早在2018年，中國樓市還處在狂飆突進(jìn)的階段，馬云拋出了一句驚人預(yù)言：“八年后中國最便宜的就是房子”，還形象地說“房價如蔥”。

那會兒沒人把這話當(dāng)真，甚至有人覺得他在胡說八道。

可如今眼看著2026年“十五五”規(guī)劃就要開局，樓市的風(fēng)向是真變了，2026年大概率會迎來三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。

這三大轉(zhuǎn)變到底是什么？馬云當(dāng)年的預(yù)判真的能完全實現(xiàn)嗎？

“溫差”越來越大

第一大轉(zhuǎn)變，就是兩極分化徹底成為常態(tài)。

核心城市的房價硬是扛住了所有壓力，還在穩(wěn)步堅挺。

深圳核心區(qū)房價早就突破10萬/平米，2025年8月二手房成交量穩(wěn)定在4000多套。

這背后是華為、騰訊這些科技巨頭的支撐，更有合成生物、6G、量子科技等高端產(chǎn)業(yè)不斷入駐。

這些產(chǎn)業(yè)帶來的高薪人才，租房都要選核心地段，買房需求自然源源不斷，根本不愁賣。

北京更是夸張，西城學(xué)區(qū)房均價穩(wěn)穩(wěn)站在12萬/平米以上，東直門的高端樓盤直接突破16萬/平米。

就算是調(diào)控政策不斷，這些核心區(qū)域的房子依舊是搶手貨，畢竟優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源就那么多，大家擠破頭都想擁有。

可三四線城市的日子就太難過了，房價跌得讓人揪心。

河北衡水2025年11月的均價才6109元/平米，下屬的棗強(qiáng)縣更是低至4078元/平米，一套100平米的房子總價還不到50萬。

更讓人震驚的是鄂爾多斯，已經(jīng)出現(xiàn)了不到1000元/平米的“蔥價房”，這可不就是馬云當(dāng)年說的情況嗎？

房價下跌還不算，成交更是慘淡，2025年三四線城市成交總量同比下降7%，很多樓盤推出“買房送車位”的優(yōu)惠，照樣沒人問津。

其實原因很簡單，年輕人都往核心城市跑，當(dāng)?shù)厝鄙佼a(chǎn)業(yè)支撐，沒人買房，房價自然撐不住。

供給越來越好

第二大轉(zhuǎn)變關(guān)乎普通人的居住體驗——住房品質(zhì)不再是“可選項”，而是全面升級的“必選項”。

不管是商品房、保障房還是老舊小區(qū)，都在悄悄變樣。

2025年5月出臺的商品房新規(guī)已經(jīng)定下基調(diào)，層高不能低于3米，告別以前壓抑的低層高，4層以上住宅必須裝能放下?lián)艿碾娞荨?/p>

這對家里有老人小孩的家庭來說太重要了，再也不用為突發(fā)情況抬擔(dān)架上下樓犯愁。

廣州2026年還要全面推行裝配式建筑，像搭積木一樣拼房子，不僅施工快、污染少，房屋質(zhì)量也更有保障，墻體開裂、漏水這些老問題有望徹底解決。

就連開發(fā)商也跟著調(diào)整方向，中海在石景山的新項目，主打113-166平米的改善戶型，再也不是以前密密麻麻的剛需小房子。

保障房也不再是“低品質(zhì)”的代名詞，而是又?jǐn)U容又提質(zhì)。

“十四五”期間已經(jīng)建成1100多萬套保障房，3000多萬人因此受益，不用再為買房壓力山大。

更貼心的是，各地都在靈活調(diào)整保障方式，銀川用專項債券收購市面上的商品房當(dāng)作保障房，既盤活了存量房源，又讓保障房的位置和配套更優(yōu)質(zhì)。

