【導(dǎo)語】

當(dāng)前，新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)處于關(guān)鍵時(shí)期，突破土地資源約束“瓶頸”，向“存量”土地要發(fā)展已成為高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。2022年9月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，泉州市成為全國(guó)首個(gè)盤活利用低效用地試點(diǎn)設(shè)區(qū)市。

試點(diǎn)開展以來，在自然資源部和福建省自然資源廳指導(dǎo)下，泉州市持續(xù)完善一系列政策措施、執(zhí)行機(jī)制，各地積極推進(jìn)，大膽創(chuàng)新，勇于探索，總結(jié)形成了一批好的經(jīng)驗(yàn)做法，為全國(guó)低效用地再開發(fā)工作提供了經(jīng)驗(yàn)藍(lán)本。近期，泉州市自然資源和規(guī)劃局將陸續(xù)推出“盤活利用低效用地”系列宣傳，全面展示各地典型案例和工作成效。

晉江是全國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具活力的地區(qū)之一，也是“晉江經(jīng)驗(yàn)”發(fā)源地。然而，土地開發(fā)強(qiáng)度已觸天花板，用地緊缺與土地利用效率低的矛盾日益突出。2023年以來，晉江市緊抓國(guó)家賦予的盤活利用低效用地試點(diǎn)工作這一重大政策支持和發(fā)展機(jī)遇，通過政策“窗口”，騰出發(fā)展空間、整出耕地資源、盤活低效資產(chǎn)，全面提高土地利用質(zhì)效，破解制約發(fā)展最突出的空間問題，為項(xiàng)目落地、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市提質(zhì)、民生保障提供有力支撐。近年來，共摸排出10.25萬畝低效用地，結(jié)合實(shí)際累計(jì)出臺(tái)31份試點(diǎn)配套政策文件，覆蓋城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、全域土地綜合整治等關(guān)鍵領(lǐng)域。在改革實(shí)踐中，涌現(xiàn)出一批可復(fù)制、可推廣的典型案例——3個(gè)全國(guó)典型案例、3個(gè)全省典型案例，在市級(jí)上報(bào)案例中數(shù)量穩(wěn)居前列。

從石材廠到智能產(chǎn)業(yè)園的成功轉(zhuǎn)型

作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)之一，晉江早期因企業(yè)自發(fā)式發(fā)展，私下土地流轉(zhuǎn)、合伙入股等行為普遍，導(dǎo)致“插花地”“邊角地”等一些歷史遺留用地問題突出，嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)升級(jí)與空間拓展。

在此背景下，晉江市鳳山石材退出改造置換入市項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。該項(xiàng)目以“國(guó)有與集體建設(shè)用地置換+集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”的創(chuàng)新模式成功破解歷史遺留難題，憑借顯著的改造成效，成為同類地區(qū)推動(dòng)土地集約利用、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與鄉(xiāng)村振興協(xié)同發(fā)展的典范。

鳳山產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于晉江市磁灶鎮(zhèn)，總占地137.35畝。多年前場(chǎng)地大多是破舊廠房，產(chǎn)業(yè)技術(shù)相對(duì)落后，部分設(shè)施用于租賃。項(xiàng)目范圍原有土地規(guī)劃、權(quán)屬較為復(fù)雜，涉及國(guó)有、集體土地等權(quán)屬性質(zhì)，導(dǎo)致項(xiàng)目無法進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。

泉州獲批國(guó)家級(jí)試點(diǎn)后，泉州市自然資源和規(guī)劃局組織高層智庫專家到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研指導(dǎo)，明確將鳳山項(xiàng)目列為重點(diǎn)攻堅(jiān)對(duì)象，采用建設(shè)用地置換后入市的路徑來盤活利用該地塊。晉江市迅速組建由晉江市自然資源局、磁灶鎮(zhèn)政府、村集體及企業(yè)代表組成的專項(xiàng)工作小組，按照“權(quán)屬置換、集中開發(fā)”的核心思路，制定“雙方自愿、價(jià)值相當(dāng)”的置換規(guī)則。2024年9月，《晉江連片低效工業(yè)用地改造項(xiàng)目建設(shè)用地置換實(shí)施辦法》正式出臺(tái)，為項(xiàng)目推進(jìn)提供了明確政策支撐。

