家人們！最近樓市出了個(gè)特有意思的現(xiàn)象 —— 越來(lái)越多房東把二手房悄悄下架了！不是賣(mài)出去了，是主動(dòng)撤牌不賣(mài)了！你去二手房平臺(tái)刷一刷就知道，以前小區(qū)里掛著十來(lái)套房子賣(mài)，現(xiàn)在翻半天可能就剩兩三套；中介朋友圈里的房源也少了一大半，以前天天發(fā)新盤(pán)源，現(xiàn)在凈發(fā)些 “房東急售” 的老房子。這可不是錯(cuò)覺(jué)，數(shù)據(jù)不會(huì)騙人！

上海 11 月的房東撤牌率都沖到 15.3% 了，意思就是每 100 個(gè)掛牌的房東里，就有 15 個(gè)干脆不賣(mài)了。深圳更夸張，今年 10 月的新增掛牌量比去年跌了 35%，三成五的房東直接選擇 “躺平”。不光一線城市，南通、南京這些城市也一樣，有房東掛著 499 萬(wàn)的聯(lián)排，覺(jué)得現(xiàn)在價(jià)格太低，直接下架說(shuō) “暫不出售”；還有南京河西南的房東，800 萬(wàn)買(mǎi)的房子，降到 540 萬(wàn)還被樓上鄰居 520 萬(wàn)搶客，最后氣的下架改出租。更有意思的是，上海內(nèi)環(huán)內(nèi) 2000 年后的次新房，撤牌比例居然高達(dá) 87%，100 個(gè)下架房源里 87 個(gè)是房東主動(dòng)不賣(mài)的，這比例簡(jiǎn)直顛覆認(rèn)知！

那為啥房東們突然集體 “罷工” 不賣(mài)了？核心就一個(gè)字：虧！上海去年 9 月以后，二手房每月跌幅都在 1.5% 以上，一套 500 萬(wàn)的中外環(huán)房子，一個(gè)月就縮水 7 萬(wàn)多，相當(dāng)于普通人數(shù)年的工資，換誰(shuí)心態(tài)都得崩。南通更狠，有的小區(qū)從 2.49 萬(wàn) /㎡跌到 1.3 萬(wàn) /㎡，直接腰斬還多，房東要是現(xiàn)在賣(mài)，等于白干好幾年，甚至把首付都跌沒(méi)了，索性不賣(mài)了。

再就是買(mǎi)家的 “屠龍刀” 太嚇人了！現(xiàn)在買(mǎi)房的都學(xué)精了，知道市場(chǎng)冷，上來(lái)就砍價(jià)，有的直接報(bào)七折，房東本來(lái)就虧，再遇到這種狠砍的，肯定不愿意賣(mài)。我聽(tīng)中介說(shuō)過(guò)一個(gè)事兒，200 萬(wàn)的房子，買(mǎi)家砍到 178 萬(wàn)，都坐到簽約室了，房東越想越虧，最后因?yàn)橹薪橘M(fèi)分?jǐn)偟氖聝褐苯酉谱雷幼呷?—— 其實(shí)不是差那兩萬(wàn)塊，是跌破心理底線了，這房子他當(dāng)初 240 萬(wàn)買(mǎi)的，賣(mài)了就虧 60 多萬(wàn)，換誰(shuí)都得心疼。

還有個(gè)關(guān)鍵原因是中介的 “神操作”，為了成交，天天給房東洗腦 “你鄰居降了 50 萬(wàn)”“再不賣(mài)還得跌”，要么就挑房子的毛病，采光、樓層、裝修樣樣都能說(shuō)，逼房東降價(jià)。房東本來(lái)就沒(méi)信心，被這么一忽悠，干脆下架眼不見(jiàn)心不煩。當(dāng)然也有不差錢(qián)的房東，尤其是那些 2015 年后買(mǎi)的次新房業(yè)主，要么自住要么出租都劃算，不急著套現(xiàn)，覺(jué)得現(xiàn)在賣(mài)不劃算，不如等市場(chǎng)回暖，這就是為啥次新房撤牌率比老破小高那么多。

那房東集體下架，對(duì)咱們普通人有啥影響？最直接的就是想買(mǎi)二手房的人，選擇變少了！以前挑房子能貨比三家，現(xiàn)在小區(qū)里沒(méi)幾套掛牌的，可選的樓層、戶(hù)型都受限，得花更多時(shí)間找房。但這里有個(gè)分化，300 萬(wàn)以下的剛需房反而越來(lái)越多，杭州每 10 套新增房源里就有 6 套是 300 萬(wàn)以下的，北京、上海 100 萬(wàn)以下的 “底線剛需房” 也在增加，而 600 萬(wàn)以上的中高端房源越來(lái)越少，京滬深 600 萬(wàn)以上房源掛牌量都在降。

