文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

當(dāng)中海在真如拿出樓王首開，上海樓市似乎又嗅到了一絲不同尋常的氣息。

大多數(shù)新盤首開，總是“邊角料”先行：一個靠邊的樓棟，一個謹(jǐn)慎的底價，為后續(xù)批次留足漲價空間。

這不僅是市場常態(tài)，更是如中海這類擅長精細(xì)化操盤房企的一貫策略。

然而這一次，環(huán)宇玖章偏偏反其道而行之：首開就錨定了小區(qū)的樓王8號樓。

兩天前，首批次房源過會，均價11.8萬/㎡。

一共90套房源，125㎡西邊戶、123㎡中間戶、144㎡東邊戶各30套。

建面約123-125㎡3房總價預(yù)計1350-1550萬，單價預(yù)計10.8-12.5萬/㎡；144㎡4房，總價預(yù)計1700-1870萬。

這個總價段，填補了片區(qū)1500-2000萬改善斷供的缺口。

實得率超90%

作為中?！熬料怠痹谏虾５挠忠涣ψ鳎h(huán)宇玖章融入了當(dāng)下“好房子”理念，可以說是三個“玖章”中產(chǎn)品力最強的一代。

石材與鋁板的外立面、3.15-3.3米的室內(nèi)層高、飄窗陽臺設(shè)備平臺贈送拉滿，將戶型實得率普遍推至90%以上。

這些數(shù)字背后，是當(dāng)下市場極度內(nèi)卷下，產(chǎn)品力軍備競賽的縮影。

除此之外，中海也加碼了公區(qū)配置。

項目南側(cè)直面約3800㎡的公園，與社區(qū)內(nèi)部超200米的中軸景觀形成“內(nèi)外雙園”；約2000㎡普陀首個公園下會所，同源新天地、徐匯濱江玖系項目，配置了健身、泳池、私宴、茶室、下沉庭院等空間。

此次首推的8號樓處于小區(qū)中心位置，距離東面社區(qū)入戶門距離適中，歸家儀式感很強；一橫一縱兩條中心景觀軸在側(cè)，四周被景觀綠化包圍，居住的私密性更勝一籌。

看一下此批次推售的戶型：

125㎡邊套：四開間朝南，面寬達(dá)13.4米，三陽臺全送飄窗設(shè)備平臺，所有附贈空間加起來有24㎡，實得率超95%。

居住平權(quán)理念在這個面積段得到了很好的體現(xiàn)，三臥都朝南，南向有三陽臺，是普陀區(qū)第一個“南向三陽臺”項目。

稍小的123㎡是中間套，同樣做到了南向三陽臺，3個臥室都朝南。戶型結(jié)構(gòu)方面與邊套略有不同，臥室分布于客廳兩側(cè)。

144㎡邊套：最大的亮點是南向有著大約200多米的中軸景觀線，景觀視野和日照采光上都有優(yōu)勢。

一梯一戶，全明電梯廳有7-8㎡的贈送，全小區(qū)僅兩棟樓144㎡戶型有此配置。

南向面寬近14米，四開間朝南，三陽臺滿飄窗設(shè)備平臺多重附贈，主臥室270°飄窗，實得面積超過140㎡。

裝標(biāo)上，美諾廚電、TOTO NEOREST智能馬桶、漢斯格雅龍頭，乃至電視背景墻的整面安第斯雪景大理石，對標(biāo)3000萬級豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)績沖刺

回顧今年上海樓市，新盤“破發(fā)”成為常態(tài)，遠(yuǎn)郊板塊價格回調(diào)，連部分傳統(tǒng)熱門區(qū)域的倒掛神話也逐漸消散。

市場情緒在謹(jǐn)慎與觀望中徘徊，開發(fā)商更多選擇以價換量，以穩(wěn)妥策略抵御寒流。

在此背景下，中海此番“樓王首發(fā)、一步到位”的操作，顯得格外突兀，也格外硬氣。

2018年，中海聯(lián)合體以近94億元的重金拿下真如紅旗村7幅舊改地塊，打造了“偉大的一平方公里”，升級了真如的城市界面。

時隔七年，它再次回歸，以62.25億元摘得環(huán)宇玖章所在地塊，住宅可售樓板價約7.6萬元/㎡。

從拿地到案名發(fā)布僅三個月，到面市約五個月時間，中海正在以“搶跑”般的節(jié)奏，宣示其對這片熟地的絕對掌控力與開發(fā)信心。

對比周邊房價，同區(qū)域的中海臻如府二手房價約為11萬/㎡，隔壁位置更好的品尊國際不到10萬/㎡，這意味著，新產(chǎn)品要支撐起近12萬/㎡的均價，不能僅靠地段敘事，也必須仰仗一次產(chǎn)品力的代際飛躍。

然而，這種產(chǎn)品飛躍也設(shè)定了更高的門檻：120㎡以上的戶型，意味著總價段的提高，也會勸退一批預(yù)算觸及天花板的買家。

另一方面，當(dāng)前上海新房市場改善選擇并不少，內(nèi)中環(huán)部分區(qū)域也存在價格相近或更低的選擇。

購房者的選擇清單正在變長，容忍溢價的空間卻在收窄。

去年，中海在上海創(chuàng)下銷售額超700億元的傳奇紀(jì)錄。今年1-11月，其權(quán)益銷售額為168.38億元，相較于去年同期的521.64億元下滑明顯。

中海上海公司總經(jīng)理金天，既是中海上海700億巔峰的見證者，也正經(jīng)歷著當(dāng)下的業(yè)績調(diào)整。

雖然仍位列前茅，但增速放緩是不爭的事實。環(huán)宇玖章不僅是普陀真如的升級之作，某種程度上也承擔(dān)著為中海在上海市場穩(wěn)住勢頭、重塑高端產(chǎn)品標(biāo)桿的戰(zhàn)略任務(wù)。

樓王首開，既是彰顯自信，更是為了快速鎖定核心客群，一舉定義市場標(biāo)桿的策略選擇。

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