經(jīng)過多方努力，經(jīng)政府、村集體、企業(yè)三方協(xié)商，達(dá)成權(quán)屬置換共識(shí)，專項(xiàng)工作小組從土地摸排、政策解讀到手續(xù)協(xié)調(diào)、方案制定提供“全流程”支持，僅用2個(gè)月便完成全部置換手續(xù)，較傳統(tǒng)流程大幅縮短?！罢罱ǖ钠脚_(tái)解決了最棘手的權(quán)屬問題，讓我們的改造計(jì)劃得以快速推進(jìn)?！备＝P興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人說道。

2025年2月，整合后的地塊以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地性質(zhì)掛牌出讓，計(jì)劃投資8.6億元建設(shè)總建筑面積34萬平方米的智能智造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)引進(jìn)智能制造、新材料研發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，建成投產(chǎn)后預(yù)計(jì)可帶動(dòng)上千人就業(yè)，村集體可獲得扣除土地增值收益調(diào)節(jié)金后的3285.25萬元收益，既增加了村財(cái)收入，又可將收入用于道路翻新、養(yǎng)老服務(wù)中心擴(kuò)建、教育基金等民生工程。

“鳳山石材集團(tuán)有限公司的石材退出改造項(xiàng)目既是入市政策與建設(shè)用地置換政策疊加下的生動(dòng)實(shí)踐，更是全省首宗國(guó)有土地和集體土地置換案例”。晉江市自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

從邊角地到高產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)新之路

同樣由石材行業(yè)退出后的舊廠房更新升級(jí)改造而建的晉江市恒欣云谷新材料智造產(chǎn)業(yè)園，也是用地政策靈活運(yùn)用保障產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地的成果。作為全省首宗農(nóng)村低效用地再開發(fā)“邊角地”農(nóng)轉(zhuǎn)用后整體入市的典型案例，該項(xiàng)目通過整合零散地塊、創(chuàng)新開發(fā)模式，將112.59畝閑置舊廠房升級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不僅破解了土地低效利用難題，更走出了一條“土地增效、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、村集體增收”的共贏之路。

據(jù)了解，該項(xiàng)目位于安海鎮(zhèn)仁壽村與下洪村交界處，原址為8家石材企業(yè)的舊廠房片區(qū)。長(zhǎng)期以來，這里的廠房多處于停產(chǎn)半停產(chǎn)狀態(tài)，部分建筑被用來堆放煤渣、廢塑等雜物，103.45畝存量建設(shè)用地的容積率僅0.22，土地利用效益極低，嚴(yán)重制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

為盤活這片低效用地，在福建省自然資源廳和泉州市自然資源和規(guī)劃局的指導(dǎo)下，晉江創(chuàng)新構(gòu)建“市級(jí)統(tǒng)籌、鎮(zhèn)級(jí)引導(dǎo)、村級(jí)協(xié)同、企業(yè)參與”的四級(jí)聯(lián)動(dòng)體系，打出政策組合拳：一方面運(yùn)用《泉州市盤活利用低效用地試點(diǎn)工作方案》政策，將9.14畝非建設(shè)用地“邊角地”成功獲批轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；另一方面依托農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市機(jī)制，由下洪村、仁壽村集體牽頭收回土地承包權(quán)、完成補(bǔ)償協(xié)商，將整合后的112.59畝土地整體掛牌出讓。2025年2月，泉州晉集產(chǎn)業(yè)園管理有限公司以3352萬元競(jìng)得該地塊，正式啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)。

如今，這片曾經(jīng)的“閑置地”正煥發(fā)新生。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)28棟標(biāo)準(zhǔn)廠房、重點(diǎn)引進(jìn)智能智造、新材料等上下游企業(yè)40余家。通過地塊整合，片區(qū)建筑密度從35.07% 提升至54.75%，單棟廠房長(zhǎng)度從65米延長(zhǎng)至162米，不僅空間利用率大幅提升，更為高端產(chǎn)業(yè)落地提供了適配載體。

據(jù)悉，產(chǎn)業(yè)園建成后預(yù)計(jì)年稅收超2000萬元，新增就業(yè)崗位500余個(gè)，將帶動(dòng)周邊村民就近就業(yè)，構(gòu)建“土地盤活—產(chǎn)業(yè)集聚—就業(yè)增收”的鄉(xiāng)村振興良性循環(huán)。

此次探索還為全省低效用地再開發(fā)提供了可復(fù)制的“晉江經(jīng)驗(yàn)”。出臺(tái)了《晉江市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地塊邊角地、插花地、夾心地等非建設(shè)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批操作規(guī)程》，填補(bǔ)了不規(guī)則地塊開發(fā)的政策空白，其“邊角地整合—農(nóng)轉(zhuǎn)用審批—整體入市”的全鏈條模式，為破解農(nóng)村土地細(xì)碎化難題提供了重要實(shí)踐樣本。

