文/北京進深 徐迪

豐臺新盤建工嘉棠璟樾戶型圖官宣。

面積段99/118/123/138/155/179㎡，其中138是主力戶型。

最受關(guān)注的贈送：南向開敞陽臺+北向設(shè)備平臺。

起步建面99㎡戶型，南向兩面寬，只有臥室是陽臺，客廳送大尺度轉(zhuǎn)角飄窗；

其余戶型均為南向三面寬的陽臺。

陽臺進深1.5米，好房子新規(guī)出臺以來，這個尺度在豐臺算是最小贈送了。

東西間距緊湊，驚現(xiàn)握手樓

小區(qū)地塊東西短、南北長，呈長條狀。

如果再加上四周退線的距離，原本2.66的容積率，可能要超過3.0。

這種地形，除了樓棟排布有難度，交通動線設(shè)計同樣考驗技術(shù)。

所以這么好的地段兒底價成交，背后有各種各樣原因的。

嘉棠璟樾地形的樓棟做了點狀排布。

除了最北排的1號樓做到3個單元，其余樓棟都不敢做太寬，否則這一排排高板會把小區(qū)擋得密不透風。

整體建筑北高南低，東南角甚至做了一棟10層高洋房。

最高一棟6號樓55.35米，南邊是配電室，北邊是大門和下沉庭院。

這樣能夠盡量減少南向日照的遮擋。

南北間距大部分在50米以上，但相鄰樓棟的東西對角間距明顯不足。

最近的只有2米多，站在7號樓南陽臺和8號樓北設(shè)備平臺上，應(yīng)該能夠握到手。

小戶型狹長，通透性一般

另一方面，東西間距過于緊湊，也不利于打造大面寬產(chǎn)品。

起步建面99㎡三居兩衛(wèi)，位于東南角的8#樓。

這個戶型好在是邊戶，如果是中間戶采光會非常差。

由于房型狹長，進深面寬比接近2。

雖然南北都有窗，但是中間段功能空間太多，導(dǎo)致房間通透性一般。

入戶門進來是開放式廚房、公衛(wèi)、家政間等。

南向兩面寬，客廳 主臥套房是雙聯(lián)陽臺，目測進深在1.5米以上。

北邊兩個小臥室，其中一個贈送設(shè)備平臺。

人行出入口密集，車行動線迂回

一個僅有7棟住宅樓，440戶的小區(qū)，規(guī)劃了3個人行出入口，卻僅有1處車庫出入口。

豐臺新盤嘉棠璟樾的交通動線，讓人琢磨不透。

按照設(shè)計方案，項目占地2.17萬㎡，總建面約8.45萬㎡，其中地上5.8萬㎡，容積率2.66。

規(guī)劃8棟住宅樓，共440套，戶均建面約130㎡。

除了東南角的8號樓為10F洋房，面積是99㎡左右的三居室；

其余均為14-18F小高層，面積段116/136/155/175㎡全四居。

其中136㎡為主力戶型，占比近四成。

定位以改善為主，對標觀宸、麗澤叁號院。

以標準車位配比來算，嘉棠璟樾有500多個機動車位，都要從一個口出入。

拿觀宸的設(shè)計方案來對比。

兩個項目的體量差不多，觀宸樓棟數(shù)略多，但有一半是洋房產(chǎn)品，總戶數(shù)僅比嘉棠璟樾多30戶左右。

地形上，都是南北長、東西短的矩形。

觀宸設(shè)計了兩處人行出入口，西側(cè)正中位置、北側(cè)正中位置各一處；

兩處車行出入口，北口與人行、消防共用，另一處在偏西南角的位置。

整體分布非常均衡，開車出行無論從哪個方向都不算太繞。

嘉棠璟樾的地形在比例上更加細長，但是出入口都集中在了西南角。

