作者 秦晉

2026年2月25日，上海市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（“滬七條”），從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三方面推出七項(xiàng)調(diào)整，自2月26日起施行。新政首條即大幅縮短非滬籍居民購(gòu)房社保年限：購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的社?；騻€(gè)稅要求從3年降至1年，繳納滿3年者可增購(gòu)1套，持居住證滿5年者全市限購(gòu)1套。這一調(diào)整直接激活外來(lái)剛需及改善需求，尤其內(nèi)環(huán)區(qū)域限購(gòu)松綁對(duì)沖限售壓力。

對(duì)比2024年政策，此次調(diào)整首次系統(tǒng)性降低核心區(qū)購(gòu)房門(mén)檻。例如，靜安、徐匯等內(nèi)環(huán)區(qū)域因房?jī)r(jià)穩(wěn)定性強(qiáng)，成為新政主要受益區(qū)。中信建投指出，新政配合此前上海三區(qū)收儲(chǔ)二手房舉措，進(jìn)一步疏通市場(chǎng)循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，2025年上海二手房成交中，非滬籍占比達(dá)40%-45%，新政預(yù)計(jì)將釋放超9萬(wàn)新市民購(gòu)房潛力。

金融支持：公積金貸款額度提升至324萬(wàn)

新政同步優(yōu)化公積金政策，首套房貸款額度從160萬(wàn)元提至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭（+20%）和綠色建筑（+35%）支持，最高可達(dá)324萬(wàn)元，創(chuàng)全國(guó)新高。按30年貸款計(jì)算，每年可減少約2300元利息負(fù)擔(dān)。政策還放寬貸款套數(shù)認(rèn)定，已結(jié)清貸款且無(wú)房或僅有一套住房的家庭可再次申請(qǐng)公積金貸款，釋放改善需求。

浙商證券分析，核心區(qū)高總價(jià)房源需求有望企穩(wěn)，2025年外環(huán)內(nèi)新房成交占比達(dá)48.4%，新政將加速去化。財(cái)信證券預(yù)計(jì)，3月起市場(chǎng)數(shù)據(jù)將明顯改善，政策瞄準(zhǔn)核心區(qū)需求，效果或超預(yù)期。當(dāng)前上海二手房掛牌量連續(xù)9個(gè)月減少，新政或推動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)，部分熱門(mén)區(qū)域已出現(xiàn)跳價(jià)成交案例。

市場(chǎng)預(yù)期：置換鏈條修復(fù)與“小陽(yáng)春”可期

新政通過(guò)公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”與房產(chǎn)稅豁免降低置換成本，促進(jìn)“賣舊買新”需求。例如，滬籍家庭成年子女購(gòu)買唯一住房免征房產(chǎn)稅，直接減輕多代同堂家庭持有壓力。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月上海二手住宅成交2.03萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)26.69%，政策落地后中介帶看量顯著上升。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新政將推動(dòng)3-4月“小陽(yáng)春”行情。中指研究院指出，政策精準(zhǔn)適配職住平衡、宜居安居需求，預(yù)計(jì)核心區(qū)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，房企估值回升。申萬(wàn)宏源分析，中央《求是》雜志2月發(fā)聲支持地產(chǎn)政策“一次性給足”，上海新政為全國(guó)提供參考樣本。

上海新政通過(guò)降低門(mén)檻、提升支付能力及減免成本，短期提振成交活躍度，中長(zhǎng)期優(yōu)化市場(chǎng)格局。核心區(qū)房?jī)r(jià)企穩(wěn)、置換鏈修復(fù)及房企估值回升是主要方向，同時(shí)為全國(guó)政策提供參考。

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