前段時間，長沙沙恒大童世界3宗娛樂康體用地的司法拍賣引發(fā)全城關注。

在歷經一次流拍后，該地塊于12月2日被湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以 2.83 億元底價競得，為這一停工多年的文旅項目畫上階段性句號。

而在長沙河東，另一宗境況差不多的土地也擺上了拍賣席：它就是位于濱水新城河東丁字片區(qū)的合能湘江公館項目待建地塊。

合能湘江公館作為合能集團在長沙的重點布局項目，原本計劃打造集住宅、商業(yè)于一體的濱江宜居社區(qū)。

在2020年面市，彼時憑借著臨江、近雅禮丁江學校，且售價僅5字頭起，相當親民，有不少購房者選擇。

眾所周知，前幾年隨著大環(huán)境的變化有不少開發(fā)商遭遇了危機，樓盤陷入停滯，合能湘江公館也是其中之一。

目前這個項目東側地塊已建有幾棟樓，其中東北側幾棟住宅樓已交付，東南側還有三棟住宅樓在建中。

下為樓盤全景網于2025年6月份的航拍

已交付的住宅樓中，有不少業(yè)主已經裝修，今年還有業(yè)主在問政平臺反饋退裝修押金的事，官方答復：開發(fā)商遇到資金斷裂等一系列經濟問題，賬戶已被凍結...

好在項目還有一大半的土地還沒有開發(fā)，還有利用價值。而此次拍賣的地，就是這個。

下為2025年6月樓盤全景網的現(xiàn)場航拍：

據(jù)拍賣公告，該地塊 總土地使用面積為76205.6平方米，加上地上還有一個已建成的售樓部，總評估價約為5.05億（50555.31萬），起拍價為評估價的七折，約3.54億。

目前該地塊南側設有設有臨時施工區(qū)，地面有活動板房和民宅、已做水泥硬化，西南側建有一棟臨時售樓部和廣場，其中售樓部總層數(shù)共兩層，二層內部裝修局部有破損，實際約9成新。

從地塊的核心指標來看，該地塊開發(fā)潛力還是值得看好的：地處 湘江大道與雙湖路交匯處東側，與湘江直線距離約 400 米，享有一定的江景資源。

地塊容積率 2.92，總建筑面積約22.25萬㎡，起拍價35388.717 萬元，算下來樓面價只要約1589元 /㎡，相對來說很便宜。

目前該地塊的司法拍賣已進入公示階段，起拍價約3.54億，月底會有結果。

如果這次拍賣無人接盤，那參考文章開始提到的恒大童世界，二拍就會更便宜，那樓面價就會更低。

從市場角度看，這個樓面價也為后續(xù)開發(fā)預留了充足利潤空間。同時地塊的成功拍賣，或許也能解決合能湘江公館的歷史遺留問題，雖然按照該項目原來規(guī)劃建設的可能性非常非常小，大概率會獨立，成為一個獨立的小區(qū)。

但至少有希望完善一下目前合能湘江公館已建的樓棟，當然，這個具體要看如何協(xié)商了，個人認為還是有戲的。

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