到江西宜春溫湯鎮(zhèn)已經(jīng)快半個(gè)月，這里除了獨(dú)一無二的富硒溫泉外，還有一個(gè)國(guó)內(nèi)獨(dú)一無二的奇怪現(xiàn)象，就是它作為江西宜春下面的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)能超過宜春甚至比肩省會(huì)南昌，這到底發(fā)生了什么？

溫湯鎮(zhèn)本地常住戶籍人口大約在1-2萬人，這批“新溫湯人”多為“銀發(fā)族”，年齡多在50歲至90歲之間。由于大量“候鳥族”的存在，實(shí)際長(zhǎng)住人口遠(yuǎn)高于此數(shù)，尤其在旅游旺季和冬季，人口會(huì)大幅增加。鎮(zhèn)上隨處可見來自上海、廣東等地的退休人士，他們構(gòu)成了一個(gè)活躍的“新市民”群體。

現(xiàn)在我們將溫湯鎮(zhèn)與省會(huì)南昌的房?jī)r(jià)作一對(duì)比。

江西宜春溫湯鎮(zhèn)新房?jī)r(jià)格：約15000 - 27,000 元/㎡，部分別墅達(dá)40,000元/㎡；二手房?jī)r(jià)格：約13,300 元/㎡（以順天明月灣為例）。

南昌市新房/二手房?jī)r(jià)格：約12,000 - 15,000 元/㎡（2025年10月主城區(qū)均價(jià)，供參考）

為什么溫湯鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)如此之高？

簡(jiǎn)單地將原因歸結(jié)為“上海人、廣東人炒房”是片面的。更準(zhǔn)確的說法是，溫湯鎮(zhèn)憑借其獨(dú)一無二的、不可復(fù)制的核心資源，成功吸引了全國(guó)范圍內(nèi)的高凈值人群（特別是上海、廣東等地）前來長(zhǎng)期旅居、養(yǎng)老和投資，從而形成了一個(gè)以外部需求為主導(dǎo)的特殊房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了房?jī)r(jià)。

獨(dú)一無二的“富硒溫泉”資源，這是所有問題的起點(diǎn)。溫湯鎮(zhèn)溫泉的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于：

1. 可飲可浴，世界罕見。溫湯的溫泉是富硒低硫溫泉，水溫常年保持在68，水質(zhì)清澈，無色無味，不含硫磺味，可以直接飲用。經(jīng)鑒定屬于高品質(zhì)的“重碳酸鈣型”溫泉。

2. “抗癌”、“養(yǎng)生”的標(biāo)簽。硒元素被現(xiàn)代醫(yī)學(xué)證明具有抗氧化、增強(qiáng)免疫力、甚至防癌抗癌的潛力。這使得溫湯溫泉被賦予了極強(qiáng)的“健康養(yǎng)生”屬性，這對(duì)于追求健康長(zhǎng)壽的中老年群體具有致命的吸引力。

3. 資源稀缺性。如此高品質(zhì)的溫泉在全球范圍內(nèi)都屬稀有，這種不可復(fù)制性奠定了其稀缺價(jià)值的基礎(chǔ)。

直接推手是外部需求（以上海、廣東人為主）的涌入

1. 客戶群體來自上海、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，且注重養(yǎng)生和養(yǎng)老的中老年人，是購買和推高房?jī)r(jià)的主力軍。他們?cè)谶@里購房不是為了工作，而是為了旅居和康養(yǎng)，使得當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)需求高度集中于休閑度假和養(yǎng)老目的。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，在溫湯鎮(zhèn)買房置業(yè)的游客已達(dá)1.2萬人，占到了全鎮(zhèn)總?cè)丝诘?8% 。這部分“新溫湯人”構(gòu)成了強(qiáng)大且持續(xù)的購買力。

2. “候鳥式”養(yǎng)老與長(zhǎng)期旅居：這些外地購房者并非短期游客，而是將溫湯作為“第二居所”。他們通常會(huì)在此連續(xù)居住數(shù)月，尤其是秋冬季節(jié)，以此來避寒、養(yǎng)生。目前，這部分“候鳥式”養(yǎng)老與長(zhǎng)期旅居占人口0.8萬人。溫湯鎮(zhèn)的住宅以小戶型公寓（30-70平米） 為主，主打“溫泉入戶”?？們r(jià)相對(duì)可控（雖然單價(jià)高），非常適合作為度假和養(yǎng)老房產(chǎn)。

3. 社群效應(yīng)與口碑傳播：早期來自上海的體驗(yàn)者將溫湯的“神奇”效果通過親友圈傳播，形成了強(qiáng)大的“上海人圈子”。這種基于熟人網(wǎng)絡(luò)的口碑營(yíng)銷，比任何廣告都更具說服力，導(dǎo)致后續(xù)購房者蜂擁而至。

4. 地價(jià)上漲與產(chǎn)品高端化。從土地市場(chǎng)看，2025年溫湯鎮(zhèn)的商辦用地成交樓面價(jià)和溢價(jià)率都非常高（例如，有地塊溢價(jià)率高達(dá)77.4%）。這直接推高了未來的開發(fā)成本。

5. 旅游與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。圍繞溫泉，當(dāng)?shù)匾研纬闪税袼?、農(nóng)家樂、中醫(yī)理療、富硒農(nóng)產(chǎn)品等在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)?shù)貙?duì)基礎(chǔ)設(shè)施（如道路）的持續(xù)投入和治理，也提升了小鎮(zhèn)的宜居性和吸引力。這使得溫湯鎮(zhèn)從一個(gè)普通小鎮(zhèn)，升級(jí)為一個(gè)成熟的康養(yǎng)度假目的地，房產(chǎn)價(jià)值也隨之提升。

關(guān)于高房?jī)r(jià)的冷思考

溫湯鎮(zhèn)的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，是一個(gè)典型的 “稀缺資源驅(qū)動(dòng)型” 房地產(chǎn)案例。它打破了傳統(tǒng)以經(jīng)濟(jì)、人口、區(qū)位為核心的地產(chǎn)估值邏輯。但也存在一些需要注意的方面：這種高房?jī)r(jià)是建立在特定、單一的康養(yǎng)度假需求之上的，與省城南昌由就業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合剛需支撐的房?jī)r(jià)有本質(zhì)不同。

目前能看到的部分二手房均價(jià)（如約1.33萬元/㎡）明顯低于新房?jī)r(jià)格，這可能意味著市場(chǎng)存在價(jià)格分層，或新房的溢價(jià)較高。

這種模式也存在依賴單一產(chǎn)業(yè)、客戶群體單一（集中于中老年）、季節(jié)性波動(dòng)大等問題。如果未來養(yǎng)生概念降溫，或者出現(xiàn)替代性康養(yǎng)目的地，房?jī)r(jià)的可持續(xù)性將面臨考驗(yàn)。

總體來說，溫湯鎮(zhèn)的高房?jī)r(jià)雖然以獨(dú)特珍稀的富硒溫泉資源為支撐，但潛在風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。但對(duì)于溫湯來說，其最核心的溫泉資源是永恒的“護(hù)城河”，只要這個(gè)資源獨(dú)一無二，其價(jià)值根基就依然牢固。