我給大家介紹第三個方面的問題。在社會各界評價一個城市或一個國家房價是不是太高的時候，都用了一個指標(biāo)，就叫做“房價收入比”，還有一個指標(biāo)叫“房價租金比”。那么這個比值如果特別高的話，會被人們認為這是高房價的一個表現(xiàn)。但是需要追問的一個問題就是，當(dāng)你看到房價收入比比較高，因為它是一個比值，你可能就需要去問一個問題，是房價高了還是收入低了，這可是有差別的。因為一個城市如果要是沒有給創(chuàng)造充分的就業(yè)機會，但是有一部分人的收入特別高，這部分人能夠買得起房子，所以房價是由那些高收入群體的人來決定的。但是當(dāng)你算房價收入比的時候，你算的是房價跟平均的家庭收入的比值，那這時候房價收入比就會高上去。所以一個城市如果能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，能夠有利于提高普通勞動者的普通市民的收入，那這個房價收入比其實也不至于那么高。
在給定這樣的問題情況下，其實高房價有的時候它是有一定合理性的。比如說如果一個國家或者一個城市對未來自己的收入增長的預(yù)期非常樂觀，這個城市的房價又是可以通過抵押貸款來買房子而決定的，那么大家買房的這個行為就一定會被提前。換句話來講，當(dāng)你的收入還沒有真正增長的時候，你就會提前買房子，那這個時候就會出現(xiàn)房價早于收入增長，房價收入比就會上去了。當(dāng)然如果要是有一些外生的沖擊，導(dǎo)致人們事先對于收入的樂觀的預(yù)期最后沒有實現(xiàn)，那房價收入比在一些國家和城市也會出現(xiàn)回落，從而使得房價回到一個合理的區(qū)間。
但是如果你再進一步去想，還有一些其他因素也有可能導(dǎo)致房價收入比更高。比如說具體到中國，除了大家預(yù)期到名義收入會增長比較快以外，在我們中國的城市里，有些大城市它有一種非常特殊的現(xiàn)象。就是在中國的像北京和上海這樣的地方，你如果要去買一個房子，通常你的孩子在入附近的公辦學(xué)校的時候的機會就會比租房的人來得更多。甚至對于一些比較好的學(xué)校來講，如果周邊買房子的人去上學(xué)，這個學(xué)位都不一定夠，那租房子的人幾乎沒有機會。這種情況放在世界范圍之內(nèi)其實是比較少見的。但是它也會使得教育的質(zhì)量，也就是通常我們講到的學(xué)區(qū)房的這樣一個因素，會被資本化到你的房價里去。

講得再通俗一點，就是房價里面有一部分，實際上體現(xiàn)的是學(xué)費。那這個部分的高房價，其實就很難說它是合理還是不合理了。因為它反映的實際上是一種公共服務(wù)的質(zhì)量。
再往下有一種高房價可能就是不合理的了，就是在供給側(cè)有某種限制。
我先講美國。其實美國有些大城市，居民反對增加住房供應(yīng)。那道理很簡單，作為已經(jīng)有了房子的人，如果你增加住房的供應(yīng)，房價可能漲不上去，租金也會下跌。那么對于自己持有房子的價值來講，就會受損。所以由于這種供給側(cè)的一種限制，導(dǎo)致住房短缺，房價高了，其實是會有損失的，它會有宏觀的損失，為什么呢？因為大城市的高房價會限制人口的流入。如果大城市又是經(jīng)濟增長的引擎，又是創(chuàng)造就業(yè)和收入的機會，那么整個國家的經(jīng)濟增長就會受到損失。阿蘭在這本書里還引用了幾位經(jīng)濟學(xué)家做的估計。的確有美國經(jīng)濟學(xué)家認為，美國的大城市因為房價高引起的GDP的損失大約是9.4%。
好了，接下來我們再來講中國了?，F(xiàn)階段大城市的住房的供應(yīng)是存在一些限制的。那這里有幾重？第一重叫“建設(shè)用地指標(biāo)制度”。換句話來講，即便在上海這樣房價很高的地方，也大約有三分之一的土地還在做農(nóng)業(yè)的用途，還在種莊稼種蔬菜。這就限制了上海整個城市的建設(shè)用地的供應(yīng)。同時在總量的建設(shè)用途里面，一些大城市，有不少土地是用來造廠房的。因此相對來講，在住房的用地供應(yīng)上面，又受到了一定限制。再就是容積率。通俗地來講就是一個房子它能蓋多高，它的建筑面積跟它占有的土地面積。比率就叫容積率。一些像上海這樣的大城市對于容積率的限制也是非常嚴(yán)格的。那最后就是布局了，我前面講到，我們的一些大城市，服務(wù)業(yè)的就業(yè)崗位越來越多，導(dǎo)致人有一種傾向愿意往市中心去住。但是我們在一些大城市，大量的住房實際上建在城市的郊區(qū)，在這種情況下，也會導(dǎo)致高房價。
面向未來，解決這樣的問題，要實現(xiàn)可負擔(dān)性的提升的話，我認為，在大城市就要提高住房的供應(yīng)，從增加建設(shè)用地當(dāng)中住宅用地的比重，盤活閑置的工業(yè)和商業(yè)用地轉(zhuǎn)向住宅用地。逐漸放松一些中心城區(qū)的容積率的管制，以及改善住房的空間布局，盡量多地在那些服務(wù)業(yè)占比越來越高的地方，增加中心城區(qū)的住房供應(yīng)。通過這樣的措施，如果一個城市的可負擔(dān)性的住房這個目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，那么它對于人口的容量也就會逐漸地上升。