來(lái)源：南風(fēng)窗

2026年2月25日，廣州的一天，被切割成兩個(gè)意味深長(zhǎng)的歷史性時(shí)刻。

傍晚，沉寂已久的珠江新城馬場(chǎng)地塊，在超240輪鏖戰(zhàn)后落槌定音，?越秀地產(chǎn)最終以超過(guò)236億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，刷新了廣州樓面單價(jià)紀(jì)錄。

而就在當(dāng)天下午，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)擘畫了城市突破3.2萬(wàn)億之后的躍升藍(lán)圖，明確了“工商并舉、兩業(yè)融合”的協(xié)同發(fā)展路徑。

在超240輪鏖戰(zhàn)后，?越秀地產(chǎn)最終以超過(guò)236億元總價(jià)競(jìng)得珠江新城馬場(chǎng)地塊，刷新了廣州樓面單價(jià)紀(jì)錄

這并非巧合。從白天的藍(lán)圖到傍晚的槌聲，廣州在同一天里，用市場(chǎng)聽得懂的語(yǔ)言，回答了兩個(gè)最樸素的問(wèn)題：錢從哪里來(lái)，人往哪里去。

高質(zhì)量發(fā)展的密碼，并非從前外界所熟悉的土地財(cái)政。它的背后，是一場(chǎng)正在發(fā)生的良性循環(huán)——城市能級(jí)的躍升，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間的重構(gòu)，最終帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的重估。落到紙上，是規(guī)劃，落到地上，是熱土。

珠江新城最后一塊拼圖

最終的8.5萬(wàn)元/平方米，相較于約186.44億元的起拍價(jià)，?溢價(jià)率約26.60%?。

這個(gè)數(shù)字，在地產(chǎn)圈激起兩種截然不同的反應(yīng)。

一邊是有人擔(dān)憂“泡沫”，把高價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)直接畫上等號(hào)。另一邊，那些真正參與競(jìng)拍的人卻比誰(shuí)都清楚，這個(gè)價(jià)格并不是情緒拍出來(lái)的，而是算出來(lái)的，算的是珠江新城這塊最后拼圖到底有多稀缺，算的是那幾乎可以確定的溢價(jià)空間。

廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊區(qū)位圖

這塊地看似“天價(jià)”，實(shí)際上是全球頂級(jí)CBD資產(chǎn)的價(jià)格修復(fù)。

這個(gè)價(jià)格算的不是鋼筋水泥，而是城市核心區(qū)的“入場(chǎng)券”。廣州GDP已經(jīng)站上3.2萬(wàn)億，產(chǎn)業(yè)在加速升級(jí)，人口在持續(xù)流入，未來(lái)爆發(fā)力巨大。

所以，與其說(shuō)價(jià)格高，不如說(shuō)是過(guò)去被低估的價(jià)值，終于被市場(chǎng)重新看見。

此外，從珠江新城東區(qū)當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)密度來(lái)看，業(yè)內(nèi)估算大約僅為西區(qū)的六成左右。而馬場(chǎng)的開發(fā)，將顯著提升東區(qū)的整體產(chǎn)業(yè)密度，將補(bǔ)齊“金融城—珠江新城—琶洲”黃金三角的最后一塊短板。

密度本身就是一種價(jià)值，當(dāng)空間被縫合、密度躍升，帶來(lái)的將是整個(gè)區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值的系統(tǒng)性重估。

整個(gè)珠江新城6.19平方公里的規(guī)劃版圖中，開發(fā)已近飽和，馬場(chǎng)是僅剩的成片可開發(fā)地塊。而在需求端，廣州大量企業(yè)總部、持牌金融機(jī)構(gòu)聚集于此，珠江新城核心區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率控制在相對(duì)低位，核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍供不應(yīng)求。

整個(gè)珠江新城6.19平方公里的規(guī)劃版圖中，開發(fā)已近飽和，馬場(chǎng)是僅剩的成片可開發(fā)地塊/圖源：視覺中國(guó)

某種程度上可以說(shuō)，8.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，是市場(chǎng)用真金白銀，對(duì)廣州“頂級(jí)全球城市”身份的集體追認(rèn)。

236億的總價(jià)，還能被放在更大的背景下解讀。據(jù)透露，越秀地產(chǎn)摘地后將緊密結(jié)合廣州“十五五”規(guī)劃，以空間重構(gòu)賦能城市能級(jí)躍升，創(chuàng)造未來(lái)城市功能新生態(tài)，進(jìn)一步提升珠江新城對(duì)創(chuàng)新人才和高端人群的吸引力。

背后的“廣州確定性”

如果將視角拉長(zhǎng)，這場(chǎng)鏖戰(zhàn)還有更深刻的行業(yè)背景。

公開信息顯示，參與競(jìng)買的8家企業(yè)分別為越秀、保利、華潤(rùn)、招商、珠實(shí)、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。當(dāng)時(shí)競(jìng)拍十分激烈，開場(chǎng)不到1小時(shí)，8家房企相繼出手，幾乎每隔10來(lái)秒就刷新競(jìng)價(jià)。

這不是開發(fā)商在賭廣州，而是廣州穩(wěn)健的基本面，讓任何一家頭部企業(yè)不想承受“缺席”的代價(jià)。

2月25日的廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，積極參與馬場(chǎng)地塊競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)——廣東保利城市發(fā)展有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)劉實(shí)現(xiàn)場(chǎng)表示，即使在行業(yè)深度調(diào)整期的過(guò)去三年，依然堅(jiān)定信心，在廣州投資拿地總額達(dá)563億元。

