最近在一線實操了大量的置換案例，發(fā)現(xiàn)一個很有意思的事情。

　　就是置換的房東，現(xiàn)在其實一點也不焦慮，反而還很舒服——畢竟一賣一買，漲跌往往可對沖，最不怕踏空。

　　如果是向上置換，那就更爽了：

　　自己的房子雖然跌了，但是要置換的房子，因為總價高大概率跌得更多，算下來，置換其實成本變低了。

　　不過，現(xiàn)實中，也有很多人操作不當(dāng)，把一手“置換的好牌打爛了”。

　　如果你是近期想要置換的房東，這篇文章建議仔細(xì)看。

　　聰明人的做法：一賣一買，反賺兩百萬

　　A先生，今年完成了一次漂亮的置換。這是我們最近實操的一個案例，從徐匯田林置換到長寧西郊。

　　他的操作很聰明：

　　掛牌賣房的同時，就同步狂看目標(biāo)房源。

　　幾個月里，他把自己想買的板塊、預(yù)算內(nèi)的房子，幾乎看了個遍，最后心里定了8套房子作為備選。

　　這八套房子他全部都看過，都比較符合他的改善需求，并且根據(jù)房子的性價比做了個排序。

　　在自己田林的房子出現(xiàn)了明確意向客戶之后，他立刻有了底氣，行動起來。

　　1）先去找到備選房里最滿意、性價比最高的那套，狠狠砍了幾十萬，試探出了房東的底價，但沒簽字。

　　2）回去就把自己的房子果斷又降了一點價，迅速賣出。

　　3）拿著賣房的首付，快速拿下性價比最高的那套房源。

　　快速操作的基礎(chǔ)是，他在賣房買房之前就算好賬了：

　　自己的房子確實跌了，但目標(biāo)房源跌得更多。

　　原本要加500萬才能換，現(xiàn)在只加了300萬。

　　一來一回，相當(dāng)于在置換過程中，賺了差不多兩百萬的差價。

　　身邊也有不少朋友和客戶，像a先生這樣，趁著今年的盤整期，完成了向上置換。

　　小李，同在九號線的宜山路老破小，換到九亭的次新房，幾乎沒 加多少錢，一房換三房，樓梯換電梯，這類置換的房東都是一點都不焦慮。

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　　反面教材：被市場“抽了兩記耳光”

　　但另一位朋友就沒這么幸運了。

　　他賣掉松江的房子，置換到徐匯。

　　結(jié)果發(fā)現(xiàn)：松江的房子跌了40%，買家還要再砍100萬才肯接手；而徐匯看中的房子，價格卻紋絲不動。

　　這就尷尬了——賤賣了自己的，卻買不下想要的。

　　這種情況，我稱之為“被市場抽了兩記耳光”：

　　第一記耳光，叫流動性折價。

　　你要賣的房子，可能品相、地段、產(chǎn)品力已經(jīng)落后了，屬于“先跌板塊”。如果想快速成交，市場會逼你打八折甚至更多。

　　以市區(qū)老破小、塔樓老破大，郊區(qū)動遷房為主。

　　但你想買的房子，偏偏是相對稀缺的硬貨，跌得慢，甚至不跌，以市區(qū)中環(huán)次新房為主。

　　第二記耳光，是悄無聲息的補跌。

　　就算你咬牙換成了，過一陣子可能會發(fā)現(xiàn)，你高位接盤的那套“硬貨”，也開始陰跌了……這就成了“賣在洼地，買在泡沫”。

　　很多房東就栽在這個坑里。

　　為什么置換房東的處境“冰火兩重天”？

　　其實背后有兩個周期在起作用：

　　1）產(chǎn)品板塊輪動周期：

　　就像吃雞的“毒圈”收縮，下跌是從外圍、劣質(zhì)資產(chǎn)開始，逐漸傳導(dǎo)到核心區(qū)?，F(xiàn)在上海500萬以內(nèi)的低總價房子已經(jīng)在筑底，但800萬、1000萬以上的改善次新房，不少還在補跌。

　　而且不同板塊的漲跌周期不同，不是同時漲跌的。

　　2）置換鏈條傳導(dǎo)周期：

　　市場好的時候，是“小換大、舊換新”的鏈條推動。現(xiàn)在這條鏈條卡住了——很多人賣了房不買房，改租房了。三居室以上租賃成交占比兩年翻了一番，很多置換需求被租賃替代了。

