浦東御橋?qū)W區(qū)房價(jià)格回調(diào)，建平學(xué)區(qū)價(jià)值再現(xiàn)機(jī)遇

118萬價(jià)格調(diào)整背后，御橋?qū)W區(qū)房迎來價(jià)值重估

同樣是建平學(xué)區(qū)，御橋?yàn)楹巫叱霆?dú)立行情？

御橋?qū)W區(qū)房分化的背后，藏著怎樣的選擇邏輯？

曾經(jīng)被市場(chǎng)視為"價(jià)格堡壘"的御橋板塊，最近出現(xiàn)了有趣的分化。萬科海上傳奇115平方米戶型在兩個(gè)月內(nèi)下調(diào)118萬元，而對(duì)口同一學(xué)區(qū)的京浦小區(qū)等老小區(qū)價(jià)格卻異常堅(jiān)挺。這種分化背后，折射出上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)正在經(jīng)歷的深刻變化。

價(jià)格回調(diào)的背后，是教育政策與市場(chǎng)規(guī)律的雙重作用。2021年上海中考改革方案明確，優(yōu)質(zhì)高中招生名額的50%-65%將分配至不選擇生源的初中。這一政策直接影響了學(xué)區(qū)房的預(yù)期，部分前期漲幅過快的區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。以御橋板塊為例，品質(zhì)次新房由于總價(jià)較高，在目前市場(chǎng)中流動(dòng)性相對(duì)較弱，而總價(jià)300萬元左右的掛戶口房源因?yàn)榇_定性較強(qiáng)，反而保持穩(wěn)定。

但御橋的特殊性在于，它不僅僅是一個(gè)學(xué)區(qū)概念。作為浦東"金色中環(huán)"的重要節(jié)點(diǎn)，這里擁有雙地鐵交匯的便利交通，11號(hào)線和18號(hào)線讓居民可以快速抵達(dá)張江、前灘等就業(yè)中心。

商業(yè)配套更是遠(yuǎn)超一般郊區(qū)板塊，復(fù)地萬科活力城、百聯(lián)東郊購物中心、宜家等組成的商業(yè)集群，實(shí)際輻射范圍已經(jīng)超出御橋本地，吸引周邊居民前來消費(fèi)。這種"學(xué)區(qū)+居住+商業(yè)"的多重屬性，構(gòu)成了御橋區(qū)別于純學(xué)區(qū)板塊的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

建平系學(xué)校的穩(wěn)健表現(xiàn)，成為御橋最重要的價(jià)值支撐。建平地杰中學(xué)近年來中考成績穩(wěn)定在浦東公辦學(xué)校前列，去年市重點(diǎn)率保持在50%左右，規(guī)模擴(kuò)大至13個(gè)班后教學(xué)質(zhì)量依然穩(wěn)定。

更值得關(guān)注的是，新成立的建平御山校區(qū)與地杰校區(qū)共享師資和管理資源，這種"一校兩區(qū)"的模式既緩解了學(xué)位壓力，又保證了教育質(zhì)量的均衡發(fā)展。相比于張江集電港等區(qū)域動(dòng)輒千萬的學(xué)區(qū)房門檻，御橋用500-800萬元的總價(jià)區(qū)間，提供了學(xué)區(qū)與居住品質(zhì)的平衡選擇。

御橋未來的發(fā)展?jié)摿?，還體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)效應(yīng)。隨著"陸家嘴數(shù)智天地"市級(jí)特色產(chǎn)業(yè)園的推進(jìn)，御橋被納入張江科學(xué)城擴(kuò)區(qū)范圍，未來將吸引更多數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的高素質(zhì)人才。產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入將為區(qū)域帶來穩(wěn)定的住房需求，這種產(chǎn)城融合的發(fā)展模式，比單純的學(xué)區(qū)概念更具可持續(xù)性。

對(duì)于不同需求的家庭，御橋市場(chǎng)分化也意味著差異化選擇機(jī)會(huì)。預(yù)算有限的家庭可以考慮京浦小區(qū)等掛戶口房源，總價(jià)控制在300萬元以內(nèi)，且建平學(xué)區(qū)目前沒有嚴(yán)格的入戶年限要求。改善型家庭則可以關(guān)注次新房的價(jià)格回調(diào)，部分房源價(jià)格已較前期高點(diǎn)有所回落，居住品質(zhì)與學(xué)區(qū)需求可以兼顧。長期來看，御橋的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展定位，為區(qū)域價(jià)值提供了基本面支撐。

當(dāng)前上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)溢價(jià)收窄的趨勢(shì)，從最高時(shí)的20%左右逐步回歸到10%左右的合理區(qū)間。這種調(diào)整實(shí)際上有利于市場(chǎng)長期健康發(fā)展，讓學(xué)區(qū)房回歸其教育功能和居住本質(zhì)。對(duì)于家長而言，選擇學(xué)區(qū)房不僅要考慮學(xué)校的升學(xué)數(shù)據(jù)，更要結(jié)合家庭的實(shí)際需求、通勤距離、生活配套等多重因素。

教育本質(zhì)上是一個(gè)長期過程，學(xué)區(qū)房只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)。御橋的優(yōu)勢(shì)在于提供了相對(duì)均衡的選擇：既有優(yōu)質(zhì)的教育資源，也有完善的生活配套，還有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來預(yù)期。在市場(chǎng)理性回歸的當(dāng)下，這種綜合性優(yōu)勢(shì)反而更加凸顯。

市場(chǎng)的調(diào)整期往往也是價(jià)值發(fā)現(xiàn)的過程。御橋當(dāng)前的板塊分化，某種程度上正在幫助購房者更清晰地認(rèn)識(shí)區(qū)域價(jià)值。隨著投機(jī)因素的消退，真正的居住需求和教育需求將成為主導(dǎo)力量，這對(duì)于追求長期價(jià)值的家庭來說，或許正是一個(gè)重新審視和把握機(jī)會(huì)的時(shí)機(jī)。