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新加坡政府深諳一個連接良好的公共交通網絡的價值。自2013年以來，陸路交通管理局（LTA）設定了目標：

到2030年，讓10戶家庭中有8戶能在10分鐘步行范圍內抵達一個地鐵站?，F(xiàn)在，裕廊區(qū)域線和跨島線的首階段預計仍將分別在2027年和2030年開通。

就房地產而言，與地鐵站的距離常常被宣傳為影響估值的關鍵因素。一項2017年的研究表明，購房者愿意多支付13.2% 的價錢住在地鐵站400米半徑范圍內。但到了2025年，哪個地鐵站對房價影響最大呢？

1）地段很重要，但并非絕對

在新加坡，市區(qū)重建局（URA）將全國劃分為三個主要的“市場分區(qū)”，即核心中央?yún)^(qū)（CCR）、其他中央?yún)^(qū)（RCR） 和中央?yún)^(qū)以外（OCR）。

• 核心中央?yún)^(qū)（CCR）：包括第9、10、11郵區(qū)（如烏節(jié)路/里峇峇利、東陵/荷蘭村、紐頓/諾維娜）以及濱海灣、市中心等規(guī)劃區(qū)

• 其他中央?yún)^(qū)（RCR）：覆蓋西部的女皇鎮(zhèn)、東部的馬林百列等環(huán)繞CCR的區(qū)域

• 中央?yún)^(qū)以外（OCR）：包含東部、東北部、北部和西部四大規(guī)劃區(qū)域。比如淡濱尼、裕廊東、盛港、兀蘭等市鎮(zhèn)

CCR的高房價自然不必多說，但是這些年RCR和OCR的多個市鎮(zhèn)的房子，雖然看起來“遠在郊區(qū)”，卻也受到了不少買家的追捧。

在RCR地區(qū)，組屋轉售價格最高的城鎮(zhèn)是女皇鎮(zhèn)和大巴窯。這些地區(qū)組屋的屋齡往往是高估值的主要驅動因素——不少房子的產權始于2020年，而5年的最低居住年限于今年結束，因此買家?guī)缀蹩梢再I到“準新房”。

圖源：EdgeProp

同樣不令人意外的是，位于OCR的金文泰，盡管處于中央?yún)^(qū)域的邊緣，也擁有較高的組屋轉售價格。一個主要因素可能是，金文泰地鐵站預計將在2032年前成為一個連接東西線與未來跨島線的換乘站。

這種對連通性的潛在提升，進一步加強了該城鎮(zhèn)與市中心以及即將到來的裕廊湖區(qū)的鄰近性。這可能解釋了為什么在過去12個月里，金文泰嘉和園（Clementi Cascadia）的四房式和五房式組屋一直以100萬新元或更高的價格出售。

綜合來看，雖然中央?yún)^(qū)地段好，但遠離中央?yún)^(qū)的房子，也有著其獨特的優(yōu)勢，在轉售市場的房價并不比中央?yún)^(qū)的房子低多少：

2）位于哪條地鐵線附近的房子更好賣？

另一個必須厘清的事實是：某些地鐵線的站點是否比其他線路更有價值？過去，大多數(shù)地鐵換乘站往往位于市中心，其中最著名的是政府大廈、萊佛士坊、多美歌以及前面提到的歐南園。

然而，隨著新線路的建成，全島各地形成了更多的換乘站，包括裕廊東、碧山、實龍崗、巴耶利峇、麥波申和淡濱尼目前都承擔著換線的任務。

根據(jù)轉售數(shù)據(jù)，靠近這些地鐵換乘站的組屋單位似乎都能賣到相似的價格，至少在高端市場是如此。

幾乎所有的地鐵換乘站（除了裕廊東）在200米范圍內都有轉售交易價格超過100萬新元。它們的差異主要體現(xiàn)在價格區(qū)間的低端。目前只有碧山和巴耶利峇脫穎而出，即使在價格區(qū)間的低端也保持著較高的價格。

這可能有多方面的原因，但它們都是環(huán)線與最初兩條地鐵線——南北線和東西線之間的換乘站，這一事實的重要性不容忽視。盡管位于其他中央?yún)^(qū)（RCR）和中央?yún)^(qū)以外（OCR），但居住在這兩個換乘站附近的居民享有幾乎無可匹敵的與全島各地的連通性，組屋價格也反映了這一點。

綜上所屬，靠近地鐵是新加坡二手房能不能賣上高價的必要條件但非唯一條件：頂級房價是地鐵便利性、所屬區(qū)域、屋齡、未來規(guī)劃、獨特屬性（如市中心景觀）共同作用的結果。例如，歐南園站因其三線換乘的頂級樞紐地位，對CCR內高端房價的支撐作用最為顯著。

當然，就現(xiàn)在而言，未來規(guī)劃溢價已顯現(xiàn)：如金文泰站?？偠灾?025年的新加坡，對房價影響最大的地鐵站，是那些能將現(xiàn)有頂級便利性與未來重大規(guī)劃利好（如歐南園的現(xiàn)存樞紐地位、金文泰的確定升級）相結合，并坐落在高價值區(qū)域（CCR/RCR）或擁有高增長預期（OCR中如金文泰）的站點。