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▍房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

新房市場(chǎng)：根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，11月1日至26日，深圳新房住宅成交2038套/21.43萬(wàn)平方米，新批準(zhǔn)上市商品住宅共計(jì)2463套/36.44萬(wàn)平方米。11月深圳新房市場(chǎng)供應(yīng)與成交均處低位，但環(huán)比均小幅回升，顯示市場(chǎng)底部企穩(wěn)跡象。豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，深圳灣·澐璽開(kāi)盤(pán)單日銷(xiāo)售額達(dá)130億元，創(chuàng)2025年全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄。剛需市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量保持穩(wěn)定，部分項(xiàng)目去化亮眼，如深鐵瓏境II云賦首日去化超60%。區(qū)域上龍崗、龍華、寶安貢獻(xiàn)主要成交，南山推出安居型商品房且申購(gòu)條件放寬，吸引剛需及人才關(guān)注。9·29新政效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心明顯提升，但仍處于弱復(fù)蘇階段，市場(chǎng)整體仍顯謹(jǐn)慎。11月深圳新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目普遍采用8.5-9.5折綜合折扣，部分項(xiàng)目低至8.3折。主流促銷(xiāo)形式為"凍資+開(kāi)盤(pán)+簽約"三重折扣疊加，輔以首付分期、贈(zèng)送精裝等增值服務(wù)。11月深圳新房均價(jià)受高端項(xiàng)目拉動(dòng)維持穩(wěn)定，市場(chǎng)正處于調(diào)整期并逐步尋找支撐點(diǎn)，12月將迎來(lái)新一波推盤(pán)高峰，頂豪與剛需盤(pán)齊發(fā)，疊加房企年終沖刺促銷(xiāo)，成交規(guī)?；蜻M(jìn)一步攀升。

二手住宅市場(chǎng)：截至11月26日，深圳二手商品住宅共成交4153套/40.68萬(wàn)平方米。11月深圳二手房市場(chǎng)成交穩(wěn)中有升，價(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，核心區(qū)域抗跌性強(qiáng)。龍崗、羅湖等剛需片區(qū)貢獻(xiàn)主要成交，南山前海、科技園等限購(gòu)區(qū)豪宅因稀缺性受改善型客戶(hù)青睞，跨城購(gòu)房需求釋放，香港客群成為補(bǔ)充。政策端分區(qū)限購(gòu)優(yōu)化疊加年底剛需入市，短期成交有望企穩(wěn)，年末翹尾行情可期。

圖：深圳商品住宅月度成交走勢(shì)

注：每月數(shù)據(jù)截至26日

數(shù)據(jù)來(lái)源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2025年1月1日—11月30日期間銷(xiāo)售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)在深圳市(含深汕合作區(qū))的銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，對(duì)于監(jiān)測(cè)不全的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，由企業(yè)提供相關(guān)文件并嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，我方不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

■榜單點(diǎn)評(píng)

2025年1-11月，深圳銷(xiāo)售金額TOP20房企合計(jì)銷(xiāo)售1457.00億元，占全市1-11月銷(xiāo)售額的55.33%，銷(xiāo)售金額TOP20入榜門(mén)檻為40.37億元。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額為1000.76億元，占全市銷(xiāo)售額的38.01%；TOP11-20房企銷(xiāo)售額為456.24億元，占全市銷(xiāo)售額的17.33%。

頭部房企：鴻榮源憑借鴻榮源·珈譽(yù)府、鴻榮源尚云等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，位居銷(xiāo)售金額榜單冠軍，銷(xiāo)售金額為182.55元；招商蛇口憑借招商·四海名邸、招商雍云府等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，占據(jù)銷(xiāo)售金額榜單第二，銷(xiāo)售金額為143.96億元；深鐵置業(yè)憑借前海時(shí)代、深鐵閱云境廣場(chǎng)等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，位列銷(xiāo)售金額榜第三，銷(xiāo)售金額為107.46億元。

三大陣營(yíng)：按企業(yè)銷(xiāo)售額分三大陣營(yíng)，其中第一陣營(yíng)（100億以上）共4家，合計(jì)銷(xiāo)售金額535.45億元，占TOP20銷(xiāo)售額的36.75%；第二陣營(yíng)（50-100億）共8家，合計(jì)銷(xiāo)售金額570.88億元，占TOP20銷(xiāo)售額的39.18%；第三陣營(yíng)（50億以下）共8家，合計(jì)銷(xiāo)售金額350.66億元，占TOP20銷(xiāo)售額24.07%。

從深圳各房企銷(xiāo)售面積來(lái)看，2025年1-11月，深圳銷(xiāo)售面積TOP20房企合計(jì)銷(xiāo)售316.07萬(wàn)㎡，TOP20入榜門(mén)檻為6.51萬(wàn)㎡。其中，鴻榮源以53.29萬(wàn)㎡排名第一；招商蛇口以26.20萬(wàn)㎡排名第二；深鐵置業(yè)以24.46萬(wàn)㎡排名第三。

特別聲明：房地產(chǎn)商品住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2025年1月1日—11月30日期間銷(xiāo)售的商品住宅為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)在深圳市(含深汕合作區(qū))的銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，對(duì)于監(jiān)測(cè)不全的項(xiàng)目數(shù)據(jù)，由企業(yè)提供相關(guān)文件并嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，我方不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

■榜單點(diǎn)評(píng)

2025年1-11月，深圳商品住宅銷(xiāo)售金額TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷(xiāo)售金額為457.36億元，占全市商品住宅銷(xiāo)售總額的24.47%，TOP10入榜門(mén)檻為28.33億元。其中龍華區(qū)中洲迎璽花園以72.06億元的銷(xiāo)售額位居榜首；位于寶安區(qū)的熱銷(xiāo)項(xiàng)目鴻榮源·珈譽(yù)府以64.77億元的銷(xiāo)售金額位居榜單第二；龍華區(qū)項(xiàng)目鵬宸云筑以57.22億元位居榜單第三。

從銷(xiāo)售面積來(lái)看，1-11月深圳房地產(chǎn)TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷(xiāo)售面積為70.11萬(wàn)㎡，占全市商品住宅銷(xiāo)售面積的19.58%，TOP10門(mén)檻值為4.29萬(wàn)㎡。其中鴻榮源·珈譽(yù)府以13.49萬(wàn)㎡的銷(xiāo)售面積位居榜首；中洲迎璽花園以11.27萬(wàn)㎡的成交面積位居第二；鵬宸云筑以10.48萬(wàn)㎡銷(xiāo)售面積位居榜單第三。

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