單價八千出頭，就能買到南京河西中品質(zhì)還不錯的次新小區(qū)？

昨天，阿里資產(chǎn)官網(wǎng)開拍金隅紫京府一套107.52㎡的三房，起拍總價88萬，單價僅約8185元/㎡起。

這是真撿漏還是假噱頭？一時間，吸引來超6萬人圍觀、12人報名競拍。

就在剛剛，這套房的拍賣結(jié)果出爐：經(jīng)過164輪競價，最終以433萬總價成交，單價約40272元/㎡。

433萬成交，什么概念？

要知道，最近金隅紫京府同戶型，不到410萬就能拿下。這套爆火的法拍房背后，有何隱情？

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金隅紫京府，是金隅在南京開發(fā)的首個項目，位于河西中還不錯的地段。

周邊既有海玥花園、中建合璽東方等豪宅，也有地鐵7號線、金鷹世界、南師附中新城初中怡康街分校、新城小學(xué)北校區(qū)等生活配套。

小區(qū)共有12棟住宅，于2015年6月首開，均價約3萬/㎡。2017年9月，金隅紫京府迎來首次交付，當(dāng)時新房均價已提高到4.3萬/㎡。

被拍賣的這套房，建筑面積約107.52㎡，位于34層高層的10層，室內(nèi)帶有精裝。

從戶型圖來看，這是三房兩廳兩衛(wèi)的方正布局，帶有套房主臥、南向雙陽臺。

室內(nèi)實拍圖如下，居住氛圍濃厚，打理得干凈清爽。南向沒什么遮擋，陽臺養(yǎng)的花花草草透著濃厚生活氣息。

問題來了，金隅紫京府這套觀感還不錯的房子，為什么起拍價只有88萬？

畢竟，今年9月至今，小區(qū)相似戶型的成交總價在340-406萬不等。

銳評君聯(lián)系了工作人員，對方表示：“起拍價設(shè)定為88萬，很大程度上是為了吸引人眼球，博得更高關(guān)注度?！?/p>

他補充：金隅紫京府這套房，并不是常見的司法拍賣房，它產(chǎn)權(quán)清晰、沒有經(jīng)濟糾紛等瑕疵，學(xué)籍也不占用。業(yè)主急著換房，委托阿里資產(chǎn)掛牌拍賣出售。

房子的交易流程前半段和司法拍賣差不多，后半段是常規(guī)的二手房交易，資金全程由房管局監(jiān)管賬戶監(jiān)管，非常安全。

今天，金隅紫京府這套房的競價結(jié)果出爐，經(jīng)過164輪競拍后，以433萬總價成交，單價約40272元/㎡。

稅費承擔(dān)，標的物頁面進行了詳細約定：委托人（房主）承擔(dān)增值稅及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；成功競拍的買受人承擔(dān)契稅、印花稅、工本費等。

注意，買受人需另外承擔(dān)軟件服務(wù)費、交易服務(wù)費，合計為成交價的2%。

這意味著，較當(dāng)前小區(qū)同戶型的市場價，買受人不僅多掏了30萬總價，還多出2%的服務(wù)費。

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關(guān)于這套房的溢價成交，阿里資產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)的工作人員認為，88萬畢竟是起拍價，并不等于最后的成交價。相信報名競拍的買房人，對房子的價值會有自己的判斷。

事實上，這并不是金隅紫京府的房源首次在阿里資產(chǎn)平臺上被“瘋搶”。

11月中旬，小區(qū)一套近170㎡的大戶型以單價3萬起拍，最終競價168輪，以821.53萬總價成交，單價近4.9萬/㎡。

行情仍然骨感的當(dāng)下，二手房市場、法拍房市場分化進一步拉開，金隅紫京府為什么能走出獨立行情？

在銳評君看來，小區(qū)的地段、品牌、產(chǎn)品等光環(huán)，是重要的加分項。

金隅紫京府占據(jù)河西中鬧中取靜的地段，外部生活配套成熟，城市界面也很能打。

有業(yè)主發(fā)自內(nèi)心認可小區(qū)的地段：

開車5分鐘內(nèi)上應(yīng)天高架、10分鐘內(nèi)到江東中路、15分鐘內(nèi)可以上揚子江快速路；虹悅城、金鷹世界、華采天地、龍湖天街等商場，都在可接受的距離范圍內(nèi)。步行500米可以搭乘地鐵7號線，騎電動車直達南湖、茶南美食街……城市氣息和煙火氣兼具，這就是紫京府的價值。

內(nèi)部，社區(qū)商業(yè)配套，足以滿足業(yè)主們家門口的消費需求。

十年前，作為金隅在南京的首秀，紫京府成功塑造了板塊內(nèi)的品質(zhì)標桿?，F(xiàn)在來看，小區(qū)主大門、園林景觀、兒童游樂區(qū)等公區(qū)，維護的還算不錯。

樓市行情無差別火熱時，金隅紫京府也曾有高光時刻。2021年至2022年，小區(qū)屢屢有單價超7萬成交的二手房。

除了170㎡大戶型，多套高價成交的二手房，都是107㎡左右的三房。

如今，是什么行情？

銳評君翻閱了金隅紫京府近一年來的二手房成交記錄，去年底至今年上半年，基本上能維持在單價5萬上下的水平，非常稀缺的170㎡大戶型甚至還能賣到6萬/㎡。

今年8月起，小區(qū)房價明顯下行，單價3字頭成交是主流。部分業(yè)主也注意到這一情況，不過心態(tài)偏穩(wěn)：“反正是自住，下跌多少沒那么在意?！?/p>

今天以433萬競拍成功的107㎡三房，讓金隅紫京府有了久違的單價4字頭，無形中提振了業(yè)主們的信心。實際上，又何嘗不是競買人對小區(qū)的價值肯定呢？

03

以低總價博關(guān)注，似乎已是樓市新玩法。

銳評君注意到，河西青奧濱江的融創(chuàng)濱江ONE，一套193㎡三房將于12月20日拍賣出售，起拍總價僅160萬，單價僅8286元/㎡。

2020年11月，融創(chuàng)濱江ONE首開，銷許均價5.5萬/㎡，另有3500元/㎡升級包可選。

去年1月，小區(qū)迎來交付，升級后的外立面很是好看。

待競拍的房源位于3樓，為空置狀態(tài)，由于登記不滿2年，有增值稅。

銳評君注意到，融創(chuàng)濱江ONE自去年夏天起陸續(xù)有次新房成交，其中193㎡戶型成交總價在825-938萬不等。

截至發(fā)稿，待拍賣的房源已吸引近萬人圍觀。銳評君猜測，這套房大概率會和金隅紫京府一樣，經(jīng)過多輪競拍，以當(dāng)下的市場價為參考，有所上下浮動成交。

當(dāng)然，最終的定價權(quán)，由地段、產(chǎn)品和買家共同決定。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，超低起拍價實際上是反向宣傳，吸引更多人關(guān)注、參與競拍。而在拍賣過程中，低價氛圍往往會引發(fā)競買人的競價沖動，進而推高成交價。

有必要提醒大家，遇到地段、配置等都還不錯的房源，規(guī)避潛在風(fēng)險的前提下可以關(guān)注、競買。但要保持理性，警惕服務(wù)費、物業(yè)欠費等額外費用。與此同時，不妨同步關(guān)注二手房市場，伺機撿漏。