加快“好房子”建設(shè)，南京繼續(xù)釋放壓箱底的好地！

最近，江寧九龍湖、百家湖、濱江，江北文德路等板塊，陸續(xù)曝光優(yōu)質(zhì)住宅用地：

江寧九龍湖克莉絲汀甜蜜城堡已被拆除，連同南側(cè)地塊，騰挪出3幅二類居住用地，容積率最低僅1.2；

江寧百家湖中銳星湖名邸西側(cè)，1幅科研設(shè)計(jì)用地變更為二類居住用地，容積率1.8；

江北文德路，近地鐵10號(hào)線文德路站，新增1幅二類居住用地，容積率1.3……

更多詳情，接著往下看。

江寧九龍湖，新增3幅宅地

南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《南京市江寧區(qū)九龍湖片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJNBd070—03規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見(jiàn)征詢）顯示，九龍湖將新增3幅低密宅地。

擬修改地塊，東至蘇源大道、西北至清水亭西路、南至芳園南路，用地面積約26.54公頃，現(xiàn)狀主要為工業(yè)企業(yè)和空地。

拉開(kāi)地圖，不難發(fā)現(xiàn)芳園北路以北地塊，即原克莉絲汀甜蜜城堡所在地。

根據(jù)規(guī)劃，擬修改地塊原先為多幅科研設(shè)計(jì)用地，局部邊界為街旁綠地。

規(guī)劃變更后，3幅低密宅地上新：

03-04地塊，用地性質(zhì)為二類居住用地，用地面積約3.7公頃，容積率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%；

03-05地塊，用地性質(zhì)為二類居住用地，用地面積約3.85公頃，容積率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%；

03-32地塊，用地性質(zhì)為二類居住用地，用地面積約6.22公頃，容積率≤1.5，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%。

這3幅低密宅地所在的地段，可謂得天獨(dú)厚。與九龍湖、公園的親密值足夠高，加上牛首山河等，自然資源難以復(fù)制。

產(chǎn)業(yè)和配套上，九龍湖國(guó)際企業(yè)總部園、秣陵中心，九龍湖濱天地、地鐵3號(hào)線、同仁醫(yī)院、百家湖商業(yè)天團(tuán)等，足夠豐盈。

當(dāng)然，這幾塊低密地塊一旦掛牌出讓、進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期，江寧正核的新房市場(chǎng)會(huì)更卷。

地塊斜對(duì)面，是在售的江寧金茂府。這是南京首座低密四代宅金茂府，定位為純粹高端改善，主力戶型建面約140-220㎡。

百家湖、小龍灣、三山一帶，純新盤(pán)嘉宏萬(wàn)流江寧、嘉宏G71、朗翌置業(yè)G50，以及在售的樾滿云川、仁恒龍灣等，整體庫(kù)存不少。

江寧百家湖，新增1幅宅地

無(wú)獨(dú)有偶，官方同時(shí)期發(fā)布的《南京江寧百家湖（中心片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJNBd040—39規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見(jiàn)征詢），釋放了百家湖的1幅宅地。

擬修改地塊東至天元二路、南至高龍路、西至太平十字溝、北至天元西路街旁綠地，用地面積約1.99公頃，現(xiàn)狀西側(cè)為空地，東側(cè)為住宅和商業(yè)。

根據(jù)規(guī)劃，39-13地塊原先為科研設(shè)計(jì)用地，用地面積約0.86公頃，容積率≤4.0。

用地性質(zhì)變更后，該地塊為二類居住用地，用地面積約0.87公頃，容積率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

這塊地的東側(cè)，是已交付多年的中銳星湖名邸，隔一條天元西路即達(dá)景楓中心，與地鐵3號(hào)線天元西路站的直線距離也不到700米，無(wú)論地段配套還是城市界面都很能打。

美中不足的是，地塊體量迷你，預(yù)計(jì)出讓面積不到9000㎡，與周邊出讓面積達(dá)32876.84㎡的嘉宏G71比，產(chǎn)品騰挪空間受限不少。

