從全球房企市值榜首到香港法院的清盤(pán)名單

恒大時(shí)代算是徹底落下帷幕

2025年8月25日，中國(guó)恒大結(jié)束了18個(gè)月的停牌，正式從港交所退市

圖源：恒大集團(tuán)官網(wǎng)

現(xiàn)在，許家印被爆已轉(zhuǎn)至深圳拘留

其精心設(shè)立的香港家族信托基金也遭擊穿

這個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭，以2.4萬(wàn)億元債務(wù)和全面潰敗的姿態(tài)，結(jié)束了自己荒誕的一生

現(xiàn)在看來(lái)恒大的很多操作都太荒唐了

而恒大的荒誕之處，主要在于它將“快”字演繹到了極致

首先是極速的杠桿游戲，39億元資本撬動(dòng)2萬(wàn)億元債務(wù)

在負(fù)債率長(zhǎng)期超過(guò)85%的狀態(tài)下

仍然保持著超越90%的A股上市公司的分紅率

其次是極速的規(guī)模擴(kuò)張

二十多年間，恒大在全國(guó)280個(gè)城市同時(shí)開(kāi)發(fā)1300多個(gè)項(xiàng)目

特別是一系列超大的恒大文旅城

而后期極速的跨界嘗試算是成為壓垮駱駝的最后一根稻草

從恒大足球到恒大冰泉，再到恒大汽車(chē)

許老板基本算是干一行，虧一行

尤其是恒大汽車(chē)，累計(jì)虧損超千億

最終卻僅交付了1389臺(tái)車(chē)，相當(dāng)于每臺(tái)車(chē)虧損近8000萬(wàn)元

荒誕歸荒誕，事后一想，這事最值得琢磨的卻是：

為什么這種荒誕持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間？

01

我們回頭看2000年的恒大

這就是一家規(guī)規(guī)矩矩、很安分的三四線(xiàn)房企

當(dāng)時(shí)還有很多人笑稱(chēng)恒大就是縣城開(kāi)發(fā)商

那究竟是什么為恒大注入了原罪？

讓恒大開(kāi)始變得貪婪？

聊到這里，必須提到恒大一個(gè)歷史車(chē)輪轉(zhuǎn)向的最關(guān)鍵的一個(gè)項(xiàng)目：

恒大海上威尼斯

2012年項(xiàng)目亮相時(shí)

它以其驚人的規(guī)模和造夢(mèng)能力聞名

也為恒大之后的擴(kuò)張之路奠定了一個(gè)近乎“萬(wàn)能”的模式

這個(gè)項(xiàng)目最特殊的一點(diǎn)就是土地成本低到離譜

普通的城市出讓地塊，要經(jīng)過(guò)層層審批

但填海造地不一樣

2006年，恒大通過(guò)填海造地

在江蘇啟東寅陽(yáng)鎮(zhèn)造出了近萬(wàn)畝土地

按照海域使用管理法規(guī)定：

50公頃以上的填海項(xiàng)目必須審批

于是，恒大巧妙地將9000畝的填海造地項(xiàng)目

分割成13塊少于50公頃的海域

從而繞開(kāi)了審批流程，直接拿到了13個(gè)海域證

開(kāi)始大規(guī)模興建項(xiàng)目，做了一個(gè)涵蓋住宅、文旅、度假的超大項(xiàng)目

填海造地最大的好處在于沒(méi)有土地成本

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就有了暴利空間

2012年開(kāi)盤(pán)時(shí)，恒大海上威尼斯的小高層觀海公寓僅售5200～6200元/平方米

而且還是帶1500元/平方米裝修

這對(duì)當(dāng)時(shí)僅直線(xiàn)距離相隔50km、房?jī)r(jià)3萬(wàn)/平的上海來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是白菜價(jià)

圖源：恒大海上威尼斯宣傳圖

2012年8月，恒大海上威尼斯首次開(kāi)盤(pán)

便創(chuàng)下了熱銷(xiāo)20億元的長(zhǎng)三角樓市銷(xiāo)售奇跡

2016年三期開(kāi)盤(pán)時(shí)，再次以超28億元的銷(xiāo)量刷新紀(jì)錄

土地成本省下來(lái)，接下來(lái)恒大狂撒錢(qián)的營(yíng)銷(xiāo)方式更加離譜

首先是瘋狂畫(huà)規(guī)劃大餅

什么一個(gè)半小時(shí)到上海、軌交也要修過(guò)來(lái)

