大家好，今天犀哥這篇財(cái)經(jīng)評(píng)論，主要來(lái)聊聊土地政策。今年以來(lái)，好多人都覺(jué)得日子有點(diǎn)緊，身邊的小變化也越來(lái)越多：有的城市公交發(fā)車少了，冬天供暖也沒(méi)以前熱乎，基層上班的朋友說(shuō)獎(jiǎng)金遲遲沒(méi)著落，商場(chǎng)里的店鋪一家接一家關(guān)門，為什么會(huì)出現(xiàn)這些情況？

這些看著不搭邊的事兒，其實(shí)都跟一個(gè)核心問(wèn)題有關(guān)，土地財(cái)政不那么頂用了。

再說(shuō)說(shuō)銀行和醫(yī)院這兩個(gè)地方，現(xiàn)在去那兒能明顯感覺(jué)到民間的難處，銀行里常能看到因?yàn)榉抠J還不上被催收，情緒崩潰的業(yè)主；醫(yī)院里也有患者因?yàn)獒t(yī)藥費(fèi)漲了，當(dāng)場(chǎng)就哭了，能看出來(lái)普通家庭的錢袋子是真緊張。

咱們中國(guó)人家里70%的錢都在房子上，而房子值不值錢，核心看土地，以前大家都覺(jué)得地價(jià)會(huì)一直漲，房子自然也保值，現(xiàn)在地價(jià)不漲了，房子的財(cái)富屬性就弱了，大家花錢也不敢那么大方了。

招行有個(gè)數(shù)據(jù)挺關(guān)鍵，今年前三季度，個(gè)人房貸平均抵押率第一次超過(guò)40%，比去年年底漲了3.14個(gè)百分點(diǎn)。

這意思就是，有些房子的貸款金額，已經(jīng)超過(guò)房子本身價(jià)值的60%了，相當(dāng)于房子“資不抵債”了，這風(fēng)險(xiǎn)可不小。

再說(shuō)說(shuō)就業(yè)，跟土地沾邊的行業(yè)能吸納多少人??？直接就有5000萬(wàn)建筑工人、3000萬(wàn)家電家居從業(yè)者，還有幾百萬(wàn)房產(chǎn)中介，更別說(shuō)鋼鐵、水泥這些相關(guān)行業(yè)了。

2021年賣地收入還8.7萬(wàn)億元呢，到2025年1-10月就只剩2.5萬(wàn)億元了，同比少了7.4%，跌得那叫一個(gè)狠。

地賣不動(dòng)了，好多在建的項(xiàng)目都爛尾了，裁員的也就多了，工人沒(méi)了收入，自然就不敢花錢，消費(fèi)市場(chǎng)就更冷清了，形成一個(gè)惡性循環(huán)，民生壓力是越來(lái)越大。

咱們感受到的這些民生難題，根子其實(shí)在土地財(cái)政上，這種支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)幾十年的模式，現(xiàn)在正經(jīng)歷大調(diào)整，它的起起落落，跟咱們國(guó)家的城市化、財(cái)稅改革都分不開。

早在上世紀(jì)90年代，1994年搞了分稅制改革，重新劃分了中央和地方的稅收，改革后中央拿了稅收的大頭，但地方要搞基建、提供公共服務(wù)，花錢的地方特別多。

手里的稅收不夠用，地方就只能靠賣地賺錢，土地出讓金一度占地方財(cái)政收入的90%以上，成了實(shí)打?qū)嵉摹板X袋子”。

在城市化發(fā)展快的時(shí)候，這模式確實(shí)管用，賣地賺的錢修了公路、建了學(xué)校醫(yī)院，讓城市變得越來(lái)越好看，城市化率也一路往上走。

但這種“靠地生財(cái)”的辦法，從一開始就有隱患，它其實(shí)是把未來(lái)土地漲價(jià)能賺的錢，現(xiàn)在就變現(xiàn)了，能不能持續(xù)，全看地價(jià)漲不漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)火不火。

2025年1-10月，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入同比降了3.3%，這就是土地財(cái)政收縮的直接表現(xiàn)。更麻煩的是，土地財(cái)政把地方債務(wù)、銀行貸款、老百姓的財(cái)富都綁在一起了。

地方政府通過(guò)城投公司借的幾十萬(wàn)億隱形債務(wù)，抵押物都是土地；房地產(chǎn)公司拿地要貸款，咱們買房要按揭，核心也都是土地。

當(dāng)?shù)貎r(jià)下跌，這些抵押物就不值錢了，銀行就不敢隨便放貸了，地方債務(wù)還不上成了常態(tài)，企業(yè)想借錢也難，2025年好多企業(yè)融資難，根源就在這。

