下面這個(gè)小號(hào)關(guān)注下，防止失聯(lián)：

大概十幾天前，前房改組組長孟曉蘇做了個(gè)發(fā)言，主要內(nèi)容是怎么解決當(dāng)前地產(chǎn)危機(jī)。

他作為前技術(shù)官僚的一員，他的發(fā)言是很值得研究的。

過去的房地產(chǎn)政策他參與過制定，未來某種程度上他可以影響上面決策。

多關(guān)心這種人的觀點(diǎn)，少聽幾個(gè)房地產(chǎn)中介的發(fā)言。

第一個(gè)觀點(diǎn)是怎么看待房地產(chǎn)的屬性。

房地產(chǎn)是民生必需品，還是非民生必需品？

如果是非民生必需品，例如茅臺(tái)酒，lv包包，豪車等等奢侈型享受消費(fèi)，那么政府就不該介入市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)決定供給和價(jià)格，這樣效率最高。

平民階層負(fù)擔(dān)不了這些奢侈品是合理的，不能視為不公平的現(xiàn)象。

但衣食住行是基本人權(quán)。

“衣”方面，上面設(shè)立了中儲(chǔ)棉。

“食”方面，上面設(shè)立了中儲(chǔ)糧。

“行”方面，上面設(shè)立了火車票價(jià)格限制。出過國的人就知道，在東大平民的公共交通成本絕對(duì)是數(shù)一數(shù)二的低。

單單“住”方面，上面對(duì)平民的托底是非常弱的。

如果把房地產(chǎn)視作為民生必需品，那設(shè)立個(gè)中儲(chǔ)“房”是非常合理的。

豐年作物產(chǎn)量高，棉價(jià)，玉米，大米，小麥等糧食價(jià)格就會(huì)走低，國家可以注資給對(duì)應(yīng)的企業(yè)，再由企業(yè)出面大批收購棉花，糧食。

等到荒年價(jià)格上漲，再把儲(chǔ)備的棉花，糧食拋售給市場(chǎng)。

“蓄積以備災(zāi)、平糶以安民”，這種平抑物價(jià)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的做法，既保障民生，又增強(qiáng)國家抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是古代中國最早的宏觀調(diào)控思想之一。

孟曉蘇就主張把這招用在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)。

其實(shí)國家在三年前，就設(shè)立了3000億房地產(chǎn)收儲(chǔ)資金。

但問題是當(dāng)前的地方政府資金也是捉襟見肘，沒辦法支撐起房地產(chǎn)收儲(chǔ)的計(jì)劃。

當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存達(dá)到了7億多平方米，而需要收儲(chǔ)的房地產(chǎn)大概是2億多平方米。

另外5億平方的房子不用收儲(chǔ)，可以作為貨架的“貨”，放在市場(chǎng)上供人挑選。

這就需要成立央企中儲(chǔ)“房”，資金規(guī)模達(dá)到幾萬億才能匹配上當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存。

第二個(gè)觀點(diǎn)是收儲(chǔ)后的商辦用房可以用來做保障房，真正讓利給平民。

商辦用房是土地性質(zhì)為商業(yè)或綜合用地，使用年限通常為40-50年 ，這就是常說的公寓樓。

這批房子的拿地價(jià)是相對(duì)而言是較低的，全國平均地價(jià)占房價(jià)比例約為23.2%。

以帝都為例，前一段時(shí)間房價(jià)平均6萬塊錢每平米的時(shí)候，公寓也就是2.1萬塊每平米。

公寓這批房子現(xiàn)在由于經(jīng)濟(jì)萎縮空置了非常多，價(jià)格也不貴，很適合用于收儲(chǔ)作為保障房。

而商品住房土地性質(zhì)為住宅用地，使用年限為70年，也就是我們常說的商品房。

這部分房子的成本主要是拿地價(jià)，拿地價(jià)占了房價(jià)的2/3左右，這部分房子收儲(chǔ)之后不能作為保障房，這對(duì)于買房人而言很不公平。

買房的人付出了那么貴的代價(jià)，低價(jià)給了沒買房的人，不利于社會(huì)和諧。

那這部分房子中儲(chǔ)“房”買了之后，先屯在自己手里，對(duì)于國家這個(gè)實(shí)體而言多屯幾年問題不大，等房地產(chǎn)形勢(shì)好了再拿出來賣給市場(chǎng)。

第三個(gè)觀點(diǎn)是房地產(chǎn)還需要幾年走出低迷？

現(xiàn)在東大房地產(chǎn)已經(jīng)低迷4年還沒走出來。

舉了幾個(gè)國外例子。

美國是4年，2008年金融危機(jī)后房地產(chǎn)低迷，直到到2012年走出來，2012當(dāng)年房地產(chǎn)銷售一年增長了19.9%，逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)低迷情況。

香港是6年，香港在1997年亞洲金融危機(jī)樓市下跌之后，2003年走出的低迷。

日本是22年，日本是失去的30年，房地產(chǎn)從1991年開始低迷，一直拖到2013年反轉(zhuǎn)。

孟曉蘇認(rèn)為東大不至于用22年，東大的情況比91年日本還是要樂觀一點(diǎn)的。

主要是城鎮(zhèn)化還有點(diǎn)區(qū)間，按照常住人口城鎮(zhèn)化率67%，按照戶籍人口算，實(shí)際城鎮(zhèn)化水平是48%。

所以這里面房地產(chǎn)需求還是存在的。

從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)長線的市場(chǎng)。美國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了249年，這個(gè)經(jīng)歷了若干周期，在2008年低迷和2012年走出了低迷之后，又強(qiáng)勁發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)強(qiáng)勁發(fā)展了13年，它是一個(gè)長線發(fā)展又不會(huì)消失的產(chǎn)業(yè)。

那根據(jù)這個(gè)發(fā)言，個(gè)人怎么做出購房決策呢？

萬變不離其宗，就是看國家下場(chǎng)收房，房地產(chǎn)就是真底了。

跟著國家下場(chǎng)買房，國家都想要的資產(chǎn)才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)噪音特別多，一定要牢牢把握這點(diǎn)。

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