家人們！今天咱聊個扎心又真實的房產(chǎn)真相 —— 為啥大多數(shù)人永遠(yuǎn)猜不準(zhǔn)房價？核心就倆字：極端！漲價時覺得能漲到天上去，跌價時又覺得會跌進(jìn)溝里，說白了就是被情緒牽著鼻子走，把樓市規(guī)律當(dāng)空氣！咱先看看現(xiàn)在市場上的真情況，再扒背后的門道，最后說說我的實在看法。

咱先看幾個實打?qū)嵉睦?，比空道理管用多了?021 年那會，合肥一對夫妻為了孩子上學(xué)，湊了 100 萬首付買了套 180 萬的房，當(dāng)時覺得房價還得漲，晚買就虧了。結(jié)果呢？到 2025 年這套房市價只剩 80 萬，首付直接打了水漂，夫妻倆吵了五年，最后鬧到離婚。

再看北京的網(wǎng)紅盤橡樹灣五期，2020 年到 2023 年兩年多，一套大三居從 1250 萬漲到 2323 萬，一年漲出個 500 萬彩票大獎，當(dāng)時買房的人都覺得這房子能漲到 3000 萬?？刹胚^兩年半，同戶型就跌到 1470 萬，直接虧了 1247 萬，相當(dāng)于一年跌沒一個 500 萬！

現(xiàn)在更有意思，廣州 2025 年 12 月的數(shù)據(jù)顯示，二手房全城都在跌，白云區(qū)跌了 1.64%，番禺跌了 1.31%，可新房反而有漲有跌，越秀新房都漲到 10 萬多一平了。一邊是高位接盤的人哭著賣不掉，一邊是還有人覺得 “核心區(qū)永遠(yuǎn)漲”；有人慌得要 “貸款賣房”—— 廣東一位購房者 2021 年 340 萬買的房，現(xiàn)在市價 230 萬，貸款還剩 260 萬，賣了還得倒貼 30 萬；可也有人覺得 “跌到底了”，琢磨著抄底。這不就是典型的：漲時不信跌，跌時不信漲嗎？

首先，咱普通人都愛跟風(fēng)，這就是 “羊群效應(yīng)”。2021 年那會，身邊人買房都賺錢，中介天天發(fā) “再不買就沒了” 的消息，連菜市場大媽都在聊學(xué)區(qū)房，你不買都覺得自己虧了。武漢一位小伙就是這么被裹挾的，2021 年咬咬牙買了婚房，現(xiàn)在同小區(qū)房價跌了 50 萬，相當(dāng)于把首付虧沒了，每月還得拿工資的六成還房貸。而現(xiàn)在呢，到處都是 “房價暴跌”“斷供” 的新聞，身邊人都在說 “買房不如租房”，上海 100 平的房月供 8000，租金才 4500，大家又開始慌了，覺得房價會一直跌，再便宜也不敢碰。

其次，信息繭房把人困住了。漲價時，你刷到的都是 “房價突破新高”“業(yè)主抱團(tuán)漲價”，看不到泡沫風(fēng)險；跌價時，刷到的全是 “高位接盤慘狀”“二手房賣不掉”，看不到政策調(diào)整、人口流入這些支撐房價的因素。就像 2023 年燕郊，有人輕信 “反彈” 傳言，貸款借債湊首付，結(jié)果房價繼續(xù)跌，現(xiàn)在 109 平的房從 25800 元 / 平跌到 15000 元 / 平，3.2 萬套二手房掛著，每月才賣 500 套，想賣都賣不掉。

最后，是 “一夜暴富” 的貪念和 “害怕吃虧” 的恐懼在作祟。漲價時，總想著 “再漲點就賣，能賺一筆”，把房子當(dāng)成賭具，忘了房子本質(zhì)是用來住的；跌價時，又怕 “買了再跌，虧得更多”，哪怕是剛需，也不敢下手。南京一位姑娘 2019 年 300 萬買的房，現(xiàn)在虧了 100 萬，加上利息虧了 180 萬，每天一睜眼就想著 9500 的月供，連逛街買衣服都得等換季打折，活得小心翼翼。

過度樂觀和悲觀，傷害的可不只是錢包。先說家庭，多少夫妻因為買房虧錢反目成仇？合肥那對夫妻戀愛 11 年，感情一直很好，就因為買房虧了 100 萬，丈夫每月都要抱怨，把最惡毒的話都說了，11 年的感情差點沒扛住。再說生活質(zhì)量，武漢那位小伙買房后五年沒旅游過，以前每周都下館子，現(xiàn)在連外賣都舍不得點；南京那位姑娘從愛逛街的性子變成 “廚房釘子戶”，帶孩子旅游都只敢去免費公園。

更可怕的是債務(wù)陷阱。東莞一位業(yè)主 2021 年 500 多萬買的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在市價才 249 萬，貸款還剩 280 萬，賣了還得補 31 萬，最后只能打算回老家開小店養(yǎng)家。2018-2021 年買房的人里，65% 都面臨資產(chǎn)縮水，上海一套 100 平的房，兩年就能蒸發(fā) 50-60 萬，相當(dāng)于普通上班族 3-5 年的純收入。這些都是過度樂觀付出的代價，而過度悲觀呢？可能讓剛需錯過合適的房子，也可能讓手里有房的人慌不擇路，低價拋售，虧得更慘。

首先，咱得承認(rèn)：房價永遠(yuǎn)漲和永遠(yuǎn)跌，都是騙人的鬼話！橡樹灣漲得有多瘋狂，跌得就有多慘烈；2017 年燕郊房價漲到 3 萬 / 平，現(xiàn)在跌到 1.5 萬 / 平，8 年腰斬，可誰能想到 2023 年還有人跟風(fēng)接盤？樓市的規(guī)律從來都是 “漲久必跌，跌久必漲”，就像潮水一樣，不可能一直漲，也不可能一直退。

其次，情緒是買房的最大敵人！普通人買房最容易犯的錯，就是把情緒當(dāng)成判斷依據(jù)。漲價時被貪婪沖昏頭，不管自己能力夠不夠就高杠桿上車；跌價時被恐懼嚇破膽，哪怕房子符合需求、價格合適也不敢出手。記?。簞e人都搶的時候，往往是風(fēng)險最高的時候；別人都慌的時候，反而可能是機會。

最后，房子的本質(zhì)是 “住”，不是賭具！那些把買房當(dāng)成暴富捷徑的人，大多都栽了跟頭。廣東那位 “貸款賣房” 的購房者，本身就是做地產(chǎn)策劃的，按理說懂行，可還是被 “靠買房致富” 的案例洗腦，高杠桿投資，最后落得要倒貼錢賣房的下場。咱普通人買房，別盯著短期漲跌，要看看自己是不是真的需要，能不能承擔(dān)壓力。樓市不會一直對誰友好，也不會一直對誰苛刻，違背規(guī)律的人，遲早會被市場教育。

現(xiàn)在很多人要么覺得 “房價會跌回十年前”，要么還抱著 “核心區(qū)永遠(yuǎn)漲” 的幻想，其實都是在走極端。市場永遠(yuǎn)在波動，情緒永遠(yuǎn)在搖擺，但規(guī)律從來沒變過。咱看透了這一點，就不會被市場的風(fēng)吹草動牽著走，也不會為當(dāng)初的決定追悔莫及。