巴中更是把快遞員、外賣員這些新就業(yè)群體納入公租房保障范圍，讓他們在城市里也能有個安穩(wěn)的家。

老舊小區(qū)的改造更是讓人眼前一亮，不再是簡單刷墻修路面，而是實打?qū)嵉墓δ苌墶?/strong>

新疆伊寧的南苑小區(qū)就是個典型例子，以前小區(qū)里墻隔著墻、路彎彎曲曲，現(xiàn)在拆墻并院，道路變寬了，還新增了不少停車位，再也不用為搶車位鬧矛盾。

以前空中纏繞的電線電纜全部入地，不僅安全整潔，還消除了火災(zāi)隱患。

更重要的是，改造后小區(qū)還加了健身設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)站，老年人下樓就能鍛煉、辦事，年輕人也不用再擔(dān)心家里老人沒人照顧。

這些改造完全是根據(jù)居民需求量身定制，真正解決了老舊小區(qū)居民的痛點。

還有政策托底

第三大轉(zhuǎn)變更讓人安心——政策不再是“一刀切”，而是精準(zhǔn)托底。

既降低普通人買房門檻，又守住市場風(fēng)險，讓樓市慢慢回歸理性。

首先，購房門檻一降再降。

2025年8、9月，北京、上海先后松綁限購，北京直接放開五環(huán)外，京籍和社保滿2年的非京籍想買多少套都行。

上海更干脆，外環(huán)外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限套數(shù)，單身人士也按家庭標(biāo)準(zhǔn)購房，非滬籍首套房還能免征房產(chǎn)稅。

還有，全國絕大多數(shù)城市的房貸首付已經(jīng)降到15%，房貸利率再降1.15個百分點，創(chuàng)下歷史新低。

更實在的是取消了普通與非普通住宅的劃分，以前買150平米的大戶型要多交不少稅，現(xiàn)在直接省下來15萬，這筆錢用來裝修不香嗎？

其次，政策托底不是放任不管，風(fēng)險防控反而抓得更緊。

“金融16條”和“三支箭”直接解決房企融資難題，7萬億貸款精準(zhǔn)投向保交樓領(lǐng)域，那些爛尾多年的項目終于有了復(fù)工的希望。

湖北荊門作為現(xiàn)房銷售試點城市，已經(jīng)嘗到了甜頭。

2025年一季度商品房網(wǎng)簽面積同比漲了69%，購房者能親眼看到建好的房子再交錢，再也不用擔(dān)驚受怕開發(fā)商跑路。

北京、上海還試點了“房屋養(yǎng)老金”制度，政府牽頭建立公共賬戶，加上業(yè)主的維修資金，房子后續(xù)的維修、保養(yǎng)都有了資金保障，住幾十年也不用擔(dān)心房屋老化出問題。

最后，“一城一策”的精準(zhǔn)調(diào)控終于落到了實處。

銀川看到有些區(qū)域房子賣不動，直接暫停滯銷區(qū)域供地，避免庫存越積越多。

現(xiàn)在的樓市里，央企國企越來越主導(dǎo)市場，那些資金實力弱、口碑差的小房企正在逐步退出，買房人再也不用怕遇到不靠譜的開發(fā)商。

以前不管城市情況如何，調(diào)控政策都一樣，現(xiàn)在不同了，核心城市重點穩(wěn)需求，三四線城市重點去庫存，每個城市都有自己的調(diào)控節(jié)奏。

可能有人會問，政策這么松，房價會不會又反彈？其實完全不用擔(dān)心，現(xiàn)在的政策核心是“托而不炒”，支持的是剛性和改善性需求，不是讓投機(jī)者有機(jī)可乘。

結(jié)語

2026年的樓市，有分化、有升級、有托底，三大轉(zhuǎn)變其實指向同一個方向：房子回歸居住屬性，買房不再是賭漲跌，而是為了更好的生活。

馬云的預(yù)言沒有全盤實現(xiàn)，卻精準(zhǔn)說中了樓市的邏輯轉(zhuǎn)變，未來買房，選對城市、選對品質(zhì)、看清政策，才能真正安心上車。

那些盲目跟風(fēng)、投機(jī)炒房的行為，早就行不通了。

參考文獻(xiàn)