4.7萬(wàn)戶(hù)的超級(jí)濱海旅游新城、7.23平方公里的藍(lán)色海域

3.5公里的私家海岸線(xiàn)

長(zhǎng)江出?？跊](méi)有干凈沙灘就從海南原版移植柔軟細(xì)白沙

打造陽(yáng)光沙灘

跟迪拜棕櫚島的亞特蘭蒂斯酒店放一起

是不是頗為相似

左圖：恒大海上威尼斯；右圖：迪拜亞特蘭蒂斯酒店，圖源：網(wǎng)絡(luò)

用恒大創(chuàng)始人許家印的話(huà)說(shuō)，這可能是當(dāng)時(shí)內(nèi)地最為豪華的房地產(chǎn)項(xiàng)目

基礎(chǔ)設(shè)施全拉滿(mǎn)，這里就是江浙滬的后花園

如果當(dāng)初因?yàn)椴桓蚁?，不敢買(mǎi)房錯(cuò)過(guò)上海房?jī)r(jià)大漲

浦東高速發(fā)展也沒(méi)跟上

現(xiàn)在似乎有了彌補(bǔ)的機(jī)會(huì)，很難不動(dòng)心

現(xiàn)在看來(lái)有些離譜的規(guī)劃想法

在當(dāng)時(shí)的時(shí)代環(huán)境下，可信度并不低

除此之外，恒大也開(kāi)始了洗腦式營(yíng)銷(xiāo)

在紙媒影響力還比較強(qiáng)的年代

恒大投錢(qián)在紙媒中直接夾恒大海上威尼斯樓書(shū)

同時(shí)，在上海各大主流商圈設(shè)置臨時(shí)售樓處和展廳

“恒大海上威尼斯”即將開(kāi)盤(pán)的消息幾乎一夜間傳遍了江浙滬

比如2012年5月，其在南京西路的展廳開(kāi)放首日

就吸引了2000多參觀者

圖源：新浪新聞網(wǎng)

消息大范圍傳播不是終點(diǎn)

恒大還進(jìn)一步降低了看房門(mén)檻：陣地拉人戰(zhàn)術(shù)

恒大在上海設(shè)立了多個(gè)站點(diǎn)

免費(fèi)接送客戶(hù)到啟東看房

開(kāi)盤(pán)時(shí)，每天約有近萬(wàn)名消費(fèi)者從上海、江蘇、浙江等地趕到啟東參觀

當(dāng)時(shí)接送上?！百I(mǎi)房大軍”的大巴一天就超過(guò)200輛

圖源：網(wǎng)絡(luò)

許多購(gòu)房者甚至只是坐大巴來(lái)看過(guò)一次沙盤(pán)

就在熱烈的氣氛中當(dāng)場(chǎng)下單

圖源：優(yōu)酷網(wǎng)截圖

除了開(kāi)盤(pán)日，平時(shí)恒大還聯(lián)合多家小旅行社

提供免費(fèi)旅游的同時(shí)，中途插播看房環(huán)節(jié)

基本就是把飯喂到嘴里

免費(fèi)旅游的廣告甚至在江浙滬電視臺(tái)循環(huán)播放

02

造夢(mèng)到造“印鈔機(jī)”，也就一步之遙

這些聽(tīng)起來(lái)匪夷所思的橋段在那個(gè)時(shí)代都一一成真

這也讓恒大有了更大的野心做大做強(qiáng)

因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候恒大已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了擴(kuò)張秘訣：公眾的樂(lè)觀偏誤

在那個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代

人們更是普遍堅(jiān)信“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”、“買(mǎi)晚了只會(huì)更貴”

恒大利用這個(gè)心理

創(chuàng)造了畫(huà)更大的餅掩蓋前面不好小餅的開(kāi)發(fā)方式

除此之外，這種樂(lè)觀開(kāi)始層層擴(kuò)大

所以我們看到一個(gè)比一個(gè)大的

效果圖一個(gè)比一個(gè)絢爛的恒大文旅城

直到最后那個(gè)最大，也是爛尾最嚴(yán)重的海南恒大海花島

一個(gè)在2015年創(chuàng)造出10天認(rèn)籌到訪(fǎng)10萬(wàn)人，銷(xiāo)售金額122億元的奇跡項(xiàng)目

其實(shí)，?；◢u的營(yíng)銷(xiāo)手法與海上威尼斯如出一轍：

全國(guó)25個(gè)城市設(shè)立28個(gè)展廳、288個(gè)售樓部線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)

