一斧得曹州，二斧取兗州，三斧定瓦崗——

評(píng)書說隋唐故事，程咬金三板斧的故事膾炙人口。此故事的要義在于，以所擅絕技在關(guān)鍵時(shí)刻起到?jīng)Q定性作用。

如今臨近歲末，資產(chǎn)江湖里的“長(zhǎng)城資產(chǎn)”（中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司），就接連揮出了令人矚目的“三板斧”，招招重磅，干脆利落。

一板斧

掛牌恒大、藍(lán)光債權(quán)

兩大知名房企的債權(quán)被擺上臺(tái)面，“快斧斬亂麻”。

恒大

2025年11月，長(zhǎng)城資產(chǎn)處置恒大兩筆債權(quán)。一筆債權(quán)為12億元本金、總額約16億元，抵押物包括深圳、惠州等地公司股權(quán)；另一筆為北京分公司處置的債權(quán)近11億元，抵押物是廣州天河核心地段的25套房產(chǎn)，均價(jià)約4.17萬元/平方米，堪稱“鉆石地段資產(chǎn)”。

此前的2025年6月，長(zhǎng)城資產(chǎn)已集中掛牌恒大旗下12家附屬公司不良債權(quán)，總額約113億元，覆蓋北京、天津、廣州、成都等9個(gè)城市，項(xiàng)目類型涵蓋住宅、商業(yè)及文旅等。

藍(lán)光

四川藍(lán)光作為曾經(jīng)的四川本土最大房地產(chǎn)開發(fā)商，其旗下上市公司藍(lán)光發(fā)展已于2023年6月被終止上市，自2021年起已爆發(fā)多起非標(biāo)違約、債券違約及司法執(zhí)行事件，累計(jì)未兌付債務(wù)規(guī)模超百億元。

2025年11月，長(zhǎng)城資產(chǎn)四川省分公司公告，擬對(duì)四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司等14戶不良資產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行處置，其中四川藍(lán)光涉及本金3.42億元，抵押物為位于成都市羅馬假日廣場(chǎng)C座的商業(yè)房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)4.03萬平方米商業(yè)綜合用地。

以上被擺上臺(tái)面的資產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)占絕大部分，且均為核心地段、產(chǎn)權(quán)清晰的商業(yè)資產(chǎn)。這些資產(chǎn)，當(dāng)年是優(yōu)質(zhì)抵押物，今天也是能產(chǎn)生持續(xù)租金收入的項(xiàng)目，在當(dāng)前交易市場(chǎng)具有一定的吸引力。

二板斧

盤活北京馬家堡購物中心

與第一斧的“短平快”不同，長(zhǎng)城資產(chǎn)的“第二斧”則是如滔滔江水、綿綿不絕的慢招——親自下場(chǎng)操盤。

北京豐臺(tái)馬家堡購物中心項(xiàng)目，總建筑面積超6萬平方米，此前曾因產(chǎn)權(quán)瑕疵、長(zhǎng)期租賃權(quán)糾紛等問題歷經(jīng)三次更名、兩次流拍，是典型的“困境商業(yè)資產(chǎn)”。

長(zhǎng)城資產(chǎn)北京分公司通過司法抵債取得馬家堡購物中心物權(quán)后，于2025年11月17日與華潤(rùn)資產(chǎn)管理有限公司簽署《合作協(xié)議》，正式啟動(dòng)“資產(chǎn)抵債—改造修復(fù)—運(yùn)營(yíng)提升—處置退出”全周期盤活模式。

在這一模式中，長(zhǎng)城資產(chǎn)具備不良資產(chǎn)處置、司法執(zhí)行與資本運(yùn)作能力，華潤(rùn)資產(chǎn)（華潤(rùn)集團(tuán)旗下特殊資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)）則擁有成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系、品牌資源與低成本融資渠道。雙方將項(xiàng)目改造為“歡樂頌購物中心”，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值修復(fù)與區(qū)域商業(yè)活力激活，并約定共享運(yùn)營(yíng)期間租金收益及最終資產(chǎn)處置收益，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益綁定的長(zhǎng)期合作。