土地財(cái)政一不行，地方財(cái)政就缺錢了，有些地方就開始想歪招，亂罰款、亂攤派，還有倒查30年社保、搞運(yùn)動(dòng)式環(huán)保罰款這些操作，本質(zhì)上都是沒(méi)錢了急得沒(méi)辦法。

還有重慶那個(gè)“讓進(jìn)城的農(nóng)民自愿有償退出宅基地”的政策，看著是自愿給錢，其實(shí)也是地方財(cái)政缺錢了。

農(nóng)民退出宅基地，復(fù)墾成耕地能換“地票”，開發(fā)商買了地票才能搞建設(shè)，這其實(shí)是重慶玩了快10年的辦法。

但每畝12萬(wàn)元左右的補(bǔ)償款，也就夠在縣城買個(gè)房首付，就業(yè)、社保這些保障都跟不上，而且退了就不能再申請(qǐng)宅基地了，等于斷了農(nóng)民的后路，長(zhǎng)期來(lái)看可能會(huì)有更多問(wèn)題。

面對(duì)土地財(cái)政帶來(lái)的這些問(wèn)題，國(guó)家并沒(méi)有想著再回到以前靠賣地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路上，而是轉(zhuǎn)向了“控制風(fēng)險(xiǎn)”和“保障民生”，讓房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式慢慢轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)在所有穩(wěn)樓市的政策，核心都不是讓房?jī)r(jià)再漲起來(lái)，而是不讓風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，比如降存量房貸利息，看著是幫還房貸的人減負(fù)，其實(shí)是怕銀行出問(wèn)題。

搞城中村改造，主要是為了消化庫(kù)存房子、收回土地，不是為了抬房?jī)r(jià)；政府發(fā)土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債，借錢買開發(fā)商手里的房子，本質(zhì)是幫地方化解債務(wù)；允許新房降價(jià)，是讓開發(fā)商能回籠資金還債。

這些政策的目標(biāo)都一樣，就是讓房地產(chǎn)行業(yè)慢慢“軟著陸”，別讓風(fēng)險(xiǎn)傳到金融系統(tǒng)和社會(huì)上。

萬(wàn)科這事兒就很能說(shuō)明問(wèn)題，2024年深圳地鐵還拿幾百億救萬(wàn)科呢，到2025年萬(wàn)科債券要展期了，深圳地鐵卻不管了。

這就說(shuō)明，以前覺(jué)得“企業(yè)太大不能倒”的想法不管用了，政策已經(jīng)從“幫忙兜底”變成“隔離風(fēng)險(xiǎn)”了。

現(xiàn)在是想通過(guò)讓債務(wù)延期、重組這些方式，把房地產(chǎn)企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)控制在金融系統(tǒng)內(nèi)部，別引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。

現(xiàn)在國(guó)家給房地產(chǎn)的定位變了，以前是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，現(xiàn)在成了“控制風(fēng)險(xiǎn)的隔離帶”和“保障民生的房子”，不再是用來(lái)投資的，而是用來(lái)住的。

國(guó)家也允許房?jī)r(jià)適當(dāng)下跌，但堅(jiān)決不讓它跌太快、跌太狠，想慢慢消化泡沫，同時(shí)多建保障房、搞以舊換新，保障真正想買房住的人的需求。

國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、政策調(diào)整，最后都會(huì)影響到咱們每個(gè)人，面對(duì)土地財(cái)政帶來(lái)的這些變化，與其焦慮發(fā)愁，不如認(rèn)清形勢(shì)、調(diào)整思路，在這種大轉(zhuǎn)型中找到自己的活法。

如果是剛需想買房，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房子不少，房?jī)r(jià)也比較平穩(wěn)，不用著急下手，可以慢慢挑，選性價(jià)比高的。

家里有房子的朋友，得改改“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的想法了，現(xiàn)在房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，房子漲價(jià)的空間會(huì)越來(lái)越小，有些地方可能還會(huì)降價(jià)。

更重要的是，要樹立正確的財(cái)富觀和消費(fèi)觀，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，手里有現(xiàn)金比啥都重要，別亂借錢，多存點(diǎn)應(yīng)急的錢，避免陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

土地財(cái)政慢慢退潮，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)階段的必然結(jié)果，它雖然讓咱們短期內(nèi)感受到了民生壓力，但也帶來(lái)了轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是擺脫老路子、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路；對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，這是調(diào)整生活方式、改變財(cái)富觀念的契機(jī)。