，現(xiàn)在是買(mǎi)方這邊重，你想靠幾個(gè)人抱團(tuán)就改變天平的傾向，根本不現(xiàn)實(shí)。

其次，這事兒最犀利的真相是：以前樓市里，業(yè)主說(shuō)了算，定價(jià)權(quán)在賣(mài)方手里；現(xiàn)在，定價(jià)權(quán)已經(jīng)悄悄轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方手里了。35.5 萬(wàn)套的二手房掛牌量，意味著購(gòu)房者有無(wú)數(shù)選擇，你這個(gè)小區(qū)掛 1460 萬(wàn)不降價(jià)，人家轉(zhuǎn)身就去買(mǎi)旁邊更便宜的新房，或者別的小區(qū)性價(jià)比更高的二手房。房子好不好賣(mài)，不是業(yè)主自己定個(gè)價(jià)就行的，得市場(chǎng)認(rèn)賬，得購(gòu)房者愿意掏錢(qián)。

還有個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，大家得看清：學(xué)區(qū)房的溢價(jià)正在被政策和市場(chǎng)雙重?cái)D壓。現(xiàn)在教育平權(quán)是大趨勢(shì)，教師輪崗、學(xué)區(qū)劃分調(diào)整，這些政策都在稀釋學(xué)區(qū)的稀缺性。以前大家愿意花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，是覺(jué)得 “買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，孩子就能上好學(xué)校，房子還能升值”，現(xiàn)在呢？好學(xué)校的資源在擴(kuò)散，學(xué)區(qū)房不那么稀缺了，房?jī)r(jià)自然就撐不住了。融信世紀(jì)江灣的業(yè)主還抱著以前的學(xué)區(qū)房思維，覺(jué)得靠學(xué)區(qū)就能穩(wěn)住高價(jià)，顯然是沒(méi)跟上市場(chǎng)的變化。

最后我想說(shuō)，這個(gè)抱團(tuán)保價(jià)的事件，其實(shí)是給所有買(mǎi)房人和賣(mài)房人提了個(gè)醒：樓市已經(jīng)從 “閉眼買(mǎi)都賺” 的時(shí)代，進(jìn)入了 “精挑細(xì)選才不虧” 的時(shí)代。以前買(mǎi)房看升值潛力，現(xiàn)在買(mǎi)房看居住價(jià)值；以前賣(mài)方強(qiáng)勢(shì)，現(xiàn)在買(mǎi)方理性。沒(méi)有任何一種資產(chǎn)能永遠(yuǎn)只漲不跌，房子也一樣。業(yè)主們的 “資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)” 雖然心酸，但也得面對(duì)現(xiàn)實(shí) —— 房?jī)r(jià)最終還是由供需關(guān)系和實(shí)際價(jià)值決定的，靠抱團(tuán)喊口號(hào)，根本改變不了市場(chǎng)趨勢(shì)。

這事兒還沒(méi)完，后續(xù)會(huì)不會(huì)有更多業(yè)主降價(jià)？這個(gè) “價(jià)格聯(lián)盟” 到底能撐多久？周邊小區(qū)會(huì)不會(huì)跟著模仿？大家可以持續(xù)關(guān)注，也歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法，你覺(jué)得這 1460 萬(wàn)的統(tǒng)一價(jià)，最后能賣(mài)出去嗎？身邊有沒(méi)有遇到過(guò)業(yè)主抱團(tuán)保價(jià)的情況？咱下期接著聊！