馬年春節(jié)復(fù)工首周，一線城市率先發(fā)力，打響新年樓市復(fù)蘇的第一"槍"。2月25日，廣州天河馬場地塊的出讓，吸引了保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華潤置地等8家房企競拍，最終經(jīng)過近9小時、243輪激烈競價，由越秀地產(chǎn)以236億元競得，創(chuàng)下廣州樓面地價新高。廣州地塊出讓同日，上海出臺樓市新政，圍繞住房限購、公積金使用、多子女家庭支持、房產(chǎn)稅優(yōu)惠等多個方面推出優(yōu)化措施。業(yè)內(nèi)人士分析稱，一線城市此次率先發(fā)力，有效修復(fù)了市場預(yù)期，為全國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇注入信心。作為人口流入高地與產(chǎn)業(yè)核心載體，一線城市的樓市企穩(wěn)，能夠帶動強(qiáng)二線城市跟進(jìn)回暖，形成自上而下的復(fù)蘇梯隊。

越秀236億元奪地?fù)尮V州"一哥"

廣州天河馬場地塊的出讓，吸引了保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華潤置地等8家房企競拍，最終經(jīng)過近9小時、243輪激烈競價，由越秀地產(chǎn)以236億元競得，創(chuàng)下廣州樓面地價新高。

這場鏖戰(zhàn)的背后，是兩家廣州本土房企的正面硬剛。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，保利發(fā)展分別以550.1億元和486.8億元的流量金額及權(quán)益金額位居房企銷售業(yè)績榜單榜首。憑借近兩年在核心區(qū)域的深度布局，保利發(fā)展在天河區(qū)的銷售額達(dá)258億元，市占率高達(dá)46%，海珠區(qū)及荔灣區(qū)的市占率均超20%。保利玥璽灣項目，2025年11月首開銷售額便突破百億元，截至2026年1月累計網(wǎng)簽141億元，刷新"2025年全國網(wǎng)簽超百億速度紀(jì)錄"。

反觀越秀地產(chǎn)，雖然在2025年以332.3億元的流量銷售金額位居廣州房企銷售榜第二，但與保利的差距超過200億元。正是這種差距，讓越秀地產(chǎn)對天河馬場地塊志在必得。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析稱，該地塊是廣州近十年來位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，而天河區(qū)域不足10個月的去化周期，意味著項目能夠快速回籠資金——這正是越秀地產(chǎn)補(bǔ)齊核心區(qū)土儲短板、縮小與保利發(fā)展差距的關(guān)鍵一役。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，天河馬場地塊的成功出讓，凸顯當(dāng)前土地市場向優(yōu)質(zhì)地塊集中的特征，頭部房企的激烈角逐有效提振了行業(yè)預(yù)期。而對越秀地產(chǎn)而言，這宗236億元的地塊，將成為其沖擊廣州市場"一哥"地位的重量級籌碼。

上海優(yōu)化政策打通置換鏈條

天河馬場地塊成功出讓的同日，上海市發(fā)布樓市新政，打響馬年樓市調(diào)控"第一槍"。新政通過降低購房門檻、增加購房套數(shù)、提高公積金貸款額度、完善房產(chǎn)稅政策等七條具體措施，進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2026年1月上海新房成交規(guī)模同環(huán)比降幅均在30%—40%區(qū)間。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1月總價300萬元以下二手房交易占比達(dá)65%，90平方米以下二手房交易占比達(dá)64%，均較2025年12月有所上升，市場主力需求正加速向小戶型、低總價傾斜。這一趨勢導(dǎo)致"賣舊買新"的置換鏈條傳導(dǎo)不暢，對新房銷售形成直接沖擊。

新政的靶向正是疏通這一堵點(diǎn)。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析，本次政策更加聚焦外環(huán)內(nèi)，直接擴(kuò)大外環(huán)內(nèi)的住房需求群體規(guī)模，并增加持《上海市居住證》滿五年及以上的購房群體，總購房"池子"擴(kuò)大。

李宇嘉提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年12月至2026年1月，上海非滬籍購房占比約40%—45%，而2024年非滬籍常住人口達(dá)983.49萬人，占全市常住人口比重約40%。"非滬籍群體購房意愿強(qiáng)，對門檻敏感，激活這一群體是暢通‘賣舊買新’循環(huán)的關(guān)鍵。"李宇嘉說。

政策疊加顯效，一線城市領(lǐng)跑樓市預(yù)期修復(fù)

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，除上海樓市新政外，2025年末以來，中央及地方層面陸續(xù)推出多條穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。

從中央層面來看，2025年12月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調(diào)為3%，滿2年的繼續(xù)免征增值稅。

從地方層面來看，2025年12月，北京放寬非京籍及多孩家庭購房限制，降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求，不再區(qū)分首套、二套商貸利率等；上海、深圳多個城中村改造項目"房票"進(jìn)入發(fā)放階段，加速城中村改造項目推進(jìn)。2026年1月，上海啟動收購二手住房用于保障性租賃住房工作。2月2日，上海首批收購二手住房用于保障性租賃住房項目正式簽約。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，包括上海在內(nèi)的多地樓市政策優(yōu)化釋放出明確信號，各地將持續(xù)出臺務(wù)實舉措，鞏固2026年房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的積極跡象，市場對房價趨穩(wěn)的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，為后續(xù)全國其他城市市場企穩(wěn)提供了有力支撐，具備良好的示范效應(yīng)與積極影響。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析指出，此輪城市政策優(yōu)化的內(nèi)在邏輯，在于切實保障在城市擁有穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定居住的群體住房需求，通過精準(zhǔn)施策支持其合理住房需求釋放。對于二三線城市而言，一方面應(yīng)立足本地實際，圍繞穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定居住人群優(yōu)化住房政策；另一方面，在一線城市市場已率先企穩(wěn)回暖的背景下，有望帶動二三線城市市場預(yù)期修復(fù)、活力提升，助力化解庫存、推動市場平穩(wěn)運(yùn)行。

在中央及一線城市樓市政策優(yōu)化的帶動下，2026年1月20城二手住宅市場整體交易保持一定活躍度。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月20城二手住宅共成交11.8萬套，同比增長15.3%。

北京商報記者 李晗