市場有點怪。

一種怪現(xiàn)象，富人Vs窮人的對賭，一邊是MMP的老百姓，一邊是搶房的有錢人。

K型格局，逐漸形成。

1

現(xiàn)在買房的，絕對是有錢人。跟總價無關(guān)，跟需求有關(guān)，北京1000萬，省會200萬，縣城100萬，都是有錢人。

昨天跟一個會員聊了1個小時。

我看了一下電量，有點燙，就剩下7%，差點關(guān)機(jī)。

這個會員要在北京給兒子買房，看中奧森、北苑、太陽宮、望京，第一梯隊夠不著，主要看第二梯隊的小區(qū)。

1、位置都不差。考慮單位距離和總價單價，奧森/北苑＞太陽宮/望京。

2、非常慶幸，去年沒買。一直擔(dān)心房價下跌，果不其然，去年看中的房源，從1000萬跌到了800萬。

3、兒媳兒明事理，沒有逼著買，晚點買也接受，租房也接受。

她說，別說200多萬，一年存30萬也做不到啊，10年存款清零了。我說是的。

我給了2個建議，1、選擇片區(qū)，2、買入時間。

買入時間好說，1-2年內(nèi)完全不用著急。

片區(qū)選擇，奧森北苑比望京太陽宮更適合，但不是最佳。

奧森是老改善，學(xué)區(qū)一般，增值一般；北苑偏剛需，沒產(chǎn)業(yè)，增值更差。尤其是望京的融域嘉園和京師園，小區(qū)不錯，但有2個缺點：片區(qū)一般，小區(qū)還可以，但房齡大了，僅適合自??；北苑更不用說了，遠(yuǎn)洋是豪宅夠不著，金茂悅可以，但片區(qū)不行，除非地緣。

望京的融科橄欖城、太陽宮的一些小區(qū)，跌了不少，7-8萬，900以內(nèi)也都好找，片區(qū)不錯，望京產(chǎn)業(yè)很不錯，太陽宮學(xué)區(qū)很不錯。

相比之下，我更推薦海淀，一是距離接近，二是更好。比如清河樹村朱房上地等，產(chǎn)業(yè)實力比望京還好，學(xué)區(qū)不比太陽宮片區(qū)差，海淀第二梯隊，第三點，半成熟新區(qū)，產(chǎn)業(yè)打底，還有學(xué)區(qū)，25-35的年輕人，更有活力。

2

有錢人，分散在各個行業(yè)。

從很多方面都可以印證。

2024年全國商場銷售額TOP10，南京德基廣場245億，北京SKP220億，上海國金中心IFC218億，上海環(huán)球港215億，北京國貿(mào)商城191億，武漢武商MALL189億，上海恒隆廣場133億，杭州萬象城130億，深圳萬象城128億，全都比前幾年增加了不少。

準(zhǔn)重奢，或者重奢，奢侈品占主力，都是有錢人消費。

樓市也是如此。

局部的城市，局部的片區(qū)，局部的樓盤，包括一些豪宅，去化非常不錯。

北京。海淀的朱房、樹村、上地，通州的運河商務(wù)區(qū)，朝陽的亮馬廠，朝陽的酒仙橋，華潤海淀建發(fā)華潤中建建發(fā)等樓盤賣得非常好。

成都。不止是高新、天府新區(qū)，甚至連錦江的金三、林家壩、白鷺灣，尤其是三圣鄉(xiāng)的駙馬板塊，疊墅+洋房，千萬總價，去化非常不錯。貝殼開發(fā)的貝宸S1，套均總價2000萬，聽說第一次開盤108套房子就賣了60多套，很牛了。

杭州。一堆地王，湖墅蔣村濱江區(qū)府要沖擊13萬，甚至連安琪兒地塊都要沖擊8萬了，我靠，什么時候城東都敢沖擊8萬了？

前幾天開盤的深圳豪宅，深圳灣澐璽。

不是單價總價，單價30多萬沒什么，最貴3個多小目標(biāo)沒什么，對于有錢人來說只是一個數(shù)字。

最讓我震驚的是，深圳灣澐璽，60多層，容積率很高，其實跟高級公寓沒什么區(qū)別，但是300多套房子還是賣了100多個億，有錢人真多，也真有錢啊。

要知道，前幾天，因為香港火災(zāi)，大家還都在討論放棄高層，但對于有錢人，好像不存在一樣。

3

說個好消息吧。

這個好消息，還是利好有錢人。

全國有沒有5年內(nèi)的小區(qū)，買完沒跌的？

肯定不多，但還是有。

北京。

大部分是之前的限競房，比如天恒學(xué)院里，西山錦繡府，金融街融府，比如這個金融街融府，之前調(diào)研的時候找不到售樓部，后來找了中介才進(jìn)去，銷售直接跟我說，有錢沒用，趕緊找關(guān)系吧，當(dāng)時的我一臉懵逼。

杭州，成都，長沙。

這三個城市很典型，還不少，一是限價，二是這幾年的市場還不錯，即使二手房也跌了，但是跌的少，還是漲了。

深圳。

華富村，不是商品房，回遷房小區(qū)。

這個小區(qū)竟然漲價了，去年9萬多，今年11萬，也有12萬的，但是不多。后臺的成交數(shù)據(jù)，就擺在那里。

北京沒破發(fā)是限競房，成都杭州長沙沒破發(fā)是打新房，但大多數(shù)都是商品房，華富村是回遷房啊。

漲價的原因當(dāng)然有一大堆，比如位置非常好，靠近福田CBD，配套非常成熟，沒什么遮擋，華潤代建品質(zhì)不錯，離學(xué)區(qū)也很近，但是其中最底層的原因只有一個：

華強(qiáng)北老板掙錢了。

我沒有開天眼，如果24年有深圳朋友問我能不能買，什么玩意兒，買什么回遷房。大概率會這么回，我也學(xué)習(xí)了。

4

還有一個問題。

會員問了一個問題，未來會不會出政策，如果出政策（比如貼息、降息）要不要買？我在一些地產(chǎn)群里，也看到有些群友在坐等貼息。

先說會不會。

會，但力度不大。

市場不好救，出政策是必然。去年9月到現(xiàn)在，小步快走。

至于降息歇息。有信號，前一段還只是內(nèi)蒙古等小銀行取消5年定存，前天6大行都取消了5年定存，未來降息是大勢所趨，但不會大水漫灌，細(xì)水長流。

12月4日今天，潘功勝發(fā)表了一篇文章，《構(gòu)建科學(xué)穩(wěn)健的貨幣政策體系和覆蓋全面的宏觀審慎管理體系（學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆四中全會精神）》，值得看一看，他的身份是中國人民銀行黨委書記、行長，含金量還是很高的。

一句話：

穩(wěn)如老狗。期待，不興奮。

如果真有政策了，要不要買？

支持一切合理自住的需求，結(jié)婚，上學(xué)，養(yǎng)老，置換，豪宅，剛需，什么時候買都可以。

剩下的，不著急，看價格，租房＞買房。

5

最后，一個福利。

買房是大事。動輒大幾十萬、幾百萬的損失，不是小數(shù)。

1對1，全國樓市，買or賣，一年僅299，還不夠你一件衣服的費用，但是換來的卻是幾百萬的資產(chǎn)安全，非常劃算。

我?guī)湍憬⒁粋€更加安全的資產(chǎn)堡壘+魔鏡體系。

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THE END