就在昨天，翠城花園東地塊經(jīng)過76輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被保利以35億元斬獲，溢價(jià)率超27%！

而另一邊的荔灣白鵝潭，兩宗重磅巨無(wú)霸地塊也有了新動(dòng)向——

過去1個(gè)月，先是西塱車輛段啟動(dòng)勘察招標(biāo)，再到廣鋼車輛段一期調(diào)規(guī)，前期工作密集推進(jìn)，體量合計(jì)超30萬(wàn)方！

這一系列動(dòng)作背后，意味著兩宗巨無(wú)霸地塊離上架，或許已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

｜廣鋼航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

說實(shí)話，對(duì)于這兩宗地塊，市場(chǎng)是抱有很大期待的。

一來，兩宗地體量超30萬(wàn)方，是荔灣近年來罕有的巨無(wú)霸地塊。

樓市君統(tǒng)計(jì)了下，2024-2025年荔灣僅出讓6宗宅地，單宗面積普遍在3萬(wàn)方內(nèi)，轉(zhuǎn)化而來的新盤以中小規(guī)模為主。

像保利雅 郡 、越秀瓏悅西關(guān)等，甚至入市僅2-3個(gè)月就實(shí)現(xiàn)清盤，可見荔灣置業(yè)需求的旺盛程度。

隨著白鵝潭日益成熟，加上廣鋼片區(qū)居住需求增長(zhǎng)，這宗巨無(wú)霸地塊帶來的新規(guī)產(chǎn)品，明年有望承接這批購(gòu)買力。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

另一方面，這兩大地塊分居廣鋼片區(qū)南北，各享“學(xué)鐵商”成熟配套，確定性高。

地塊自身就是地鐵上蓋，周邊既有省實(shí)系等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，又有社區(qū)底商滿足日常所需。

到了年底，在地塊3公里范圍內(nèi)，山姆、太古里等高端商業(yè)也將逐步落地，手里頭全是“明牌”。

｜廣鋼商業(yè)

｜廣州樓市發(fā)布攝

重點(diǎn)是，如果兩宗地塊順利到來，明年有望實(shí)現(xiàn)片區(qū)連片開發(fā)，打破現(xiàn)階段板塊的割裂狀態(tài)。

這兩宗地塊有多重要？咱們分開來看：

西塱車輛段地塊

西塱車輛段地塊緊鄰花地大道主干道， 5 00米內(nèi)分布著西塱站7個(gè)出入口，目前已匯聚地鐵1號(hào)線、10號(hào)線 、廣佛線三條運(yùn)營(yíng)線路。

待年底22號(hào)線后通段正式 接入 ，這里將躍升為荔灣首座四線換乘樞紐，成為輻射廣佛的流量心臟。

｜廣州樓市發(fā)布 制

作為1997年隨地鐵1號(hào)線同步投用的元老級(jí)場(chǎng)站 ，西塱車輛段是廣州早期典型的地面式車輛段，功能單一的運(yùn)營(yíng)模式已持續(xù)近30年。

加之其約30萬(wàn)方的占地 面積，長(zhǎng)期割裂周邊社區(qū)與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系 ，改造升級(jí)已是必然趨勢(shì) 。

｜西塱車輛段示意圖

根據(jù)官方公示，西塱車輛段改造總投資達(dá)31.15億元。

其核心亮點(diǎn)是不停運(yùn)騰挪——在保障地鐵正常運(yùn)營(yíng)的前提下，實(shí)現(xiàn)車輛段功能回遷，釋放約14.7萬(wàn)方可開發(fā)上蓋面積，同時(shí)啟動(dòng)周邊連片開發(fā)。

樓市君實(shí)探發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊已全線圍合，改造前期工作正有序推進(jìn)。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將新增大量居住用地與公共配套，涵蓋1所九年一貫制學(xué)校、商業(yè)綜合體，以及過街通道、連廊等便民設(shè)施。

其中，住宅部分預(yù)計(jì)主打樞紐型改善產(chǎn)品，例如兼顧廣佛通勤便利性與家庭需求的三房、四房戶型，有望成為匹配區(qū)域升級(jí)的核心住宅供給。