北排房源，只能說私密性相當好，遠離車馬人流。

嘉棠璟樾的正門排面兒是有的，起碼從占地規(guī)模上不輸“賣大門的”建發(fā)。

沿街展示面保守估計也有60米，酒店式環(huán)島動線，頂部鏤空的裝飾構(gòu)架，三進禮序……從平面圖上就能看出氣勢。

奇怪的是，就在正門南側(cè)20多米的位置，又做了一個人行出入口，與消防通道共用。

轉(zhuǎn)角過來，隔著一棟配套樓，在南邊的街坊路上，還有一個門，人、車、消防共用。

這道門同時也是小區(qū)唯一的車行出入口。

車輛進入地庫不在一個口，路線設(shè)計非常迂回。

進門之后開出50多米，左轉(zhuǎn)一個U形彎進入地庫；地庫出口距離大門比較近，不用轉(zhuǎn)彎就能開到大門口。

住宅小區(qū)出行潮汐特征還是比較明顯的，特別是早高峰，基本都一個時間段出門上班上學。

這或許也是嘉棠璟樾把地庫出口放到近門位置的原因——但是，離大門是近了不少，還是要經(jīng)過一段小區(qū)內(nèi)部路才能開出去。

并且，這段內(nèi)部路兩側(cè)都是電動自行車的存車處。

想像一下，早晚高峰電動車、機動車、行人，同時從這一個門出入的小區(qū)的場面。

建工這么設(shè)計也是無奈之舉，因為東邊隔著圍墻是另一個小區(qū)，沒法開門；

北邊是次干路，距離路口太近，也不允許設(shè)置機動車出入口。

能進入車輛的只有南面這條11米寬的街坊路。

住宅樓距離圍墻過近

嘉棠璟樾的總平圖上，只有東南角10#樓洋房標注了與東側(cè)紅線（圍墻）的退線距離是3.96米，其余都沒有標記退線數(shù)值。

靠著東側(cè)圍墻的2#樓和5#樓，肉眼可見的緊貼用地紅線，最窄的距離不到2米。

而《消防法》要求，住宅樓與圍墻應(yīng)保持6米以上距離，且6米內(nèi)不得有高于圍墻的建筑。

這大概就是嘉棠璟樾省略退線標記的原因。

項目周邊的一眾舊小區(qū)基本都是高層塔樓。

西邊隔著岳各莊東路是靛廠路26號院，東邊與靛廠繡園共用一道圍墻，南側(cè)街坊路對面是繡園3期和幾棟辦公樓，北邊是千禧商業(yè)街。

這其中，東邊的靛廠繡園，靠近圍墻的三棟塔樓高度分別是60米、51.6和51.5米。

嘉棠璟樾北排1#樓與東邊靛廠繡園1號樓的東西距離為34.57米；

中間4#樓與靛廠繡園2號樓距離為53.55米；

南排10#樓與靛廠繡園3號樓距離為30.62米。

這三組是并行的樓棟，另外還涉及到兩棟錯排的樓棟，東側(cè)過高的建筑，或?qū)ξ鱾?cè)低層房源上午的采光形成一定遮擋。

嘉棠璟樾位于三環(huán)、四環(huán)之間，離海淀近，但沒有學區(qū)方面利好。

南側(cè)不遠處就是北京十一中堂實驗學校，今年高中部將招收首屆學生。

周邊生活配套完善，有中國人民解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學中心、千禧購物中心、銀座和諧廣場、萬豐公園等。

缺點是距離地鐵10號線六里橋站步行約2公里，軌交出行不友好。

但是自駕交通便利，西側(cè)上四環(huán)不到1公里，東到三環(huán)2公里多點，北邊是蓮石路，南邊是京港澳高速路，距離都在1公里左右，適合有車族置業(yè)。

