剛剛，廣州又賣地了。

　　珠實以22.1億元拿下天河金融城東區(qū)410地塊，樓面價40800元/平；

　　中交城投+科學(xué)城以28.44億元摘下黃埔長洲島地塊，樓面價18277元/平；

　　南投則以16.7億元斬獲南沙靈山島兩宗地塊，綜合樓面價約10143元/平。

　　半個月以來，廣州掛牌的14宗地塊全部成功賣出，單單12月總成交價突破162億元。

　　1）珠實、保利、越秀等龍頭房企頻頻出手競拍，核心區(qū)地塊的價值依舊在；

　　2）增城本地民企，實業(yè)公司永輝紙業(yè)旗下公司福牛地產(chǎn)也拿地了；

　　3）南沙、花都等郊區(qū)地塊則由各地城投兜底拿下；

　　4）接下來，白云新城、嘉禾望崗、羅沖圍發(fā)電廠、番禺東鄉(xiāng)、金融城007-1、廣紙335地塊也會繼續(xù)競拍。

　　讓我們看看接下來會發(fā)生什么。

　　珠實摘下的金融城車陂南宅地，宗地面積27366.47平，建筑面積54220平，容積率3.65。

　　一句話總結(jié)地塊，金融城核心區(qū)、配套能級很高、學(xué)鐵商齊全、二線南向江景加持。

　　地塊在車陂南地鐵口，4號線+5號線，去珠城、琶洲、老黃埔、智慧城都很方便。

　　而且，車陂南隧道開通后，自駕去琶洲也不用繞一大圈了。

　　學(xué)校部分，珠實聯(lián)合體拿下的415地塊會配建一所18班小學(xué)，周邊沒有其它新小區(qū)了，大概率會統(tǒng)籌到這所學(xué)校。

　　商業(yè)的話，一個是本來就在金融城核心區(qū)，周邊都是寫字樓，底商會有保證，且兩側(cè)的007地塊和414地塊也是一個商業(yè)地標(biāo)。

　　另一個是，距離三溪兩個站，科韻路一個站，金融城廣場、美林、山姆、宜家都近。

　　旁邊是廣東建工的高層，會有商業(yè)裙樓規(guī)劃。

　　隨著金融城江邊寫字樓落地速度加快，金融城也終于來到兌現(xiàn)期。大家可以看看我們一年前年去拍的東區(qū)，還是一片工地，只有一棟建筑起來了。

　　但從酒店高層拍過去的景象來看，一年時間建筑結(jié)構(gòu)都已經(jīng)起來了。

　　當(dāng)然，配套和環(huán)境是越來越好，但地塊江景會被遮擋了不少，西南向望車陂南隧道和江源半島的角度，視野會更好。

　　旁邊的415地塊珠實聯(lián)合體在打磨產(chǎn)品，準(zhǔn)備做高端產(chǎn)品系，參考珠城頤德公館，所以大概率要明年才會面世。

　　我們也建模了，面積段可能有140-200左右的面積，大概率還會有250+大戶型。未來，410地塊會和415地塊組成總貨值超100億的珠金琶罕見大盤，會是珠實在廣州的又一頂級產(chǎn)品，無論是社區(qū)規(guī)模、配套能級，還是產(chǎn)品力都會是廣州第一梯隊。

　　板塊內(nèi)大家做的產(chǎn)品都會更偏向大面積，區(qū)位和南向江景的加持?jǐn)[在這里。其中，天曜的90平貨量很少，基本要靠搶，除此以外很少100平以下的。