廣東保利城市發(fā)展有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)劉實(shí)現(xiàn)場(chǎng)表示：堅(jiān)定看好廣州、投資廣州

央企的集體參拍，本身就是一種“政策背書”——國(guó)家資本在用真金白銀為廣州的城市信用投票。他們敢于血戰(zhàn)，更是因?yàn)閺V州提供了更多的確定性。

第一，政策穩(wěn)，方向清晰，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上明確了“工商并舉、兩業(yè)融合”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，廣州還將出臺(tái)推進(jìn)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)兩業(yè)融合實(shí)施方案，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)兩業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)，推動(dòng)制造業(yè)服務(wù)化延伸，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)化品牌化發(fā)展。這些具體的指引降低了市場(chǎng)的長(zhǎng)線預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

第二，市場(chǎng)流動(dòng)性強(qiáng)，核心地段具有稀缺性，短期波動(dòng)屬于市場(chǎng)回歸理性的過(guò)程，現(xiàn)在我們也看到珠江新城板塊確實(shí)夠活躍。當(dāng)市場(chǎng)不確定時(shí)，資本會(huì)往最安全的地方扎，而“安全”的一個(gè)重要指標(biāo)，就是這地方有人接盤、能賣得動(dòng)。從這個(gè)意義上說(shuō)，流動(dòng)性確實(shí)是一種安全感。

第三，產(chǎn)業(yè)有足夠的支撐力，2025年廣州全市“3+5”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值突破萬(wàn)億元，達(dá)10394億元，同比增長(zhǎng)4.2%，占全市GDP的比重提升至32.4%。這意味著什么？意味著廣州的經(jīng)濟(jì)底盤里，已經(jīng)有將近三分之一是由新興產(chǎn)業(yè)撐起來(lái)的。

還有消費(fèi)和流量。廣州2025年社零總額11032億，同比增長(zhǎng)5.5%；快遞處理量全國(guó)第一，全年突破200億件；白云機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量首次跨越8000萬(wàn)人次；日均6000萬(wàn)件快遞、30億消費(fèi)額——這些數(shù)字背后是真金白銀的流動(dòng)。

2025年廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額各月累計(jì)增速，2025年廣州社零總額11032億，同比增長(zhǎng)5.5%

市場(chǎng)主體也很關(guān)鍵。數(shù)據(jù)顯示，廣州經(jīng)營(yíng)主體已經(jīng)突破400萬(wàn)家。400萬(wàn)家什么概念？每個(gè)市場(chǎng)主體背后都是一個(gè)就業(yè)崗位的提供者，一個(gè)稅收的來(lái)源，一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞。

如今，廣州“12218”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，將“兩業(yè)融合”作為兩大主攻方向之一。這些基本面共同構(gòu)成了資產(chǎn)價(jià)值的壓艙石。

從“馬場(chǎng)”到“新城”

回溯1993年，當(dāng)馬場(chǎng)首次響起賽馬嘶鳴時(shí)，腳下的珠江新城還是一片魚塘。2003年，汽車城在這里開張，到2008年，它已成為華南最大的豪車交易中心。而此時(shí)，珠江新城已崛起為摩天森林。

2026年，當(dāng)拍賣槌落下，馬場(chǎng)再次站在歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)——這一次，它要承載的最新規(guī)劃的總體定位是：人民文體新客廳、國(guó)際商都消費(fèi)地。

馬場(chǎng)地塊功能規(guī)劃愿景示意圖

結(jié)合今年廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)提出的“工商并舉、兩業(yè)融合”，有也許會(huì)人問(wèn)：制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的融合，跟馬場(chǎng)這塊地有什么關(guān)系？

關(guān)系就在于，兩業(yè)融合，不只發(fā)生在工廠里，也發(fā)生在城市最核心的土地上。

如果說(shuō)制造業(yè)需要生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為“大腦”和“神經(jīng)系統(tǒng)”，那么一座城市的核心地段，同樣需要讓商業(yè)與生活深度融合，才能真正煥發(fā)活力。馬場(chǎng)的新定位——“人民文體新客廳”與“國(guó)際商都消費(fèi)地”，正是這種融合邏輯的空間表達(dá)。

高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上說(shuō)，要“推動(dòng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、高水平治理、高品質(zhì)生活”。馬場(chǎng)要做的，就是把這三個(gè)“高”落在一塊具體的地上——讓高品質(zhì)的生活，生長(zhǎng)在高質(zhì)量發(fā)展的核心地段。

未來(lái)，這里將成為全民共享、開放包容的城市客廳，也將為廣州建設(shè)國(guó)際一流中心城市注入新動(dòng)能、書寫新篇章。

廣州城市中軸線/圖源：視覺中國(guó)

今年是“十五五”開局之年，廣州正在用自己的方式回答：什么是中國(guó)式現(xiàn)代化的城市實(shí)踐？答案是——讓每一寸土地都承載時(shí)代的使命，讓每一個(gè)空間都生長(zhǎng)出新的可能。

馬場(chǎng)之后，廣州珠江新城或許再無(wú)此般“寶地”。但這場(chǎng)拍賣已經(jīng)證明，一座城市真正的“寶地”，不在于土地的稀缺，而在于它持續(xù)自我進(jìn)化、重塑空間價(jià)值的能力本身。

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