全覆蓋的產(chǎn)品戶(hù)型

以及“開(kāi)盤(pán)就升值”的漲價(jià)預(yù)期營(yíng)造

圖源：鳳凰網(wǎng)

這時(shí)的許家印已經(jīng)明白了地產(chǎn)的本質(zhì)好像是造夢(mèng)

公眾的印象和期許才是真正的“印鈔機(jī)”

當(dāng)有更大的宏偉未來(lái)出現(xiàn)時(shí)

當(dāng)下的問(wèn)題就不再是問(wèn)題

于是，恒大開(kāi)始了全面的造夢(mèng)計(jì)劃，從運(yùn)營(yíng)管理到資產(chǎn)管理

一以貫之

利用樂(lè)觀偏差掩蓋風(fēng)險(xiǎn)、用外表強(qiáng)壯來(lái)制造樂(lè)觀

恒大的商票制度

本質(zhì)上就是開(kāi)空頭支票

商業(yè)承兌匯票，圖源：網(wǎng)絡(luò)

恒大向供應(yīng)商出具商業(yè)承兌匯票代替工程款，承諾一定時(shí)間后支付

實(shí)際上把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給上下游企業(yè)

令人驚訝的是

這套制度居然長(zhǎng)期被市場(chǎng)接受

原因就在于供應(yīng)商們看著恒大的規(guī)模越來(lái)越大，銷(xiāo)售額屢創(chuàng)新高

相信這張票據(jù)終將兌現(xiàn)

舍不得孩子套不著狼，先墊資再說(shuō)

而恒大財(cái)報(bào)的“漂亮數(shù)據(jù)”，今天看來(lái)更是荒誕至極

最典型的例子是，挪用預(yù)付款做假營(yíng)收、加大分紅比例將預(yù)付款套出

恒大歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)整理，供參考

利用恒大金服向員工攤派理財(cái)?shù)炔僮?/p>

即便在P2P集體暴雷后，恒大金服仍在發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品

似乎只要表面的賬本足夠漂亮

不斷拿出更大更多的項(xiàng)目，編造更美的藍(lán)圖

就沒(méi)有人相信恒大會(huì)倒下

恒大依然值得投資

而后，恒大更是開(kāi)始跨行業(yè)畫(huà)大餅

仿佛只要新餅足夠大，畫(huà)的速度足夠快

就沒(méi)有人注意到恒大地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

恒大利用地產(chǎn)行業(yè)的超大現(xiàn)金流，投資足球、文旅、醫(yī)美、新能源汽車(chē)、快消

帶不來(lái)行業(yè)實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)，卻能形成超大集團(tuán)的幻覺(jué)

03

風(fēng)險(xiǎn)降臨

隨后，一切都開(kāi)始變了

2021年中央的三道紅線(xiàn)如同照妖鏡

讓恒大長(zhǎng)期隱藏的財(cái)務(wù)問(wèn)題無(wú)所遁形

三道紅線(xiàn)原文，圖源：住建部官網(wǎng)

2023年恒大中期報(bào)告顯示，其總負(fù)債高達(dá)2.38萬(wàn)億元

而總資產(chǎn)僅剩1.74萬(wàn)億元，資不抵債的缺口近6400億元

這個(gè)數(shù)字背后，是全國(guó)各地?cái)?shù)百個(gè)停工的項(xiàng)目

數(shù)以萬(wàn)計(jì)焦急的業(yè)主

以及拿不到工程款面臨破產(chǎn)的供應(yīng)商們

曾經(jīng)被視為大而不倒典范的恒大，開(kāi)始衰落

恒大多年來(lái)攤的一個(gè)比一個(gè)大的餅牽連的人太多了

以至于恒大暴雷后，企業(yè)龐大的規(guī)模造成了行業(yè)的強(qiáng)綁定效應(yīng)

圖源：網(wǎng)絡(luò)搜索頁(yè)面截圖

下游供應(yīng)商、員工、業(yè)主都被卷入其中

這種盲目擴(kuò)張被一度稱(chēng)贊的“企業(yè)力量”

到頭來(lái)也只是海市蜃樓

看到這里，恒大的荒誕似乎只是其貪心所致

沒(méi)站穩(wěn)腳跟，就開(kāi)始盲目擴(kuò)張

但細(xì)看恒大的荒唐操作

從2012年到2021年十年間不止一次地被默許了

就該知道，這不只是恒大的荒誕，而是一個(gè)時(shí)代的荒誕

在中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代

整個(gè)行業(yè)都在以“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的模式運(yùn)作

這套模式看似精密運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)則隱患重重

預(yù)售制讓開(kāi)發(fā)商能夠用少量自有資金撬動(dòng)龐大回報(bào)