　　改善房源有價無市，時間久了就補跌了。

　　如何操作？

　　如果你正在考慮置換，下面這幾條心得，或許能幫你避開坑：

　　第一，置換要算“兩筆賬”。

　　算賣出的賬：你的房子跌了多少？在同地段、同品質(zhì)小區(qū)里，算跌得多的還是少的？

　　算買入的賬：你想買的房子跌了多少？調(diào)整到位了嗎？如果目標(biāo)房子比你自己的房子跌得更多、更狠，那置換窗口就打開了。

　　第二，做好“三個比較”，看清房子底牌。

　　橫向比：你的房子和目標(biāo)房子，跟同環(huán)線、同品質(zhì)的小區(qū)比，是低估還是高估了？比如最近大寧補跌了，古美還沒怎么跌，那從大寧換古美就要謹(jǐn)慎。

　　無論買賣，都要全城比價。如果看中的房子沒降價，可以換目標(biāo)或者再等等看。

　　縱向比：跟你自己房子的歷史價位、跟大盤平均跌幅比。上海過去幾年平均跌了25%-30%，如果你的房子已經(jīng)跌了40%-50%，那可能已經(jīng)跌透了，相對安全。

　　跟租金比：用一年租金除以掛牌價，算算租售比。上海目前平均大概1.8%-2%。如果你的房子遠(yuǎn)低于這個數(shù)，說明房價可能虛高；如果你想買的房子遠(yuǎn)高于這個數(shù)，那安全墊就比較厚。

　　第三，把握關(guān)鍵動作：先看要買的，再決定怎么賣。

　　很多人的誤區(qū)是，埋頭先賣房。

　　更聰明的做法是：同步進(jìn)行，甚至提前看要買的房。

　　就像上文的a先生，他先把目標(biāo)板塊里合適的8套房全看了一遍，摸清了底價，甚至談好了其中一套的意向價格。

　　心里有底之后，回來果斷降價賣房，緊接著就去簽了買房合同。

　　第四，避免“先買后賣”。

　　最近還接觸到一個房東，堪稱反面案例。

　　這邊自己的房子還沒賣掉，另一邊就著急出了首付，而且買的還是價格沒跌到位的標(biāo)的，前期堅挺當(dāng)下正在補跌的一類房子，

　　結(jié)果進(jìn)退兩難，十分被動。

　　下行市場，先買后賣是大忌——你可能要同時承擔(dān)兩套房的月供，賣房時也會因為缺錢而被買家拿捏。

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　　市場調(diào)整期，對理性的置換者其實是友好的。

　　以前房價單邊上漲時，好房子根本不在市場上流通，房東都“持房待漲”。

　　反而是下跌時，那些真正的“稀缺好房”才會被拋出來，你也才有機會淘到貨、砍下價。

　　置換的本質(zhì)，是資產(chǎn)優(yōu)化。

　　牛市里大家想“做大”，熊市里更應(yīng)該想著“做優(yōu)”。

　　當(dāng)下的上海樓市，出現(xiàn)了一種難得的“對等置換、資產(chǎn)升級”的機會。

　　簡單說，就是你手里那些“被高估”的房子，現(xiàn)在還能賣出不錯的價錢，讓你幾乎不加錢，就能換到地段、品質(zhì)都更好的房子。

　　這種好事，以前只在房價普漲時才有。

　　比如2020年底，很多人賣掉暴漲的學(xué)區(qū)房，平價換入了市中心豪宅，完成了一次資產(chǎn)大躍遷。

　　現(xiàn)在市場下行，但邏輯類似。

　　有些板塊因為概念或抱團，價格還挺在高位，調(diào)整來得晚。

　　比如徐匯濱江、前灘、瑞虹新城等板塊的部分樓盤，價格相比同檔次房源，仍有不小的泡沫，賣出置換就比較合適。

　　最后祝各位換房順利，別吃耳光多吃肉。

　　如果你自己實在搞不明白，拿不準(zhǔn)，也可以聯(lián)系我們咨詢，了解下我們的服務(wù)。

　　去年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子在我們這里都是3個月內(nèi)賣掉的。房外房的平均賣房周期是41天。

　　賣過房的房東就只這個數(shù)字到底意味著什么。

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　　上海賣房置換不易，我們始終堅持站在房東的立場，將客戶的房子當(dāng)作自己的房子來賣，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力，幫助房東在復(fù)雜的市場中破局，實現(xiàn)快速、高效的成交。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。