今天上午，創(chuàng)新區(qū)成功出讓一宗住宅地塊。南通盛強(qiáng)置業(yè)（江蘇盛和房地產(chǎn)100%控股）斥資99240萬(wàn)元底價(jià)摘牌，成交地價(jià)約18587元/㎡，樓面價(jià)約11277元/㎡。

地塊編號(hào)R25028，位于勝利路東、科第路南、崇州大道西、科甲路北，土地面積約53393㎡，建筑面積≤88000㎡，容積率1.01-1.65，限高60米。

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)住宅形態(tài)為多層、小高層、高層，另須配建不小于2600㎡公共綠地、體育活動(dòng)場(chǎng)地、不少于3個(gè)健身項(xiàng)目等公共配套。

就區(qū)位而言，該地塊身處成熟住區(qū)環(huán)抱之中——北側(cè)為紫瑯天城，西側(cè)為萬(wàn)科方圓，東側(cè)為仁恒紫瑯世紀(jì)，約1公里范圍內(nèi)密集分布著10個(gè)新房及次新房。

紅色標(biāo)注為已出讓未入市地塊

與該地塊一路之隔的即創(chuàng)新區(qū)地王R23006地塊，其樓面價(jià)高達(dá)18805元/㎡。相比之下，本宗地塊樓面價(jià)下降超7500元/㎡。

價(jià)差背后，除市場(chǎng)從高熱回歸平穩(wěn)外，與兩宗地塊容積率設(shè)定直接相關(guān)——地王容積率為1.1–1.21，預(yù)計(jì)打造為以別墅為主的低密高端項(xiàng)目；本地塊容積率為1.01–1.65，產(chǎn)品組合可能性更大。

此外，目前創(chuàng)新區(qū)北區(qū)尚未推出四代宅，新地塊是否會(huì)打造融合四代宅理念的大平層和洋房？我們持續(xù)關(guān)注。

創(chuàng)新區(qū)一直是南通改善客群的核心選擇，也是品牌房企展示產(chǎn)品力的重要舞臺(tái)。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2024年全年，板塊新房合計(jì)備案約780套，月均備案約65套，在南通市區(qū)各細(xì)分板塊中位列第四。

今年1-11月，新房合計(jì)備案約826套，月均備案約75套，排名升至并列第一。

可見隨著板塊內(nèi)多項(xiàng)配套相繼落實(shí)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品相繼涌現(xiàn)，創(chuàng)新區(qū)對(duì)于改善客群的吸引力正在提升。

但，庫(kù)存壓力依然不容小覷。

截至11月末，創(chuàng)新區(qū)狹義庫(kù)存（在售項(xiàng)目已獲銷許未備案）仍超1500套，按照近一年月均流速估算，去化周期約20個(gè)月。

若將各項(xiàng)目未獲銷許部分也納入統(tǒng)計(jì)，廣義庫(kù)存將升至近4000套，對(duì)應(yīng)去化周期將升至約51個(gè)月。

并且，板塊內(nèi)已出讓未入市地塊累計(jì)已有11宗（合計(jì)土地面積約69萬(wàn)㎡，建筑面積約99萬(wàn)㎡），若將這部分潛在供應(yīng)也納入統(tǒng)計(jì)，去化周期將進(jìn)一步延長(zhǎng)。

紅色標(biāo)注為已出讓未入市地塊

紅色標(biāo)注為已出讓未入市地塊

與此同時(shí)，市場(chǎng)分化愈發(fā)顯著。

高端項(xiàng)目走出獨(dú)立行情——和園，規(guī)劃150套純別墅，今年3月首次取證，不到5個(gè)月近乎清盤；紫園，規(guī)劃120余套雙拼＋洋房，上月末剛剛?cè)∽C，首開去化超9成破5億。

同質(zhì)項(xiàng)目陷入滯銷困局——金鷹世界尚府，近一年僅備案6套，目前庫(kù)存仍超700套；紫瑯吾島，去年6月入市，至今整盤去化率僅約11%。

這種分化說(shuō)明，在整體供應(yīng)過(guò)剩的背景下，僅憑板塊熱度已無(wú)法保證去化，產(chǎn)品力、服務(wù)力、品牌力，才是關(guān)鍵。

總結(jié)而言，創(chuàng)新區(qū)憑借高規(guī)格規(guī)劃與持續(xù)落位的配套，仍是南通改善市場(chǎng)的核心承載區(qū)。然而，高庫(kù)存、強(qiáng)分化與潛在供應(yīng)壓力，正倒逼房企從“依靠板塊增值”轉(zhuǎn)向“依靠產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”。

未來(lái)，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)突圍，不僅考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略定力與產(chǎn)品能力，也將深刻影響整個(gè)創(chuàng)新區(qū)樓市的結(jié)構(gòu)與健康。