最近關(guān)于樓市的消息很多很雜，整體都不太樂(lè)觀。今天我們一篇講透樓市邏輯的轉(zhuǎn)換，一定要耐心看下去。

其實(shí)，這么多年，大家有一點(diǎn)可能忽略了。對(duì)于我們這種強(qiáng)計(jì)劃、強(qiáng)規(guī)劃的發(fā)展模式來(lái)說(shuō)，我們看一個(gè)產(chǎn)業(yè)和賽道，一定要從宏觀層面去思考：

它在社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的歷史地位和作用到底是什么？

以及隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的地位在隨著經(jīng)濟(jì)形態(tài)的變化發(fā)生什么改變？

所以說(shuō)，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都必須用動(dòng)態(tài)的眼光去看，去思考。

這就是舉國(guó)體制發(fā)展模式中，最底層的思考邏輯！

舉個(gè)例子，比如最近很多人都在疑惑，樓市都這樣了，為什么還放任不管，不下狠勁救。包括很多專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)人都在疑惑，覺(jué)得政策漠不關(guān)心或者模棱兩可。

但大家都忽略了，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)始終是和城市化牢牢綁在一起的。

從2000年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)發(fā)展主要有兩個(gè)龍頭，2001加入WTO之后的工業(yè)化龍頭；從2012年開(kāi)始，城市化替代工業(yè)化成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，然后開(kāi)始了城市化擴(kuò)張階段，房地產(chǎn)就是主力軍。

兩者交替，最著名的變化，就是2015年的棚改貨幣化安置，定向放水進(jìn)樓市；另一面針對(duì)工業(yè)過(guò)剩，則是長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的供給側(cè)改革。

一褒一貶，很顯然，國(guó)內(nèi)的核心投資主線也基本都是和這些伴生的。

如今，對(duì)房地產(chǎn)的漠視，其核心在于，新科技和智能化，已經(jīng)替代了城市化，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)龍頭。

直白點(diǎn)說(shuō)，就是城市化已經(jīng)結(jié)束了。十五五規(guī)劃的定義是，收縮框架，提升品質(zhì)。

這就是縮量提質(zhì)。

此刻，一切都已經(jīng)成定數(shù)，中國(guó)的城市正在從大規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)入到持續(xù)收縮階段，這才是下一步我們更應(yīng)該警惕和關(guān)注的問(wèn)題。

這是我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然要經(jīng)歷的過(guò)程，也是購(gòu)房者必須要承受的不可承受之重！

這就像潮水一般，潮來(lái)洶涌澎湃，潮去席卷一切，萬(wàn)事荒蕪！

這個(gè)過(guò)程，在我去日本考察過(guò)幾次后，感觸更深了。

這是我站在東京塔上用手機(jī)拍的東京照片，你有什么感覺(jué)，只有四個(gè)字，浩瀚無(wú)涯。用一個(gè)字形容就是，大。真大。

東京是如此，大阪也是如此。

一個(gè)字，就是大。密密麻麻的房子，看不到頭的城市邊界。

甚至就連中型城市福岡，也是無(wú)邊無(wú)際的大。

這些都是過(guò)去在城市擴(kuò)張時(shí)，打開(kāi)的城市框架和邊界。在今天，都已經(jīng)是散漫無(wú)邊。

但是，當(dāng)我們?nèi)コ鞘械纳钐幦タ磿r(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)里子早已經(jīng)破爛不堪了。

像這樣。

這還算好的，至少看著整潔些，但更多的則是下面這樣的。

以及，這樣的。

在考察的時(shí)候，這些地方一般很難遇到人，很多房子都沒(méi)有人住了，整個(gè)街區(qū)都空落落的。又因?yàn)槿松?，這些地方治安反而不好，所以就更讓人不愿進(jìn)入。

