市場(chǎng)有點(diǎn)怪。

一種怪現(xiàn)象，富人Vs窮人的對(duì)賭，一邊是MMP的老百姓，一邊是搶房的有錢人。

K型格局，逐漸形成。

1

現(xiàn)在買房的，絕對(duì)是有錢人。跟總價(jià)無(wú)關(guān)，跟需求有關(guān)，北京1000萬(wàn)，省會(huì)200萬(wàn)，縣城100萬(wàn)，都是有錢人。

昨天跟一個(gè)會(huì)員聊了1個(gè)小時(shí)。

我看了一下電量，有點(diǎn)燙，就剩下7%，差點(diǎn)關(guān)機(jī)。

這個(gè)會(huì)員要在北京給兒子買房，看中奧森、北苑、太陽(yáng)宮、望京，第一梯隊(duì)夠不著，主要看第二梯隊(duì)的小區(qū)。

1、位置都不差。考慮單位距離和總價(jià)單價(jià)，奧森/北苑＞太陽(yáng)宮/望京。

2、非常慶幸，去年沒(méi)買。一直擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，果不其然，去年看中的房源，從1000萬(wàn)跌到了800萬(wàn)。

3、兒媳兒明事理，沒(méi)有逼著買，晚點(diǎn)買也接受，租房也接受。

她說(shuō)，別說(shuō)200多萬(wàn)，一年存30萬(wàn)也做不到啊，10年存款清零了。我說(shuō)是的。

我給了2個(gè)建議，1、選擇片區(qū)，2、買入時(shí)間。

買入時(shí)間好說(shuō)，1-2年內(nèi)完全不用著急。

片區(qū)選擇，奧森北苑比望京太陽(yáng)宮更適合，但不是最佳。

奧森是老改善，學(xué)區(qū)一般，增值一般；北苑偏剛需，沒(méi)產(chǎn)業(yè)，增值更差。尤其是望京的融域嘉園和京師園，小區(qū)不錯(cuò)，但有2個(gè)缺點(diǎn)：片區(qū)一般，小區(qū)還可以，但房齡大了，僅適合自住；北苑更不用說(shuō)了，遠(yuǎn)洋是豪宅夠不著，金茂悅可以，但片區(qū)不行，除非地緣。

望京的融科橄欖城、太陽(yáng)宮的一些小區(qū)，跌了不少，7-8萬(wàn)，900以內(nèi)也都好找，片區(qū)不錯(cuò)，望京產(chǎn)業(yè)很不錯(cuò)，太陽(yáng)宮學(xué)區(qū)很不錯(cuò)。

相比之下，我更推薦海淀，一是距離接近，二是更好。比如清河樹(shù)村朱房上地等，產(chǎn)業(yè)實(shí)力比望京還好，學(xué)區(qū)不比太陽(yáng)宮片區(qū)差，海淀第二梯隊(duì)，第三點(diǎn)，半成熟新區(qū)，產(chǎn)業(yè)打底，還有學(xué)區(qū)，25-35的年輕人，更有活力。

2

有錢人，分散在各個(gè)行業(yè)。

從很多方面都可以印證。

2024年全國(guó)商場(chǎng)銷售額TOP10，南京德基廣場(chǎng)245億，北京SKP220億，上海國(guó)金中心IFC218億，上海環(huán)球港215億，北京國(guó)貿(mào)商城191億，武漢武商MALL189億，上海恒隆廣場(chǎng)133億，杭州萬(wàn)象城130億，深圳萬(wàn)象城128億，全都比前幾年增加了不少。

準(zhǔn)重奢，或者重奢，奢侈品占主力，都是有錢人消費(fèi)。

樓市也是如此。

局部的城市，局部的片區(qū)，局部的樓盤，包括一些豪宅，去化非常不錯(cuò)。

北京。海淀的朱房、樹(shù)村、上地，通州的運(yùn)河商務(wù)區(qū)，朝陽(yáng)的亮馬廠，朝陽(yáng)的酒仙橋，華潤(rùn)海淀建發(fā)華潤(rùn)中建建發(fā)等樓盤賣得非常好。

成都。不止是高新、天府新區(qū)，甚至連錦江的金三、林家壩、白鷺灣，尤其是三圣鄉(xiāng)的駙馬板塊，疊墅+洋房，千萬(wàn)總價(jià)，去化非常不錯(cuò)。貝殼開(kāi)發(fā)的貝宸S1，套均總價(jià)2000萬(wàn)，聽(tīng)說(shuō)第一次開(kāi)盤108套房子就賣了60多套，很牛了。

