上海很多“好房子”，沒有被看見。

這絕不是危言聳聽。

當(dāng)下二手房市場的痛點，已經(jīng)從表面的“價格戰(zhàn)”，轉(zhuǎn)變?yōu)楦顚拥摹傲髁繝帄Z戰(zhàn)”。

中介平臺憑借帶看與流量分配的壟斷地位，裹挾購房者讓房東快速降價。

愿意配合平臺的出價建議，那你可以獲得大的曝光。

不愿意配合降價，房子可能就被留在系統(tǒng)里吃灰。

沒有足夠的“被看見”，又何談?wù)嬲膬r值發(fā)現(xiàn)與價格談判？

我認(rèn)為，上海很多房東現(xiàn)在最需要的不是“大降價”，而是“大曝光”！

即便是在下行市場，只要你的房子曝光量足夠大，一定能增加賣得貴和賣得快的可能性。

房東拒絕盲目降價

房東Z女士的賣房經(jīng)歷就很有代表性。

她的房子位于浦東金色中環(huán)帶，御橋板塊。

當(dāng)?shù)厝硕己苁煜さ钠謻|一梯隊書包房，萬科金色城市。

120㎡+附贈20㎡的4房，南北通透的四葉草戶型。

房子的位置、樓層、戶型和保養(yǎng)都可以說是小區(qū)里拔尖的那一類。

但是在某中介平臺簽了獨家之后。

賣房三個月，都沒什么進(jìn)展。

找到中介，給出的解釋就是價格掛太高，沒人看，讓降價。

房東不能接受。

“我的房子買的時候精挑細(xì)選”；

“住的時候細(xì)心維護(hù)”；

“賣的時候憑什么要和那些有硬傷的房子同等價位？”

Z女士認(rèn)為自己的房子各方面品質(zhì)都夠硬，不一定要大降價促銷。

這也正是我想說的，當(dāng)下市場的一個尖銳矛盾：

絕大多數(shù)房東并非不認(rèn)可樓市的艱難，也并非完全抗拒降價。

房東抗拒的是沒有足夠曝光，沒有專業(yè)評估的“盲目降價”。

現(xiàn)在有些中介為了促成交，不論品質(zhì)好壞，都一樣降價處理，房東肯定不樂意。

且不說盲目跟風(fēng)下調(diào)掛牌價，只會把整個小區(qū)的價格拉下來，對大家都沒好處。

你就說你中介都沒有盡心盡力去給我的房子曝光推廣，上來只是催降價，換誰都難以接受。

常言道，“盡人事，聽天命”。

真正的賣房破局，從來不是讓房東一味妥協(xié)。

而是你中介先“盡人事”，再談價格。

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專業(yè)研判定價

房東需要一個“自己人”大力推廣自己的房子。

當(dāng)Z女士通過賣房視頻號找到我們時，我們首先做的不是談降價，而是回歸房源本身。

第一時間踏勘房源、做足市場調(diào)研。

小區(qū)內(nèi)競爭確實不小，同戶型就有6套房源在售。

但Z女士的房子，位置、樓層、保養(yǎng)維護(hù)等各方面都很優(yōu)質(zhì)。

只要曝光量足夠大，一定能增加賣得貴和賣得快的概率。

我們摸排了周邊中介的情況、調(diào)研了小區(qū)近1年的成交數(shù)據(jù)，分析每套成交房源的價格高低背后的原因。

梳理當(dāng)下在賣的競品房源有哪些，周邊小區(qū)有哪些威脅或者是機(jī)會。

哪些中介門店的客戶資源豐富、哪些經(jīng)紀(jì)人更厲害等等。

市場情況、價格策略、預(yù)期結(jié)果。

基于這些實打?qū)嵉恼{(diào)研，我們和Z女士深度溝通，確定了最終掛牌價1238萬。

承認(rèn)市場下行的現(xiàn)實，也明確房源的核心價值。

全網(wǎng)曝光推廣

合理定價只是第一步，讓好房“被看見”，才是成交的核心。

掛牌后，我們圍繞房源的核心優(yōu)勢展開線上線下全面推廣。

線上在各大中介平臺、朋友圈、視頻號廣泛推廣，擴(kuò)大潛在客戶的觸達(dá)率；

線下跑遍當(dāng)?shù)厮兄薪榈赝疲S護(hù)好和渠道的關(guān)系，讓他們主推我們的房子。

推廣初期每周保持3-4組有效帶看，迅速積累一批客戶關(guān)注。

短短一周，誠意買家就出現(xiàn)了。

御橋本地居民，家里有兩個小孩，想買個四房改善居住環(huán)境。

客戶的畫像和我們事前想法吻合度非常高。

談判自然也很順利。

盡管初始價格和房東心理預(yù)期有差距。

但經(jīng)過我們的專業(yè)溝通和價格拉扯，買家又加價30萬，出價1180萬。

彼時由于房源剛上新，品質(zhì)突出，房東心態(tài)很樂觀，婉拒了第一位買家。

接下來的三周里，陸續(xù)有新買家出價，但都停留在1140-1150萬。

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鎖定優(yōu)質(zhì)買家

隔壁小區(qū)砸盤來得猝不及防。

三周后隔壁海上傳奇的樓王房源低價成交。

我們敏銳意識到，不能再等了。

團(tuán)隊迅速組織三方復(fù)盤，研判海上傳奇的成交數(shù)據(jù)和板塊補(bǔ)跌的趨勢。

我們認(rèn)為，當(dāng)下的市場，順應(yīng)趨勢遠(yuǎn)比死守價格更重要。

鎖定出價最高的買家，果斷出手，才是最穩(wěn)妥的。

這次復(fù)盤讓房東對市場有了更客觀的認(rèn)知，心理價位也做出了理性回調(diào)。

復(fù)盤結(jié)束后，我們立刻聯(lián)系第一位買家，確認(rèn)其尚未購房后，積極溝通，開啟了二次談判。

這時候買家受市場波動影響，二次出價比首次低了10萬。

我們?nèi)匀徽J(rèn)為這是當(dāng)下市場里的最優(yōu)選擇，不容再失。

最終在雙方的讓步中，以1172萬的價格成交。

整個賣房過程不到一個月的時間。

在Z女士這套房子售出之后，小區(qū)又出現(xiàn)砸盤房源。

最后

上海賣房已經(jīng)到了拼流量、拼速度的階段。

許多房東還覺得自己不缺錢、也不置換，佛系掛牌慢慢等。

中介等得起，你這套不賣，他去賣別家的，但房東等不起。

我一直和大家說，熊市賣房，最大的成本根本不是稅費、裝修或中介費，而是時間。

就像這位Z女士，掛牌后毫無進(jìn)展的三個月房價還在下跌。

賣掉她這套后，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了砸盤房源。

現(xiàn)實情況就是，你越早出手，反而可能賣得更高。

房東需要的也不是只會壓價的中介，而是能維護(hù)自己利益的“自己人”——幫助自己實時監(jiān)控，高效推廣，精準(zhǔn)篩選。

但對于完全沒有經(jīng)驗的房東來說，如何擴(kuò)大渠道推廣？如何識別中介套路？如何抓住有效客戶？真的一頭霧水。

這些事情在我們這里全部由我們專家智囊團(tuán)來做。

如果你想快速賣房，又不想成為割肉最猛的業(yè)主，可以找我們試試。

市場好的時候，溢價賣；市場不好的時候，加速賣。

這是房外房對專業(yè)的自信。

我們有專家團(tuán)隊+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源。

即便在下行市場，也能又快又好地賣掉你手中難賣的房子。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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