還有就是大部分豐臺地塊的通病，有鐵路。項目北側(cè)就是北京西站車輛段，噪音是一個需要考慮到的不利因素。

另外城市界面一般，住宅以老破小居多，大多為經(jīng)適房、公房。

次新二手房紫辰院的掛牌價8萬 ，保利和光逸境能達到9萬/㎡。

熙華臺樓面價是5.28萬/㎡，網(wǎng)簽均價8.15萬/㎡。

而嘉棠璟樾的樓面價更低，5萬元/㎡，定價空間還是很充裕的，目前吹風價是7.5萬/㎡。

這兩個盤都是屬于豐臺西四環(huán)周邊的新盤，緊鄰海淀，可承接地緣外溢購買力。

綜合來看，嘉棠璟樾的容積率、高度，以及地形情況，都要優(yōu)于熙華臺。

疊加“好房子”的公區(qū)設(shè)計和陽臺等擴容空間，產(chǎn)品力方面也將有明顯提升。

如果開盤價真能低于8萬，那還是很有性價比優(yōu)勢的。

拿地回溯

嘉棠璟樾所在地塊成交于9月5日，由城建發(fā)展+住總+北京建工聯(lián)合體以29億元底價摘得，折合樓面價5萬元/㎡。

進度算是比較快的，總平圖公示前就已官宣案名。

同為“嘉棠系”，豐臺嘉棠璟樾與懷柔的嘉棠澐璽在“好房子”配置上差距還是很明顯的。

首先城區(qū)盤和遠郊盤在贈送面積上沒有可比性。

嘉棠澐璽在土拍階段，就明確把“提升得房率”寫進了掛牌文件。

通過南向通面寬內(nèi)嵌陽臺+景觀花池，北向設(shè)備平臺，側(cè)邊飄窗等，最終落地的是一個負公攤產(chǎn)品。

5月拿地，9月底開盤，目前基本清盤了。

岳各莊新盤延用“嘉棠”前綴，一來是明確建工操盤，二來多少也想沾沾嘉棠澐璽的紅氣。

畢竟這個項目要比嘉棠澐璽大得多，或許能拯救北京建工下滑的業(yè)績。

今年上半年，北京建工地產(chǎn)的營收和凈利紛紛“開倒車”，營收39.10億元，同比減少41%；凈利潤則降1.08億元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地產(chǎn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-2719.57萬元。

對于北京建工地產(chǎn)董事長潘捷而言，除了豐臺的項目，還有重倉的海淀要操心。

一個是嘉華天珺，一個是西邊的半壁店地塊，都是與保利發(fā)展聯(lián)手重金鋪排的大項目。

嘉華天珺自年初開盤以來流速一直不溫不火，只能靠調(diào)規(guī)來“自救”；

半壁店項目，坊間傳聞，合作方保利主張實景開盤。

10月底，就在半壁店項目總平圖公示的一周后，建工地產(chǎn)將持有的項目公司30%股權(quán)全部出質(zhì)給了保利。

半壁店項目的拿地金是45.45億元，30%，對應(yīng)的是超過13.6億元的份額。

抽回的這部分資金，基本都投進了豐臺的新項目嘉棠璟樾。

嘉棠璟樾的開發(fā)主體北京建興豐匯置業(yè)有限公司9月23日成立，注冊資本29億元。

城建發(fā)展控股48%，建工旗下北京建邦憬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股42%，住總旗下北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司持股10%。

項目公司法定代表人、董事長為李峰，總經(jīng)理為李京昆，都是城建系管理層。

建工來操盤這個項目，最大的優(yōu)勢是對當?shù)厥袌鍪煜ぁ?/p>

嘉棠璟樾往西不到2公里，就是建工熙華臺項目，2023年入市，437套房源，基本清盤，網(wǎng)簽均價8.15萬/㎡，在豐臺市場表現(xiàn)可圈可點。

嘉棠璟樾目前沿用了熙華臺的售樓處（已換門頭），網(wǎng)傳戶型也借鑒了熙華臺的經(jīng)典設(shè)計，相當于“成熟產(chǎn)品線的延續(xù)”。

按照當前的進度，嘉棠璟樾還是有望年內(nèi)入市給建工打一個翻身仗的。