2月25日，廣州珠江新城馬場地塊歷經(jīng)9小時243輪競價，以236億元總價、8.5萬元/㎡可售住宅樓面價成交，刷新廣州樓面價紀(jì)錄，這宗CBD“絕版寶地”的出讓，既牽動著房企布局神經(jīng)，也引發(fā)市場對豪宅格局與城市發(fā)展的多重討論。

作為廣州珠江新城最后一塊大體量核心用地，馬場地塊的出讓從掛牌之初就自帶熱度。據(jù)悉，該地塊總用地面積19.45萬平方米，計(jì)容總建面達(dá)56.7萬平方米，涵蓋居住、商業(yè)、商務(wù)、中小學(xué)等多種用地性質(zhì)，地處“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角幾何中心，是串聯(lián)三大CBD功能與要素流通的關(guān)鍵樞紐，其稀缺性成為眾多房企爭搶的核心原因。

圖源：越秀集團(tuán)官微

此次土拍采用線上模式，共吸引越秀、保利、華潤、招商等8家頭部房企參與角逐，因圍觀人數(shù)超10萬，廣州交易集團(tuán)官網(wǎng)一度出現(xiàn)短暫宕機(jī)。競價過程中，保利、越秀、廣州城投多次頻繁加價，從186.44億元的起拍價逐步攀升，上午11點(diǎn)10分左右總價突破200億元，下午3點(diǎn)40分左右突破219億元，最終由越秀集團(tuán)控股的廣州越誠達(dá)有限公司以236億元競得，綜合溢價率約26.6%，其中住宅部分溢價率約35.67%。

從價格維度來看，該地塊的成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下多項(xiàng)公開紀(jì)錄：折合可售住宅樓面價8.5萬元/㎡，打破廣州樓面價歷史最高紀(jì)錄；236億元的總價僅次于255億元的廣州亞運(yùn)城地塊，位居廣州土拍歷史總價第二。值得注意的是，該地塊起拍價186.44億元已躋身廣州土拍總價前五，其核心價值獲得市場廣泛認(rèn)可。

地塊的開發(fā)門檻同樣引人關(guān)注。根據(jù)公開出讓條件，競得人需在地塊內(nèi)引進(jìn)一家高端時尚百貨運(yùn)營企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營后6年內(nèi)累計(jì)銷售貢獻(xiàn)不低于300億元；同時需建設(shè)不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓，6年內(nèi)累計(jì)經(jīng)營產(chǎn)值貢獻(xiàn)不低于20億元，且上述物業(yè)需與土地出讓年限一致自持。此外，地塊還規(guī)劃建設(shè)幼兒園、36班九年一貫制學(xué)校及石牌村權(quán)益物業(yè)，對開發(fā)商的資金實(shí)力、綜合運(yùn)營能力提出極高要求。

從區(qū)域市場影響來看，馬場地塊的成交對珠江新城豪宅市場的影響有待觀察。目前，該地塊周邊匯聚了保利玥璽灣、僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等頂級豪宅，其中保利玥璽灣2025年開盤當(dāng)日破百億，成交均價達(dá)17萬元/㎡，僑鑫匯悅臺二手房掛牌均價約25.77萬元/㎡，曾創(chuàng)下4.61億元的全國高層住宅成交總價紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)公開數(shù)據(jù)顯示，近期珠江新城豪宅成交呈現(xiàn)分化態(tài)勢，部分樓盤單價已跌破10萬元/㎡。

作為此次競得方，越秀集團(tuán)的拿地動作具有一定行業(yè)指向性。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年越秀集團(tuán)在廣州公開市場投入106億元競得10宗地塊，拿地金額位居行業(yè)第一，占全市涉宅用地成交總額超五分之一。此次摘地，是越秀繼去年拿地“雙第一”后，在馬年新春首場土拍中再度布局廣州核心區(qū)，其背后是企業(yè)深耕廣州的戰(zhàn)略定力，也契合廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會“開局大干”的號召。據(jù)悉，越秀集團(tuán)將按照住建部“四好”建設(shè)理念，將該地塊打造為城市發(fā)展標(biāo)桿案例，助力廣州國際消費(fèi)中心城市建設(shè)。

從城市發(fā)展視角而言，馬場地塊的開發(fā)承載著多重使命。該地塊定位為“國際商都消費(fèi)地·人民文體會客廳”，規(guī)劃構(gòu)建“北商、南辦、西文、東居”功能布局，打造中央體育公園、高端商業(yè)地標(biāo)等配套，推動高密度CBD升級為“公園中的城市”。官方預(yù)計(jì)，項(xiàng)目成熟后每年可貢獻(xiàn)GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬個就業(yè)崗位，成為帶動城市能級躍升的重要載體。

總之，236億元的成交總價、8.5萬元/㎡的樓面價，是廣州核心土地價值的直觀體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場的一個公開交易信號。這宗“絕版寶地”的開發(fā)，既考驗(yàn)著開發(fā)商的綜合實(shí)力，也將對珠江新城的城市格局與豪宅市場產(chǎn)生影響，其后續(xù)落地效果需結(jié)合實(shí)際建設(shè)進(jìn)展持續(xù)關(guān)注。（信息參考來源：中指研究院、克而瑞、越秀集團(tuán)官微）