江寧濱江，上新2幅低密純宅地

江寧濱江，也在積極適應(yīng)市場(chǎng)變化，加快高品質(zhì)好房子的建設(shè)。

官方發(fā)布的《南京市江寧區(qū)濱江新城江寧組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJNBf010—10規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見(jiàn)征詢）顯示，大華錦繡前程附近的2幅商住混合用地，將調(diào)整為純粹的二類居住用地。

擬修改地塊東至景明大街、西至中元北路、南至太白路、北至青蓮路，用地面積約5.83公頃，現(xiàn)狀主要為空地。

注意看，在建的地鐵S2號(hào)線江寧濱江開(kāi)發(fā)區(qū)站，距離地塊不遠(yuǎn)。

根據(jù)規(guī)劃，10-25地塊、10-26地塊原先為商住混合用地，容積率≤2.5。

調(diào)整后：

10-25地塊為二類居住用地，用地面積約2.92公頃，容積率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%；

10-26地塊為二類居住用地，用地面積約2.91公頃，容積率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

我們知道，藍(lán)光在江寧濱江的地王項(xiàng)目擱置許久，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，板塊內(nèi)的新房以新城云漾濱江、大華錦繡前程等為主力。

10-25地塊、10-26地塊的用地性質(zhì)、容積率等指標(biāo)優(yōu)化，是否意味著板塊將迎來(lái)低密四代宅？不妨拭目以待。

江北文德路，新增1幅宅地

昨天，南京市規(guī)劃和自然資源局浦口分局發(fā)布了《南京江北新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJJBd020—20、27規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見(jiàn)征詢），江北文德路一帶，將新增1幅二類居住用地。

擬修改地塊東至中圣南街、西至雙橋路、北至文德路，總面積約6.23公頃，現(xiàn)狀為商住混合、二類住宅、商業(yè)建筑和空地。

根據(jù)規(guī)劃，部分路網(wǎng)、商住混合用地等優(yōu)化調(diào)整后，區(qū)域內(nèi)將新增1幅二類居住用地，地塊編號(hào)為27-08，用地面積約1.8公頃，容積率≤1.3，建筑密度≤30%，建筑高度≤24米，綠地率≥30%。

這塊地緊挨著規(guī)劃地鐵13號(hào)線文德路站，與既有地鐵10號(hào)線文德路站也相距不遠(yuǎn)。

與地塊隔一條雙橋路的G88，于2024年12月底被南京寧浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以2.19億總價(jià)拿下，地價(jià)9632元/㎡。

項(xiàng)目容積率1.25，建筑高度≤60米，地上建筑面積約2.32萬(wàn)方。根據(jù)規(guī)劃，將建設(shè)6棟7-17層四代住宅。

與地塊隔一條中圣南街的G59，于2023年10月被南京長(zhǎng)橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下，成交總價(jià)1.3億元，地價(jià)12544元/㎡。

項(xiàng)目容積率1.4，規(guī)劃打造3棟7層全洋房四代宅，其中2棟為首層架空，戶戶帶露臺(tái)。

值得一提的是，G88和G59地塊，都將由藍(lán)風(fēng)負(fù)責(zé)全案營(yíng)銷操盤(pán)，預(yù)計(jì)今年入市（具體以開(kāi)發(fā)商官宣為準(zhǔn)）?？梢灶A(yù)見(jiàn)，老江浦文德路一帶，也要開(kāi)啟內(nèi)卷模式了。

今年以來(lái)，南京繼續(xù)拿出壓箱底的好地，此前銳評(píng)君也一一進(jìn)行了匯總整理。

這其中，不少由存量土地盤(pán)活而來(lái)，體現(xiàn)南京堅(jiān)持推進(jìn)城市更新、供應(yīng)迭代好房子的決心。

對(duì)于供給端開(kāi)發(fā)商而言，市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)地塊增加，內(nèi)卷難免，持續(xù)激發(fā)其升級(jí)產(chǎn)品硬件、提升軟性服務(wù)的動(dòng)力。

而對(duì)于需求端的買(mǎi)房人而言，低密度的迭代好房子在南京遍地開(kāi)花，選擇面實(shí)打?qū)嵶兌?。疊加友好的金融政策、購(gòu)房?jī)?yōu)惠、政府補(bǔ)貼等，接下來(lái)的幾年不失為改善居住品質(zhì)的好時(shí)機(jī)。