曾經(jīng)作為合肥房價“天花板”的政務區(qū)，正透露出不同以往的市場信號。最新成交數(shù)據(jù)顯示，板塊均價在理性回調(diào)的同時，內(nèi)部價格體系出現(xiàn)劇烈撕裂——單價跌破1.5萬元/㎡的房源數(shù)量，已遠高于2萬元/㎡以上的成交案例。這不僅是數(shù)字的浮動，更預示著以政務區(qū)為代表的高位板塊，其房價邏輯正從“地段神話”步入一場深刻的價值重估。背后反映的是怎樣的市場轉(zhuǎn)向？又將對全市樓市產(chǎn)生何種影響？

來源：合肥樓市航拍

NO.1 | 壹

政務區(qū)價格韌性背后，板塊內(nèi)部劇烈分化

從11月上半個月政務區(qū)二手房成交情況來看，總成交25套房源，成交單價跌破15000元/㎡的房源有12個， 20000元/㎡以上的房源僅4個，政務區(qū)房價的“水位”正在發(fā)生肉眼可見的退潮。當區(qū)域內(nèi)跌破單價15000元/㎡的成交房源數(shù)量，達到2萬元以上房源的三倍時，這清晰地表明，市場調(diào)整已從整體均價的下滑，深入至內(nèi)部結(jié)構(gòu)的劇烈分化。

具體來看單個項目的成交情況

琥珀五環(huán)城和雅閣101平戶型，成交總價152萬元，成交單價14950元/㎡。

森林海60平戶型，成交總價77萬元，成交單價12224元/㎡。

宋都西湖花元苑83平戶型，成交總價138.8萬元，成交單價16629元/㎡。

丹青花園136平戶型，成交總價188萬元，成交單價13855元/㎡。

常青花園90平戶型，成交總價113萬元，成交單價12446元/㎡。

成交單價在20000元/㎡以上的房源如下：

樂富強御龍灣143平戶型，成交總價342萬元，成交單價23795元/㎡。

天鵝湖鳳曦府96平戶型，成交總價237萬元，成交單價24514元/㎡。

融僑天駿164平戶型，成交總價509萬元，成交單價31049元/㎡。

政務區(qū)的最新成交均價已降至17494.58元/㎡，是統(tǒng)計范圍內(nèi)唯二跌幅超過5%的區(qū)域。這一現(xiàn)象尤為值得關注，雖然成交均價環(huán)比下跌5%，但政務區(qū)成交均價目前依然是全市最高價，此番回調(diào)或意味著整個城市的房價進入價格盤整與價值重估階段。

NO.2|貳

全市市場：整體下行中，結(jié)構(gòu)機會隱現(xiàn)

與政務區(qū)的高價位、長去化周期形成鮮明對比，合肥全市二手房市場在11月呈現(xiàn)出更為復雜的調(diào)整態(tài)勢。當月全市二手住宅網(wǎng)簽4671套，雖環(huán)比微升4.24%，但同比仍下降21.3%，顯示出市場在低位震蕩中尋求企穩(wěn)。成交均價為11308元/㎡，環(huán)比下降7.9%，同比跌幅更達28.98%，價格下行壓力持續(xù)存在。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，市場分化加劇?，幒^(qū)以823套的成交量領跑，其不足9000元/㎡的均價凸顯了剛性需求的釋放；而包河、廬陽等老城區(qū)成交量出現(xiàn)下滑，新城區(qū)降幅更為明顯。這種分化印證了當前市場由價格敏感型需求主導的特征，這一點在總價段分布上得到進一步驗證：50-100萬房源占比最高（39.75%），100-200萬區(qū)間占比環(huán)比增幅最大。購房者更傾向于選擇90-120平方米的三居室戶型，表明實用主義成為主流選擇。

來源：七七說數(shù)據(jù)

值得注意的是，市場流動性出現(xiàn)改善跡象。平均成交周期縮短至217天，議價空間穩(wěn)步上升至9%，反映買賣雙方價格博弈更趨理性，交易效率有所提升。從購房主體看，85后、90后已成為絕對主力，合計占比超45%，他們的選擇深刻影響著產(chǎn)品偏好和市場走向。

綜合來看，當前合肥二手房市場正經(jīng)歷一場“以價換量”的深度調(diào)整。政務區(qū)的高端屬性使其走勢相對獨立，而全市層面則表現(xiàn)出明顯的剛需驅(qū)動特征。11月合肥二手房掛牌量環(huán)比上升0.45%，九區(qū)的平均去化周期為37.43個月，較10月來看環(huán)比下降7.49%。政務區(qū)的時間最長為46.61個月，買方市場格局或?qū)⒀永m(xù)，價格的筑底過程仍需時間檢驗。

NO.3|叁

結(jié)語

合肥樓市正經(jīng)歷從“普漲普跌”向“劇烈分化”的關鍵轉(zhuǎn)折。政務區(qū)作為高端板塊的深度回調(diào)，與全市層面剛需主導的“以價換量”形成鮮明對比，反映出房產(chǎn)價值正從地段溢價向“地段+品質(zhì)”雙輪驅(qū)動重構(gòu)。這一過程中，核心資產(chǎn)如政務區(qū)優(yōu)質(zhì)學區(qū)房、低密改善項目的抗跌性，與普通房源的價格松動并存，市場泡沫逐步擠出，購房邏輯加速從投機向居住回歸。

第一房智庫觀點：

未來半年，合肥樓市將延續(xù)“新房分化回暖、二手筑底調(diào)整”的格局。對購房者而言，政務區(qū)等高位板塊需精選擁有稀缺資源如優(yōu)質(zhì)學區(qū)、高品質(zhì)物業(yè)的資產(chǎn)避險；剛需客群則可把握二手市場議價窗口，聚焦總價百萬以內(nèi)、房齡較新的地鐵房。對開發(fā)商而言，產(chǎn)品力競爭已取代規(guī)模擴張，需聚焦綠色、智慧化設計以契合改善需求。政策層面建議進一步優(yōu)化交易稅費、支持“以舊換新”，促進市場良性循環(huán)。唯有回歸居住本質(zhì)，市場才能在價值重估中走向成熟與健康