馬家堡項(xiàng)目位于北京南城成熟居住區(qū)，具備穩(wěn)定人口基礎(chǔ)與交通優(yōu)勢(shì)。其成功重啟證明：即便曾因產(chǎn)權(quán)糾紛、運(yùn)營(yíng)混亂陷入沉寂的商業(yè)體，只要引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)方、精準(zhǔn)定位消費(fèi)場(chǎng)景，仍可實(shí)現(xiàn)客流與租金雙回升，重現(xiàn)生機(jī)。

本次全國(guó)AMC（資產(chǎn)管理公司）與央國(guó)企合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，具有典型意義，也為商業(yè)體的不良資產(chǎn)盤活提供了可復(fù)制路徑。

長(zhǎng)城資產(chǎn)與華潤(rùn)資產(chǎn)還同步簽訂了《框架合作協(xié)議》，雙方明確將馬家堡模式拓展至長(zhǎng)三角核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓及社區(qū)商業(yè)等場(chǎng)景——長(zhǎng)城資產(chǎn)的這一斧子從北京劈向了長(zhǎng)三角。

三板斧

不良資產(chǎn)ABS破冰

與上“兩斧”不同，長(zhǎng)城資產(chǎn)的“第三斧”——“長(zhǎng)城長(zhǎng)曜1號(hào)”ABS的發(fā)行，則是“開山之斧”。

2025年11月18日，長(zhǎng)城資管成功發(fā)行“長(zhǎng)城長(zhǎng)曜1號(hào)”資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，規(guī)模27.7億元，為交易所市場(chǎng)迄今最大單筆不良資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。至此，長(zhǎng)城資產(chǎn)已在2025年累計(jì)發(fā)行3單不良資產(chǎn)ABS，總額達(dá)68.4億元。

長(zhǎng)城資產(chǎn)的ABS實(shí)踐，即以AMC最為豐富的不良資產(chǎn)債權(quán)資源為基礎(chǔ)進(jìn)行融資，該方式并非行業(yè)常規(guī)，目前還屬于較為少見的市場(chǎng)舉動(dòng)，其性質(zhì)，為政策松綁后率先突破的標(biāo)桿性探索。

此前，不良資產(chǎn)證券化市場(chǎng)長(zhǎng)期由商業(yè)銀行主導(dǎo)，AMC因政策限制和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異，極少參與ABS發(fā)行。2024年11月《金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》正式實(shí)施，明確允許AMC以收購的非金融企業(yè)不良債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS，才為這一模式打開政策通道。

自2025年6月，長(zhǎng)城資產(chǎn)成功發(fā)行全國(guó)首單由AMC在交易所市場(chǎng)發(fā)行的不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“長(zhǎng)城長(zhǎng)征1號(hào)”以來，長(zhǎng)城資產(chǎn)已連續(xù)推出“長(zhǎng)征2號(hào)”與“長(zhǎng)曜1號(hào)”3單ABS，成為當(dāng)前AMC領(lǐng)域ABS發(fā)行最活躍的機(jī)構(gòu)。

萬得數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至10月，銀行間市場(chǎng)不良信貸ABS發(fā)行規(guī)模達(dá)638.72億元，但AMC發(fā)行的企業(yè)ABS占比仍不足5%，長(zhǎng)城資產(chǎn)的3單產(chǎn)品已占AMC發(fā)行總量的絕大部分。

換言之，長(zhǎng)城資產(chǎn)實(shí)踐了AMC行業(yè)近年來具有里程碑意義的創(chuàng)新舉措，成功為其他AMC提供了可復(fù)制的融資與處置路徑，標(biāo)志著AMC正從“被動(dòng)收債”向“主動(dòng)金融工具運(yùn)用”轉(zhuǎn)型。

結(jié)語

三斧定音

長(zhǎng)城資產(chǎn)2025年的聲音最終落在了“三板斧”上——

一斧掛牌債權(quán)，解決“好資產(chǎn)怎么快速變現(xiàn)”；

二斧盤活存量項(xiàng)目，解決“存量資產(chǎn)如何價(jià)值重生”；

三斧發(fā)行ABS，解決“資金從哪來、到哪里去”。

歲末將至，這一個(gè)月內(nèi)連環(huán)三招，看似各自獨(dú)立，實(shí)則環(huán)環(huán)相扣，儼然一場(chǎng)精彩的年度壓軸大戲。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