本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：沈卓玄

在成都近郊龍泉驛，周末的東城金茂曉棠售樓熱鬧得猶如菜市場(chǎng)。每促成一筆成交，現(xiàn)場(chǎng)便鳴響禮炮慶賀，紛飛的金箔層層疊疊，在地面鋪就了厚厚的一層。

東城金茂曉棠售樓處 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

東城金茂曉棠是一個(gè)剛需兼顧首次置換的樓盤，在售面積介于110-136平方米，掛牌清水價(jià)（注：房屋清水交付）為每套214-324萬(wàn)元。今年5月18日，東城金茂曉棠開盤，首批216套房源吸引超1600組客戶搖號(hào)，開盤當(dāng)日即告售罄，去化率達(dá)到100%。

此后，項(xiàng)目接連13次加推，熱度始終居高不下。短短7個(gè)月內(nèi)，東城金茂曉棠實(shí)現(xiàn)“十四開十四罄”，目前正向全年51億元的銷售目標(biāo)發(fā)起沖刺。

時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于東城金茂曉棠客流量過(guò)大，案場(chǎng)銷售人員明顯吃緊，出現(xiàn)一名銷售同時(shí)接待多組客戶的情況。與此同時(shí)，售樓處洽談區(qū)座無(wú)虛席，而通往樣板間的電梯前排起長(zhǎng)隊(duì)，等候時(shí)間堪比上班高峰期的寫字樓。

東城金茂曉棠售樓處 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

在成都新房成交縮量的當(dāng)下，東城金茂曉棠堪稱一個(gè)現(xiàn)象級(jí)孤例。據(jù)成都當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，成都中心城區(qū)（含主城區(qū)及近郊，不含地級(jí)市等遠(yuǎn)郊區(qū)域，以下簡(jiǎn)稱“成都”）新房成交6.81萬(wàn)套，較去年同期減少1205套，與市場(chǎng)高位年份相比更是近乎腰斬。

隨著新房供應(yīng)更多偏向中產(chǎn)和富豪，剛需購(gòu)房者在主城范圍內(nèi)陷入“無(wú)新房可買”的境地。

剛需客擠爆近郊樓盤，售樓處如同菜市場(chǎng)

“一是‘住宅新規(guī)’產(chǎn)品，高得房率，二是央企開發(fā)，三是這里雙地鐵交匯，價(jià)格又便宜”，在緊張的工作節(jié)奏中，案場(chǎng)銷售人員一口氣列舉出項(xiàng)目火爆的原因，隨即又補(bǔ)充道，“主要也是這兩年成都出讓的很多住宅用地，都被做成了大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品。”

成都新房市場(chǎng)的套均面積長(zhǎng)期處于高位，已連續(xù)多年保持在130平方米以上。成都本地?cái)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，成都合計(jì)成交6.81萬(wàn)套一手住宅，套均面積達(dá)到135.87平方米，主城區(qū)更是豪宅當(dāng)?shù)?，單套面積動(dòng)輒300平方米，甚至達(dá)到400平方米。

伴隨戶型面積水漲船高的，還有購(gòu)房總價(jià)。作為購(gòu)房的熱門區(qū)域，成都5大主城區(qū)及2個(gè)功能區(qū)的新房總價(jià)門檻不斷突破區(qū)域天花板，根據(jù)中指研究院，2020-2024年，上述各區(qū)新房套均總價(jià)上漲30萬(wàn)至180萬(wàn)元不等。

以錦江區(qū)為例，截至今年第三季度末，該區(qū)新房成交套均總價(jià)已攀升至776萬(wàn)元，較2020年的346萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)翻倍。

面對(duì)主城新房市場(chǎng)逐漸“豪宅化”，預(yù)算有限的剛需及剛改群體選擇空間被持續(xù)擠壓。

龐大的剛性需求轉(zhuǎn)而涌入二手樓市“淘房”。根據(jù)成都本地?cái)?shù)據(jù)，2022年成都二手住宅成交12.78萬(wàn)套，首次超越新房（11.50萬(wàn)套）。此后多年，成都樓市成為二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，2023年與2024年，二手住宅成交分別達(dá)18.85萬(wàn)套和19.28萬(wàn)套，而新房成交僅為11.91萬(wàn)套和7.93萬(wàn)套。

這些年，成都成交二手住宅套均面積始終保持在95平方米以下，今年1-11月，成都二手住宅共成交18.12萬(wàn)套，套均面積為94.97平方米，戶型結(jié)構(gòu)與新房市場(chǎng)差異明顯。

