馬云的預(yù)判要兌現(xiàn)，如果不出意外的話，2026年房價要迎來三大轉(zhuǎn)變。不知道大家還記不記得，2017年馬云在杭州全球峰會上拋出過一個驚人言論。他說八年后中國最便宜的就是房子。當(dāng)時這話一出來，那可是引起了軒然大波。

如今時間快進到2026年，房地產(chǎn)市場正站在新舊模式交替的關(guān)鍵節(jié)點，還真有了些去泡沫化的跡象，而且樓市正經(jīng)歷著三大轉(zhuǎn)變。先說說這第一種轉(zhuǎn)變就是普漲邏輯退場，不同城市房價分化明顯。過去20年，人口紅利、城鎮(zhèn)化推進，還有政策助推，讓房子幾乎成了只漲不跌的香餑餑，哪怕房子質(zhì)量一般、位置偏遠，也能跟著漲。

但到了2025年，這套邏輯就行不通了，三四線城市人口凈流出嚴(yán)重，像東北和西部一些收縮型城市，房價中位數(shù)累計下跌了18%，庫存高，去化慢，黑龍江鶴崗、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等地甚至出現(xiàn)了單價不足千元，總價5萬元的房子。而核心城市呢？情況就大不一樣，2025年前三季度，香港頂級住宅價格逆勢上漲3.2%，北京金融街、上海陸家嘴等地的優(yōu)質(zhì)住宅和寫字樓依然是抗通脹的硬資產(chǎn)。

阿里巴巴和螞蟻集團花66億元拿下香港銅鑼灣港島一號中心整棟寫字樓。這動作就釋放了一個信號，資本在全球范圍內(nèi)還是認可核心區(qū)域的不動產(chǎn)等。15，五清理住房消費不合理限制性措施后，核心城市購房門檻有望進一步優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抗跌性也會更強。第二重轉(zhuǎn)變是，同一座城市里，不同區(qū)域的房價也開始分層。

2025年的成交數(shù)據(jù)顯示，遠郊大戶型只占到8.6%，配套兌現(xiàn)周期長，通行成本高，流通性差。很多家庭買了之后才發(fā)現(xiàn)，買得起卻住不好。而配套成熟的核心城區(qū)或近郊板塊，學(xué)校、醫(yī)院、交通都很便利，成了剛需和改善型需求的共同選擇。核心堅挺，外圍回調(diào)，這很可能會成為未來樓市的主旋律。

第三重轉(zhuǎn)變是政策從全面調(diào)控轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)托底。過去政策主要靠限購、限貸、限售等行政工區(qū)或樓市降溫，但2026年情況不同了，政策目標(biāo)是化解風(fēng)險，釋放合理需求，穩(wěn)住預(yù)期。消費端的門檻會被系統(tǒng)梳理，比如西安已經(jīng)把商貸首付統(tǒng)一降至15%。

更多城市大概率會跟進，金融與財稅工具也會協(xié)同發(fā)力，降低購房成本。像在房產(chǎn)購置交易環(huán)節(jié)加大財政補貼力度，對首套房購置下調(diào)交易環(huán)節(jié)各項主要稅率，縮短二手房增值稅免征年限的。而且房住不炒的定位不會動搖，政策重點是避免樓市大起大落。

對于剛需購房者來說，現(xiàn)在確實是個不錯的窗口期，利率低、限制少，還有更多現(xiàn)房和次新房可供選擇，不過決策時要更穩(wěn)，優(yōu)先考慮一線和強二線的核心區(qū)或成熟近郊，別盲目拉杠桿，守住以住為先的底線。而多套房持有者策略上要更克制，去弱留強，果斷賣掉三四線非核心地段的低效資產(chǎn)，換成核心城市的改善型住房或租賃需求穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不過分散配置，降低波動。

2026年的房地產(chǎn)市場不再靠速度取勝，而是靠質(zhì)量和治理能力決定上線。這三大轉(zhuǎn)變是人口流動、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融約束與制度安排共同作用的結(jié)果。房子正在回歸民生屬性，高質(zhì)量發(fā)展成為關(guān)鍵主線。

咱們在面對樓市變化時要擺脫一刀切的判斷方法，識別核心城市核心地段、核心產(chǎn)品的真實價值，把選擇與自身收入、風(fēng)險承受力對齊。馬云的預(yù)言雖未必百分百對齊，但它所指向的去泡沫化正在重塑樓市，推動市場走向更健康、更理性的新階段。