最近，又被中介朋友圈雷到了。

有中介曝出：“力迅·琶洲灣鉅惠房源單價48888元/平，總價755萬左右。”

這個消息有多勁爆？

該盤此前大面積戶型網(wǎng)簽價去到12萬+/平，這價差是不是太大了？

而且樓市君深扒發(fā)現(xiàn)，項目作為企業(yè)總部“ 辦公性質(zhì) ”的產(chǎn)品，竟然當(dāng)公寓來賣了...

｜圖源：朋友圈

壹

先來看力迅·琶洲灣的位置，琶洲江景頭排，前面就是琶醍，周邊全是大廠總部寫字樓。

這樣的地段，項目當(dāng)初一度賣到12萬+/平。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

樓市君向知情人士求證得知，力迅·琶洲灣確實有6套單價48888元/平房源放出，面積涵蓋約150-168平房源，總價最低755萬左右。

另外，項目還放出了5套中樓層戶型，基本都是200平以上大戶型，單價大概5.1-7.4萬/平。

｜知情人士供圖

以上價格，跟項目此前的售價和網(wǎng)簽價格相比，優(yōu)惠力度有多大？

據(jù)網(wǎng)上公開信息顯示，力迅琶洲灣建面約150-350平大平層，全盤只有120套，4.1米層高，此前價格區(qū)間在8-12萬+/平。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，項目今年6月網(wǎng)簽的3套建面約349平大平層，均價都在12萬+/平。

而最近放出的11套房源，單價低至4字頭，對比前期8字頭的門檻，也相當(dāng)于打“ 骨折 ”了。

｜圖源：克而瑞截圖

再放眼整個市區(qū)，商業(yè)大平層基本都是千萬級起步，像白鵝潭瑞璽總價1300萬起，鵝潭1號1800萬起、華發(fā)崇云3000萬起。

面積150平以上，總價1000萬以內(nèi)的大平層，確實少見。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

另外，據(jù)廣州住建局官網(wǎng)顯示，力迅·琶洲灣1112套房源中，已售12套，去化率僅10.7%。

值得一提的是，目前多套房源顯示處于“抵押狀態(tài)”。（綠色部分為可售房源，◇代表抵押狀態(tài)）

｜圖源：廣州市住建局

雖然開發(fā)商為了資金需要抵押未售房源的做法比較常見，現(xiàn)在買房也能帶押過戶，但相對于未抵押房源來說，還是有一定風(fēng)險的。

廣州此前就有千萬級豪宅業(yè)主，購買的房源被抵押，開發(fā)商遲遲不解押，收樓多年仍無法辦理房 產(chǎn)證。

所以建議大家在買房之前，都查一查房源狀態(tài)等，做到心里有數(shù)。

貳

在力迅琶洲灣項目的背后，還有一家企業(yè)不得不提，那就是當(dāng)初出面拿地的方所。

2021年2月，廣州方睿置業(yè)以40170萬競得琶洲AH0401102地塊地塊。

即便剔除1.1萬平配建和7000平自持物業(yè)，地塊可售樓面價依舊不到1.5萬/平。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

之所以地價這么低，主要還是出讓條件很嚴(yán)苛。

按照拿地要求，競得人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個月內(nèi)，須在廣州市海珠區(qū)設(shè)立全國總部，辦理商事登記及稅務(wù)登記。

同時，競得人自簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起，受讓人10年內(nèi)股權(quán)不得變更。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

翻譯成大白話就是，琶洲出讓這塊是用來引入產(chǎn)業(yè)項目，要求企業(yè)在這里打造全國總部。

事情的轉(zhuǎn)變發(fā)生在2022年底，力迅地產(chǎn)參股的廣州迅和投資合伙企業(yè)入股了廣東方所置業(yè)有限公司。

｜圖源：愛企查

工商資料顯示，力迅子公司占股達(dá)56%，也就成為廣東方所置業(yè)的最大股東。

股權(quán)穿透顯示，廣東方所置業(yè)100%控股的廣東方所睿業(yè)文化有限公司，又100%控股了當(dāng)初拿地的廣東方睿業(yè)城有限公司。

｜圖源：愛企查

表面上看，2021年拿地公司的股權(quán)確實沒變更。

但如果真正“溯源”，本土房企力迅卻成為了幕后的最大股東。

這也側(cè)面解釋了，為何當(dāng)初土地競得人是方所子公司，后面項目案名是“力迅·琶洲灣”。

從官方公示信息來看，項目可售物業(yè)都是辦公性質(zhì)，并非公寓。

| 可售物業(yè)為辦公新址

｜圖源：陽光家緣

項目最終交付情況，與現(xiàn)場樣板間所展示的內(nèi)容究竟有何差異，一切尚未可知。

不得不說，4字頭買琶洲CBD江景確實有不小的吸引力。

但大家也不能只盯著價格，項目背后的一些“內(nèi)幕”同樣也值得關(guān)注。

|項目樣板間

｜圖源：小紅書

如果換成是你，愿意掏這個價格買力迅琶洲灣嗎？

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