杭州。一堆地王，湖墅蔣村濱江區(qū)府要沖擊13萬(wàn)，甚至連安琪兒地塊都要沖擊8萬(wàn)了，我靠，什么時(shí)候城東都敢沖擊8萬(wàn)了？

前幾天開(kāi)盤的深圳豪宅，深圳灣澐璽。

不是單價(jià)總價(jià)，單價(jià)30多萬(wàn)沒(méi)什么，最貴3個(gè)多小目標(biāo)沒(méi)什么，對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)只是一個(gè)數(shù)字。

最讓我震驚的是，深圳灣澐璽，60多層，容積率很高，其實(shí)跟高級(jí)公寓沒(méi)什么區(qū)別，但是300多套房子還是賣了100多個(gè)億，有錢人真多，也真有錢啊。

要知道，前幾天，因?yàn)橄愀刍馂?zāi)，大家還都在討論放棄高層，但對(duì)于有錢人，好像不存在一樣。

3

說(shuō)個(gè)好消息吧。

這個(gè)好消息，還是利好有錢人。

全國(guó)有沒(méi)有5年內(nèi)的小區(qū)，買完沒(méi)跌的？

肯定不多，但還是有。

北京。

大部分是之前的限競(jìng)房，比如天恒學(xué)院里，西山錦繡府，金融街融府，比如這個(gè)金融街融府，之前調(diào)研的時(shí)候找不到售樓部，后來(lái)找了中介才進(jìn)去，銷售直接跟我說(shuō)，有錢沒(méi)用，趕緊找關(guān)系吧，當(dāng)時(shí)的我一臉懵逼。

杭州，成都，長(zhǎng)沙。

這三個(gè)城市很典型，還不少，一是限價(jià)，二是這幾年的市場(chǎng)還不錯(cuò)，即使二手房也跌了，但是跌的少，還是漲了。

深圳。

華富村，不是商品房，回遷房小區(qū)。

這個(gè)小區(qū)竟然漲價(jià)了，去年9萬(wàn)多，今年11萬(wàn)，也有12萬(wàn)的，但是不多。后臺(tái)的成交數(shù)據(jù)，就擺在那里。

北京沒(méi)破發(fā)是限競(jìng)房，成都杭州長(zhǎng)沙沒(méi)破發(fā)是打新房，但大多數(shù)都是商品房，華富村是回遷房啊。

漲價(jià)的原因當(dāng)然有一大堆，比如位置非常好，靠近福田CBD，配套非常成熟，沒(méi)什么遮擋，華潤(rùn)代建品質(zhì)不錯(cuò)，離學(xué)區(qū)也很近，但是其中最底層的原因只有一個(gè)：

華強(qiáng)北老板掙錢了。

我沒(méi)有開(kāi)天眼，如果24年有深圳朋友問(wèn)我能不能買，什么玩意兒，買什么回遷房。大概率會(huì)這么回，我也學(xué)習(xí)了。

4

還有一個(gè)問(wèn)題。

會(huì)員問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，未來(lái)會(huì)不會(huì)出政策，如果出政策（比如貼息、降息）要不要買？我在一些地產(chǎn)群里，也看到有些群友在坐等貼息。

先說(shuō)會(huì)不會(huì)。

會(huì)，但力度不大。

市場(chǎng)不好救，出政策是必然。去年9月到現(xiàn)在，小步快走。

至于降息歇息。有信號(hào)，前一段還只是內(nèi)蒙古等小銀行取消5年定存，前天6大行都取消了5年定存，未來(lái)降息是大勢(shì)所趨，但不會(huì)大水漫灌，細(xì)水長(zhǎng)流。

12月4日今天，潘功勝發(fā)表了一篇文章，《構(gòu)建科學(xué)穩(wěn)健的貨幣政策體系和覆蓋全面的宏觀審慎管理體系（學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆四中全會(huì)精神）》，值得看一看，他的身份是中國(guó)人民銀行黨委書記、行長(zhǎng)，含金量還是很高的。

一句話：

穩(wěn)如老狗。期待，不興奮。

如果真有政策了，要不要買？

支持一切合理自住的需求，結(jié)婚，上學(xué)，養(yǎng)老，置換，豪宅，剛需，什么時(shí)候買都可以。

剩下的，不著急，看價(jià)格，租房＞買房。

5

最后，一個(gè)福利。

買房是大事。動(dòng)輒大幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)的損失，不是小數(shù)。

1對(duì)1，全國(guó)樓市，買or賣，一年僅299，還不夠你一件衣服的費(fèi)用，但是換來(lái)的卻是幾百萬(wàn)的資產(chǎn)安全，非常劃算。

我?guī)湍憬⒁粋€(gè)更加安全的資產(chǎn)堡壘+魔鏡體系。

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THE END