這就導(dǎo)致剛需買(mǎi)房的競(jìng)爭(zhēng)邏輯變了，以前比誰(shuí)出價(jià)高，現(xiàn)在比誰(shuí)能接受 “以?xún)r(jià)換量”—— 房東愿意降一點(diǎn)，買(mǎi)家也不硬砍，成交反而快。而對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，房東不賣(mài)了大概率會(huì)把房子租出去，尤其是那些次新房，租金可能會(huì)更穩(wěn)定，不會(huì)因?yàn)榉繓|急著賣(mài)房就隨便漲租或者趕人。還有個(gè)明顯影響是城市分化更嚴(yán)重了，深圳房東最慌，撤牌的最多；杭州最 “剛”，剛需房占比最高；北京上海則比較穩(wěn)，剛需和豪宅各占一部分，不會(huì)一邊倒。

說(shuō)到我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但絕對(duì)真實(shí)：房東集體下架，不是市場(chǎng)要回暖的信號(hào)，而是 “不想虧” 的心態(tài)博弈，本質(zhì)是樓市徹底告別普漲后，房東們的無(wú)奈選擇！

很多人覺(jué)得 “房東不賣(mài)了，房源少了，房?jī)r(jià)就要漲了”，純屬想多了！你想想，房東下架是因?yàn)橘u(mài)不上價(jià)，不是不想賣(mài)，要是現(xiàn)在有人出到他的心理價(jià)位，他照樣會(huì)賣(mài)。這就像菜市場(chǎng)里的攤主，覺(jué)得菜價(jià)太低，暫時(shí)不賣(mài)了，等行情好點(diǎn)再擺出來(lái)，不代表菜就變值錢(qián)了。而且現(xiàn)在的市場(chǎng)是 “雙向觀望”，房東不想賤賣(mài)，買(mǎi)家不想接盤(pán)，形成了死循環(huán)，不是房東下架就能打破的。

更關(guān)鍵的是，這次下架潮暴露了樓市最真實(shí)的分化：600 萬(wàn)成了市場(chǎng)的 “生死線”，低于這個(gè)價(jià)，中高端房東覺(jué)得虧，寧愿下架；高于這個(gè)價(jià)，買(mǎi)家覺(jué)得不值，不愿出手。而 300 萬(wàn)以下的剛需房，成了市場(chǎng)的主力，房東大多是 “賣(mài)舊買(mǎi)新” 的置換客，只要價(jià)格不離譜就愿意簽，這說(shuō)明剛需還在，但大家都沒(méi)錢(qián)，只能買(mǎi)得起低價(jià)房。

還有個(gè)扎心的真相：房東下架不代表他們有信心，反而說(shuō)明他們對(duì)市場(chǎng)沒(méi)底。真正有信心的房東，要么直接降價(jià)賣(mài)了換房，要么就根本不掛牌。那些下架的房東，大多是 “扛得住” 的，要么買(mǎi)房早成本低，要么收入穩(wěn)定房貸壓力小，他們能扛到市場(chǎng)回暖；而那些扛不住的，早就降價(jià)拋售了，你根本看不到他們下架的身影，這就是 “幸存者偏差”。

最后我想說(shuō)，樓市早就不是 “閉著眼睛賺錢(qián)” 的時(shí)代了，房東集體下架只是這個(gè)時(shí)代的一個(gè)縮影。它告訴我們，以后買(mǎi)房不會(huì)再是 “買(mǎi)了就漲”，賣(mài)房也不會(huì)再是 “掛出去就有人搶”。剛需和豪宅會(huì)走出兩條平行線，剛需房靠 “以?xún)r(jià)換量” 成交，豪宅靠 “惜售觀望” 扛價(jià)，這種分化會(huì)越來(lái)越明顯。

咱們普通人不用糾結(jié)房東下不下架，更不用被 “房源少了要漲價(jià)” 的說(shuō)法忽悠，也不用覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)一直跌。樓市的本質(zhì)是供需關(guān)系，是大家的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，不是房東的觀望心態(tài)能決定的。你只要記住，現(xiàn)在的樓市，拼的不是誰(shuí)膽子大，而是誰(shuí)看得清 —— 看清自己的需求，看清城市的分化，看清房子的真實(shí)價(jià)值。

不知道你們身邊有沒(méi)有房東下架房源的情況？或者你最近看房有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)可選的房子變少了？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的感受，咱們下期接著深挖樓市那些不為人知的真相！