｜西塱站綜合交通樞紐效果圖

｜圖源：廣州規(guī)自局

廣鋼車輛段地塊

從地塊基本面來看，廣鋼車輛段緊鄰廣鋼南區(qū)，覆蓋10號(hào)線花圍地鐵站，居住氛圍日趨成熟。

｜廣州樓市發(fā)布 制

今年11月，廣州規(guī)自局調(diào)規(guī)明確其一期地塊核心指標(biāo)：用地面積超16萬(wàn)方，容積率僅1.56，一舉成為廣鋼片區(qū)當(dāng)前密度最低的住宅項(xiàng)目。

同時(shí)，住宅限高100米（蓋上80米），粗略估算可售樓層約25-32層，再疊加新規(guī)產(chǎn)品更舒適的空間設(shè)計(jì)，使其占據(jù)市場(chǎng)焦點(diǎn)位置。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

值得一提的是，超低容積率、大體量、車輛段上蓋的配置，我們?cè)诮衲耆胧械娜卤P里也能找到參照對(duì)象。

像白云槎頭車輛段項(xiàng)目“江玥上城”，容積率1.18的大體量地塊，就規(guī)劃多層、小高層及高層等多元產(chǎn)品組合，面積段覆蓋115-200平左右，主打中心區(qū)剛改、改善客群。

而廣鋼車輛段一期項(xiàng)目不但“初始配置”相似，同時(shí)還擁有廣鋼多個(gè)成熟社區(qū)帶來的置換需求。

作為規(guī)劃容納19萬(wàn)人口的大型居住區(qū)，這里已進(jìn)入二手存量主導(dǎo)的階段，掛牌主力集中在早期開發(fā)的三房剛需戶型，四房及以上的改善戶型供應(yīng)有限。

在我們看來，未來廣鋼車輛段地塊的產(chǎn)品策略，同樣可以主打多元結(jié)構(gòu)，尤其是改善四房，將承接片區(qū)地緣性的置換需求。

｜廣州樓市發(fā)布 制

然而，這類車輛段項(xiàng)目通常都自帶高難度屬性。

從設(shè)計(jì)到施工，都需以地鐵安全為前提，技術(shù)要求極高，加之開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商的資金與運(yùn)營(yíng)實(shí)力都是巨大考驗(yàn)。

按照以往市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，大概率會(huì)由地鐵地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)或聯(lián)合開發(fā)。

貳

未來兩大新地塊入市，會(huì)不會(huì)給廣鋼新城二手房市場(chǎng)帶來沖擊？

樓市君認(rèn)為，短期影響 微乎其微 ，長(zhǎng)期反而能給片區(qū)價(jià)值托底。

一方面，車輛段開發(fā)周期較長(zhǎng) ， 短期內(nèi) 難 以 形成有效供應(yīng) 。

另一方面，新地塊帶來的不只是住宅增量，還有實(shí)打?qū)嵉呐涮咨?jí)，以及城市界面的連片煥新。

｜廣鋼新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

更值得期待的是，兩大地塊入市之際，恰好同步趕上白鵝潭片區(qū)的兌現(xiàn)爆發(fā)期。

其中，聚龍灣太古里將于本月底正式首批開街，預(yù)計(jì)將集結(jié)輕奢時(shí)尚品牌及新型餐飲等多元業(yè)態(tài)。

同時(shí)片區(qū)內(nèi)的歷史文化街區(qū)活化、濱江景觀帶建設(shè)已初見成效。待年底地鐵22號(hào)線后通段開通后，將直接串聯(lián)聚龍灣與西塱樞紐。

｜廣州聚龍灣航拍

｜圖源：項(xiàng)目供圖

廣船片區(qū)的兌現(xiàn)同樣提速。

巨型商業(yè)與文化綜合體建設(shè)已全面鋪開，其中廣州濱江天地一期商業(yè)璇灣坊已正式開業(yè)，配套的濱江公園同步投入使用。

不僅如此，隈研吾大師廣東首作——新地標(biāo)“船臺(tái)1914”也已正式開放。

| 廣州濱江天地實(shí)景圖

這意味著， 若這兩宗地塊在明年亮相，它們將 與整個(gè)白鵝潭商務(wù)區(qū)能級(jí)躍升的節(jié)奏同頻共振。

屆時(shí)， 整個(gè)片區(qū)將會(huì)是一個(gè)全新狀態(tài)了。

感興趣的朋友可以跟樓市君一起重點(diǎn)關(guān)注~