　　目前，2025年網(wǎng)簽均價最低的是金融城北區(qū)的珠江天酈，約6.4萬/平。

　　410地塊的區(qū)位、配套、新規(guī)產(chǎn)品都比珠江天酈要好很多。

　　今年，金融城新推的保利天曜，均價也去到10萬+，也是賣爆了。

　　還有面粉廠保利玥璽灣開盤賣出了106億，單盤3000萬以上成交套數(shù)和金額均超廣州市全年總量。

　　面粉廠也是2025年全國唯一“開盤當(dāng)日破百億”的項目。整體單價大約在13-22萬/平之間，最高單價超30萬/平。

　　從天曜、面粉廠項目的去化和網(wǎng)簽速度來看。雖然，大家對金融城的地段，以及南向江景的價值還是有共識的，扳回一城。

　　換句話說，金融城的好產(chǎn)品、好設(shè)計、好區(qū)位，大家是會買單的。

　　這里是珠金琶核心區(qū)，與琶洲、珠江新城很近，又有地鐵+學(xué)校+部分江景加持，配套要素集全。

　　而且，臨江大道金融城隧道，即珠城到金融城方向，已經(jīng)開通了，珠城外溢會明顯；加上車陂南隧道，幾分鐘就到琶洲了。

　　對于周邊的改善群體，總價700-800萬的房子，地塊還是值得關(guān)注的。

　　對410地塊來說，沒必要和旁邊地塊在改善定位上硬剛，或許會在總價上做出錯位優(yōu)勢，通勤+區(qū)位的性價比盤。

　　尤其是金融城都在卷江景大平層的市場前提下，410地塊在高端定位上并沒有優(yōu)勢。

　　例如說做一個110-160平，甚至可能會做更小、更錯位，5萬方就是300-400套房子。

　　除了金融城地塊外，今天還成交了大學(xué)城旁的長洲島地塊。

　　長洲島地塊，宗地面積200624平，建筑面積156045平、容積率1.01，成交總價28.4億元，樓面價18277元/平。

　　有一個大型配建任務(wù)，打造46124平方米面向社會公眾開放使用的公園綠地，以及5000方商業(yè)配建。

　　自身配建幼兒園，地塊江景加持，1.01容積率是廣州近期出讓過的最低容積率地塊之一，同為江景墅類地的黃沙島地塊也只配了1.1。

　　學(xué)校組合大概率是深井小學(xué)+黃埔軍校紀(jì)念中學(xué)。

　　地塊的幾個優(yōu)勢：

　　①10分鐘大學(xué)城，20分鐘琶洲，妥妥后花園；

　　②1.01容積率+30米限高，小洋房、疊墅，甚至可能有聯(lián)排；

　?、廴姝h(huán)江，少見的島尖形態(tài)，江景很干凈、屬實；

　?、苤苓叚h(huán)境好，公園綠化拉滿，長洲島本身是歷史文化保護(hù)區(qū)，地塊旁邊還有游艇碼頭，純粹的低密、島居環(huán)境，也是城區(qū)少見的。

　　我們?nèi)チ艘惶爽F(xiàn)場，兩個最直接的感受。

　　一是，它其實離市區(qū)，尤其是琶洲為主的生活圈并不遠(yuǎn)。

　　另一個是，板塊空氣、氛圍、環(huán)境都很宜居，尤其適合追求生活質(zhì)量的人。

　　不過，板塊在生活配套方面就差點意思。好在體量比較大，好處是花園和商業(yè)配套可以自給自足，但對開發(fā)商的開發(fā)能力和營銷能力是個考驗。

　　中交城投在造城、城市建設(shè)這方面一直都做的不錯。

　　地塊可以依靠大學(xué)城和琶洲的客群，做低密產(chǎn)品，可以做的更大膽一點，畢竟天然素質(zhì)在這里。

　　兩宗靈山島地塊，一塊宗地面積55306平，建面89138平；一塊宗地面積56781平，建面75622平，合計成交總價16.7億元，綜合樓面價10143元/平。

　　很久沒賣過商品房宅地的靈山島，也掏出新地塊了。

　　地塊屬于靈山島尖商業(yè)水街的一部分，也是通過出讓宅地加快板塊商業(yè)配套的建設(shè)。

　　靈山島周邊小區(qū)都入住了，環(huán)境和氛圍比橫瀝要成熟很多，這是我們7月份晚上去拍的。

　　地塊幾個優(yōu)勢：

　　①一線江景加持；

　?、跒硡^(qū)實驗學(xué)校、明珠灣小學(xué)等等，配套更完善；

　?、坳柵_率25%，比市區(qū)的20%要高，超新規(guī)產(chǎn)品，使用率能做到130%；

　　根據(jù)我們此前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，靈山島二手主流成交價在1.5-3.4萬/平，江景好的產(chǎn)品價格在2.6-3.4萬/平。