2015年前后預(yù)售高峰期

大部分房企僅需投入30%的資金

就能啟動(dòng)項(xiàng)目并快速回籠全部房款

恒大靠著這個(gè)模式快速增長(zhǎng)

2014年到2015年，合約銷(xiāo)售額直接翻倍增長(zhǎng)

從303億快速擴(kuò)張到2013億元

這種情況下，誰(shuí)還在乎錢(qián)本該是用來(lái)建房子的

盡快投入下個(gè)項(xiàng)目才能快速增長(zhǎng)

但更深層的問(wèn)題其實(shí)在于土地價(jià)格的持續(xù)飆升

2011-2021年間，中國(guó)主要城市地價(jià)年復(fù)合增速高達(dá)11%

金融機(jī)構(gòu)的“順周期”行為同樣推波助瀾

在行業(yè)上升期，恒大等頭部房企憑借亮眼的財(cái)務(wù)報(bào)表

輕易獲得大量授信

2017-2019年間，恒大年均新增有息負(fù)債超千億

但風(fēng)險(xiǎn)在表面的繁榮下被系統(tǒng)性低估

更令人遺憾的是，作為“風(fēng)險(xiǎn)看門(mén)人”的審計(jì)機(jī)構(gòu)也未能盡責(zé)

普華永道竟然整整兩年都幫恒大做假數(shù)據(jù)，美化財(cái)報(bào)

圖源：網(wǎng)絡(luò)

而普通購(gòu)房者的“羊群效應(yīng)”則完成了最后一環(huán)

在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理驅(qū)動(dòng)下

購(gòu)房者傾向于選擇市場(chǎng)規(guī)模最大的企業(yè)

也沒(méi)有心思衡量背后風(fēng)險(xiǎn)

1949至2019年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率躍升至60%

數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年數(shù)據(jù)

近4億人口涌入城市，創(chuàng)造出前所未有的剛性住房需求

與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，居民財(cái)富不斷積累

在其他金融投資工具普及率和有效性都沒(méi)有起來(lái)的時(shí)代

不動(dòng)產(chǎn)成為普通家庭對(duì)抗通脹的首選

在此期間中國(guó)家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占比，2024年的時(shí)候就已經(jīng)達(dá)到78.1%

數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

政策與利率環(huán)境同樣為房地產(chǎn)大開(kāi)綠燈

2008年后房貸政策的持續(xù)放松

使得購(gòu)房門(mén)檻不斷降低

在這樣“完美”的市場(chǎng)環(huán)境下

房企的快速擴(kuò)張不再是戰(zhàn)略選擇，而是時(shí)代必然

整整20年的集體性狂歡，似乎誰(shuí)都稱(chēng)不上清白

04

最近很多地產(chǎn)從業(yè)者不約而同都談到了恒大

但恒大的問(wèn)題，從來(lái)不是它一家的問(wèn)題

在那個(gè)遍地黃金的三十年里，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都陷入同一種瘋狂

各種故事的情節(jié)不同

但內(nèi)核驚人一致

所有人都相信，只要拿到地、蓋起樓，就不愁賣(mài)不掉

做錯(cuò)做對(duì)都不重要了

因?yàn)榉績(jī)r(jià)永遠(yuǎn)在漲的預(yù)期掩蓋了所有問(wèn)題

可怕的是，在這種環(huán)境下

沒(méi)有人能真正證明

一個(gè)項(xiàng)目的成功，到底是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品做得足夠好

還是僅僅搭上了時(shí)代的便車(chē)？

這才是整個(gè)行業(yè)最深的原罪

正如農(nóng)夫山泉?jiǎng)?chuàng)始人鐘睒睒評(píng)價(jià)恒大冰泉時(shí)

說(shuō)的那句刺耳卻真實(shí)的話(huà)

“任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都需要知識(shí)的積累，光有錢(qián)，那是胡扯”

圖源：網(wǎng)絡(luò)

地產(chǎn)行業(yè)何嘗不是如此？

真正的房地產(chǎn)

應(yīng)該是對(duì)土地的理解、對(duì)產(chǎn)品的鉆研、對(duì)居住本質(zhì)的探索

地產(chǎn)從不應(yīng)該是一條捷徑

而是一條對(duì)得起土地、對(duì)得起人民、扎實(shí)的長(zhǎng)路

以上為正文，來(lái)自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6335篇原創(chuàng)文章