這就是城市收縮之后的最典型特征。但是在核心區(qū)，大片的高端住宅區(qū)，依然在不斷建設(shè)中，人口越來(lái)越密集。

這是在城市收縮后，所有資源都不斷向核心區(qū)集中的結(jié)果。從基建中也能看到這種趨勢(shì)。

這是東京地鐵全圖。我們?cè)撛趺蠢斫膺@張圖，就是城市化到了極致的地步時(shí)候，所呈現(xiàn)的狀態(tài)，修到已經(jīng)修無(wú)可修了，夸張到什么程度呢，基本每一條地鐵線都會(huì)有并行的兩條軌道，一條快線、一條慢線，如果你在東京做過(guò)地鐵，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。

這時(shí)候，一個(gè)新的結(jié)果就出現(xiàn)了，地鐵對(duì)城市的價(jià)值效用開(kāi)始迅速邊際遞減。這個(gè)時(shí)候，所謂的地鐵盤(pán)已經(jīng)沒(méi)有價(jià)值了，上面這一個(gè)個(gè)黑底白字的換乘站，才有價(jià)值。

換句話說(shuō)，地鐵盤(pán)并沒(méi)有我們想象中那么價(jià)值堅(jiān)挺，換乘大站才最有價(jià)值。

再看下面這個(gè)截圖。

看東京站南北線那一整排密密麻麻的軌道線路，我一條條數(shù)過(guò)，整整有7條主干線路并列在同一條路上。

所以，這一團(tuán)像電線一樣南北向環(huán)繞所組成的橢圓型，才是東京真正的核心。也是龐大的東京城最有價(jià)值的地方。這也就是所謂的都心6區(qū)。

過(guò)去幾年中，都心6區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超東京23區(qū)域平均漲幅。在日本房?jī)r(jià)大衰退的時(shí)候，都心6區(qū)最先在2012年止跌反彈，逐漸超過(guò)了1989年的房間最高點(diǎn)，一直到今天。

這就是日本城市化，從前期的急速擴(kuò)張，到后來(lái)的極致收縮的最真實(shí)的現(xiàn)實(shí)。

國(guó)內(nèi)如今正處在城市收縮的開(kāi)始期。

說(shuō)幾個(gè)數(shù)據(jù) ，在城市擴(kuò)張的時(shí)候，廣州一共賣(mài)了45萬(wàn)套房子，其中有35萬(wàn)套，都在增城、花都、南沙等等外圍。如今，房?jī)r(jià)已經(jīng)去了5成。

在城市擴(kuò)張的時(shí)候，鄭州三環(huán)外誕生了十幾個(gè)新區(qū)和新城，向東的城市邊界，直接拉大了20公里，這些都是在短短數(shù)年之內(nèi)完成的。如今房?jī)r(jià)也去了5成。

還有長(zhǎng)沙，2022年之前，我去長(zhǎng)沙調(diào)研過(guò)三次，基本每一次去調(diào)研，長(zhǎng)沙就會(huì)大一圈。

就說(shuō)這三個(gè)例子吧，因?yàn)槿珖?guó)都是如此，包括無(wú)數(shù)的環(huán)京新城、環(huán)滬新城、環(huán)深新城、環(huán)鄭新城、環(huán)杭新城等等。

很顯然，這些新區(qū)在接下來(lái)的很多年，會(huì)處在逐漸的收縮中，這個(gè)時(shí)候，已經(jīng)不是跌多少的問(wèn)題，而是這些房子可能會(huì)徹底失去交易價(jià)值。

然后，就在居住稀少，物業(yè)缺失，在缺乏合理維護(hù)和修繕之下，逐漸老去。從樓盤(pán)到板塊再到組團(tuán)。

從擴(kuò)張到收縮，這是一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始，也是我們重新理解城市價(jià)值、理解樓市的原點(diǎn)。

記住這幾個(gè)底層核心：

1、中國(guó)的城市化已經(jīng)從框架擴(kuò)張，進(jìn)入到了停止擴(kuò)張全面提質(zhì)。

2、中國(guó)的住房制度，已經(jīng)變成了80%保障房+20%商品房的住房雙軌制。

3、中國(guó)的住宅產(chǎn)品，已經(jīng)全面進(jìn)入到四代宅的高品質(zhì)階段。

這是我們理解一切的原點(diǎn)！而從明年開(kāi)始，這一切都會(huì)加速進(jìn)行！

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源及作者 侵權(quán)必究