從老舊小區(qū)到“新家園”的蝶變之路

2023年8月，晉江市青陽街道陽光東環(huán)南片小區(qū)項(xiàng)目正式啟動(dòng)征收工作，該項(xiàng)目是青陽街道盤活利用低效用地、推進(jìn)城市更新改造的示范項(xiàng)目。

陽光東環(huán)南片小區(qū)，是晉江眾多建成于上世紀(jì)90年代的老舊小區(qū)的縮影。32.34畝的土地上，11幢樓房擁擠排列，5.9萬平方米的建筑面積里不僅擠著284套住宅，還穿插著229間臨街店面，墻體開裂、線路老化……因歷史遺留問題導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)模糊，是業(yè)主們多年來的一塊心病。

2023年6月，晉江將陽光東環(huán)南片小區(qū)列為民生改造重點(diǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)新推出“政府主導(dǎo)、居民出資、市場(chǎng)開發(fā)、自求平衡”的自主更新路徑，一場(chǎng)從“要我改”到“我要改”的轉(zhuǎn)變悄然發(fā)生。

“傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造多是政府大包大攬，不僅財(cái)政壓力大，還容易出現(xiàn)‘政府干、群眾看’的脫節(jié)問題。我們的核心是把話語權(quán)還給居民?！鼻嚓柦值擂k事處負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的工作人員介紹，項(xiàng)目啟動(dòng)之初便引入“模擬征遷”機(jī)制，召開多場(chǎng)業(yè)主大會(huì)、黨員大會(huì)和居民代表大會(huì)，傾聽居民意見和建議。

“以前小區(qū)沒電梯、沒產(chǎn)權(quán)、沒學(xué)區(qū)，下雨漏水、線路老化，住得提心吊膽；現(xiàn)在新房快蓋好了，還能上實(shí)驗(yàn)小學(xué)，我們終于盼來了好日子！”晉江市青陽街道陽光東環(huán)南片小區(qū)居民感慨道。這場(chǎng)由“模擬征遷”與“自主更新”雙輪驅(qū)動(dòng)的老舊小區(qū)改造，正讓284戶居民的“安居夢(mèng)”照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

如今，陽光東環(huán)南片小區(qū)的改造已進(jìn)入外墻裝修階段，預(yù)計(jì)2026年3月即可交付分房。這場(chǎng)改造帶來的，不僅是居住環(huán)境的升級(jí)，更是“三無”小區(qū)向“三有”新生活區(qū)的徹底蝶變：“有便利設(shè)施”，智慧化管理與完善的配套讓生活更舒心；“有明晰產(chǎn)權(quán)”，歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題逐一厘清，業(yè)主們終于能拿到屬于自己的房產(chǎn)證；“有優(yōu)質(zhì)教育”，通過與教育部門協(xié)調(diào)，小區(qū)成功納入實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華僑中學(xué)的招生范圍，解決了“上學(xué)難”的痛點(diǎn)。從“住有所居”到“住有宜居”，陽光東環(huán)南片小區(qū)的改造實(shí)踐，不僅為晉江老舊小區(qū)更新提供了可復(fù)制的樣本，更彰顯了城市發(fā)展中始終不變的民生溫度。

從“邊角地”的“低效喚醒”到政策體系的“創(chuàng)新突破”，從老舊小區(qū)的“民生蝶變”到工業(yè)用地的“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”，正是晉江以低效用地再開發(fā)為抓手破解土地資源緊缺瓶頸的改革實(shí)踐。

2025年以來，在省自然資源廳的關(guān)心指導(dǎo)下，泉州市委市政府的大力支持下，晉江市全面推進(jìn)盤活利用低效用地試點(diǎn)，為破解權(quán)屬置換、集體用地入市等難點(diǎn)問題提供了政策支持和具體方案，為“晉江經(jīng)驗(yàn)”注入了土地高效利用的內(nèi)涵。晉江市自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，晉江將繼續(xù)深化拓展盤活利用低效用地試點(diǎn)，全力攻堅(jiān)，改革創(chuàng)新，破解制約發(fā)展最突出的空間問題，讓更多“沉睡”的低效用地變身“發(fā)展熱土”，助力晉江打造中國(guó)式現(xiàn)代化縣域示范。（陳偉真康偉強(qiáng)）