國家發(fā)改委辦公廳一紙清單，為商業(yè)辦公樓、城市更新項(xiàng)目、體育場館和高星級酒店打開了通往資本市場的新大門。

12月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳正式印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已從12大行業(yè)擴(kuò)大到15大行業(yè)，城市更新設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、體育場館和四星級及以上酒店等被明確納入其中。

擴(kuò)圍落地

國家發(fā)改委本次發(fā)布的清單明確將基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行范圍擴(kuò)大至15大行業(yè)。

自2020年啟動試點(diǎn)以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型持續(xù)豐富。從最初的補(bǔ)短板行業(yè)和新型基礎(chǔ)設(shè)施，逐步拓展到清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等多個(gè)領(lǐng)域。

截至2025年11月30日，市場已累計(jì)發(fā)行了十大類共77只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，總募集資金規(guī)模約2200億元。

此次政策擴(kuò)圍的核心亮點(diǎn)在于新增的四大資產(chǎn)類別。商業(yè)辦公設(shè)施首次作為獨(dú)立資產(chǎn)大類被納入REITs范圍，主要針對超大特大城市的超甲級、甲級商務(wù)樓宇項(xiàng)目。

城市更新設(shè)施整體被納入REITs范圍，包括老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目以及城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目，這將促進(jìn)城市更新投融資良性循環(huán)。

體育場館作為新增的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，響應(yīng)了釋放體育消費(fèi)潛力的政策號召。而四星級及以上酒店項(xiàng)目，則被定位為商旅文體健多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

本次REITs擴(kuò)圍直接呼應(yīng)了中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳今年發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》和《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》等文件要求。

中國國際工程咨詢有限公司的徐成彬指出，體育場館的納入是對釋放體育消費(fèi)潛力、提振消費(fèi)專項(xiàng)行動的精準(zhǔn)響應(yīng)。

而四星級及以上酒店的納入，則旨在通過市場化機(jī)制推動消費(fèi)供給端提質(zhì)增效。

商業(yè)辦公領(lǐng)域方面，此次清單支持超大特大城市通過公募REITs盤活超甲級、甲級商務(wù)樓宇資產(chǎn)。這能夠?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)提供更穩(wěn)定的經(jīng)營場所和更優(yōu)質(zhì)的商務(wù)環(huán)境。

政策引導(dǎo)資本流向最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域，服務(wù)于國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國已有7座超大城市和15座特大城市，這些城市的優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇成為此次政策重點(diǎn)支持對象。

中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所的吳有紅分析認(rèn)為，城市更新項(xiàng)目普遍存在投資規(guī)模大、回收周期長、社會資本參與難等挑戰(zhàn)。

此次清單將城市更新項(xiàng)目整體納入，適應(yīng)了我國城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段轉(zhuǎn)變。

市場響應(yīng)

截至2025年11月底，國家發(fā)展改革委已累計(jì)向證監(jiān)會推薦105個(gè)項(xiàng)目，其中83個(gè)項(xiàng)目已發(fā)行上市。

這些項(xiàng)目涵蓋了收費(fèi)公路、清潔能源、城鎮(zhèn)供熱、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、租賃住房、水利、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等10個(gè)行業(yè)18種資產(chǎn)類型。

已發(fā)售的基金總額共2070億元，預(yù)計(jì)可帶動新項(xiàng)目總投資超1萬億元。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)涵已從單純的“商品購買場所”升維至“高品質(zhì)生活與服務(wù)體驗(yàn)的提供空間”。酒店作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和消費(fèi)升級的代表，是商務(wù)與旅游消費(fèi)的重要載體。

中國投資咨詢有限責(zé)任公司的楊光認(rèn)為，2025年版清單的行業(yè)界定更加細(xì)致，各領(lǐng)域均明確列出項(xiàng)目類型，為申報(bào)主體提供了更為明確的參照，降低了申報(bào)的不確定性。

國家發(fā)展改革委政策研究室副主任、新聞發(fā)言人李超表示，將繼續(xù)加強(qiáng)與證監(jiān)會的協(xié)同配合，進(jìn)一步優(yōu)化申報(bào)推薦流程，動態(tài)完善有關(guān)項(xiàng)目申報(bào)要求，提高工作質(zhì)效。

在嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)把質(zhì)量的基礎(chǔ)上，支持更多符合條件的項(xiàng)目發(fā)行上市，更好推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司副司長關(guān)鵬表示，將抓緊推動新資產(chǎn)類型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首單上市。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍的同時(shí)，市場也在關(guān)注如何平衡發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。各省級發(fā)展改革部門、有關(guān)中央企業(yè)被要求堅(jiān)持“優(yōu)中選優(yōu)”，嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，高質(zhì)量做好項(xiàng)目申報(bào)工作。

上海陸家嘴金融區(qū)的一棟超甲級寫字樓里，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)正在仔細(xì)研讀發(fā)改委最新發(fā)布的REITs清單。與此同時(shí)，北京一處老舊廠區(qū)改造項(xiàng)目的投資方也在連夜召開會議，重新評估項(xiàng)目的資本退出路徑。

從辦公樓到體育場館，從高星級酒店到城市更新項(xiàng)目，市場已經(jīng)準(zhǔn)備好迎接這場資本流動的結(jié)構(gòu)性變革。

中國公募REITs市場的資產(chǎn)“拼圖”正在日臻完善，每一步擴(kuò)圍都緊密貼合國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性重點(diǎn)。