在這樣的市場(chǎng)背景下，作為少有的低總價(jià)、近主城的一手樓盤，東城金茂曉棠承接了大量因主城新房總價(jià)過(guò)高而外溢的剛需、首改客群。案場(chǎng)銷售告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，最忙的時(shí)候，他一人同時(shí)接待了10個(gè)客戶。

東城金茂曉棠售樓處 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

時(shí)代財(cái)經(jīng)在現(xiàn)場(chǎng)看到，東城金茂曉棠售樓的洽談區(qū)所有座位全部坐滿，不少購(gòu)房者只能被臨時(shí)帶到角落溝通；填寫價(jià)格表時(shí)，銷售人員甚至只能將空地作為桌面。

現(xiàn)場(chǎng)的電子屏幕上，滾動(dòng)播報(bào)著項(xiàng)目的銷售戰(zhàn)績(jī)。截至目前，東城金茂曉棠累計(jì)到訪超2.2萬(wàn)人次，一期800余套房源已全部售罄，二期房源去化也已突破400套。眼下，項(xiàng)目正在全力沖刺51億元的年度銷售目標(biāo)，而距離其首次開盤還不足8個(gè)月。

成都豪宅供應(yīng)井噴，富豪掃貨再破紀(jì)錄

作為奇貨可居的低總價(jià)新房項(xiàng)目，東城金茂曉棠在高端項(xiàng)目扎堆的成都樓市之中，憑借突出的銷量，與千億級(jí)豪宅樓盤同臺(tái)競(jìng)技。

克而瑞四川區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年11月，東城金茂曉棠成交金額達(dá)7.17億元，位列全市第二；成交面積為3.54萬(wàn)平方米，排名第一。

在當(dāng)月成交金額排名前十的項(xiàng)目中，東城金茂曉棠是總價(jià)門檻最低的一個(gè)；而進(jìn)入TOP6的樓盤中，有4個(gè)為位于主城的千萬(wàn)級(jí)豪宅樓盤，另有1個(gè)為總價(jià)500萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目。

高端、豪宅項(xiàng)目“霸榜”的背后，是成都宅地供應(yīng)在發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。成都作為全省乃至西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)與人口高地，剛性及改善型住房需求持續(xù)旺盛，多年來(lái)一二手住宅成交量始終在全國(guó)名列前茅。

隨著購(gòu)房需求不斷向主城靠攏，市場(chǎng)分化加劇，房企也更傾向于在確定性更高的核心區(qū)域拿地，熱點(diǎn)板塊土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，推動(dòng)樓面價(jià)持續(xù)上漲。

根據(jù)克而瑞四川區(qū)域，2020年，大成都（注：含主城、近郊、遠(yuǎn)郊）誕生了第一宗樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的宅地，而截至今年11月中旬，此類高價(jià)地塊已達(dá)35宗，其中13宗出自今年，新晉最高樓面價(jià)更是高達(dá)4.12萬(wàn)元/平方米。

從整體供地情況來(lái)看，今年上半年，大成都范圍內(nèi)共成交56宗住宅用地，其中30宗以底價(jià)成交，但主要分布在近遠(yuǎn)郊或主城內(nèi)非核心地段。

多重因素疊加，共同催生了成都主城一手豪宅市場(chǎng)的繁榮局面。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)“四川知道”的不完全統(tǒng)計(jì)，于今年年底，成都在售、待售的千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目將多達(dá)30個(gè)左右。

供應(yīng)快速增長(zhǎng)，富豪們的購(gòu)買力也毫不遜色。時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪成都主城千萬(wàn)級(jí)豪宅樓盤期間，案場(chǎng)到訪的購(gòu)房者不斷，其中一個(gè)樓盤同時(shí)在場(chǎng)的客戶多達(dá)7組，甚至出現(xiàn)十余人規(guī)模的“富豪看房團(tuán)”。

事實(shí)上，自2023年以來(lái)，成都豪宅市場(chǎng)已明顯進(jìn)入上行周期。根據(jù)中指研究院，2022年至2024年，成都千萬(wàn)級(jí)一手豪宅分別成交385套、903套、1143套；2025年1-11月合計(jì)成交1231套，已全面超越去年全年。

富豪積極“建倉(cāng)”，除基于成都市場(chǎng)的韌性及自住需求外，亦出自資產(chǎn)保值增值的考量?？硕鹚拇▍^(qū)域曾在2024年的一份報(bào)告中指出，在目前資產(chǎn)荒的大背景下，核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，依舊是為數(shù)不多的可投資和抗風(fēng)險(xiǎn)選擇，這也推動(dòng)了成都豪宅成交的走俏。

伴隨成都宅地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，剛需客與豪宅客“各選其路”，分別撐起了二手樓市的熱度與豪宅市場(chǎng)的春天。