3個(gè)月網(wǎng)簽26套的新世界·四季山水，要“打骨折”價(jià)出貨了。

今天上午，樓市君收到消息：新世界·四季山水在今天傍晚將開放工抵房搶房專場(chǎng)。

據(jù)中介曝料，這次專場(chǎng)預(yù)計(jì)推出30套工抵房，套均總價(jià)比原來便宜了30萬(wàn)-50萬(wàn)。

好慘！還沒網(wǎng)簽幾套就直奔工抵房賽道了。

壹

樓市君從中介那里打聽到，此次工抵房專場(chǎng)，是開發(fā)商與渠道平臺(tái)聯(lián)合推動(dòng)的。

而從推貨價(jià)格和規(guī)模來看，力度很大。

首先，總價(jià)一口氣直降30萬(wàn)-50萬(wàn)，單價(jià)從開盤時(shí)的3.1萬(wàn)/平起，直接降到2字頭。

四季山水這次推售的工抵房均位于2棟，總共有91、93、116平三個(gè)面積段的房源可選。

中介表示，這些工抵房的價(jià)格，預(yù)計(jì)會(huì)比原來便宜30萬(wàn)-50萬(wàn)左右。

比如91平戶型部分房源總價(jià)，降從原來280萬(wàn)下調(diào)到240萬(wàn)。

樓市君翻查了下，項(xiàng)目首開時(shí)，91平總價(jià)約為280萬(wàn)-305萬(wàn)、93平305萬(wàn)-320萬(wàn)，116平360-380萬(wàn)，折算下來3.1-3.5萬(wàn)/平。

如果總價(jià)降低30萬(wàn)-50萬(wàn)，部分房源單價(jià)將來到2.6萬(wàn)/平。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

這是把新房當(dāng)二手價(jià)賣啊。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，附近的舊規(guī)二手盤，如雅居樂富春山居、融創(chuàng)翔龍廣府一號(hào)，最新成交價(jià)目前均還在2.8萬(wàn)/平以上。

|圖源：貝殼找房

甚至中介透露，在工抵房基礎(chǔ)上，還能有一個(gè)97折的看房?jī)?yōu)惠可疊加。

不得不說，四季山水工抵房?jī)r(jià)格，確實(shí)很香。

就是不知道之前買在3字頭的業(yè)主，有沒有感到背刺。

其次，這次工抵房總共有30套，占到目前四季山水可售房源的1/4左右。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，目前四季山水只有2棟取得了預(yù)售證。

其中，截止到12月18日，項(xiàng)目未售房源還有125套。

如今上架30套工抵房，相當(dāng)于一口氣甩出了1/4的可售貨量。

中介表示，這些房源還不是“邊角料”，而是低中高層都有。

也就是說，四季山水大批量拋售工抵房，目的很明確，就是為了快速走量。

|圖源：陽(yáng)光家緣

而值得注意的是，項(xiàng)目在今年9月份才開盤。

如今剛過3個(gè)月時(shí)間，就聯(lián)合渠道上線工抵房，說明開發(fā)商有業(yè)績(jī)焦慮了。

貳

嚴(yán)格來說，新世界·四季山水并不算市場(chǎng)“小萌新”。

它是由深圳新世界集團(tuán)操刀的黃埔華僑村舊改轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng)目。

公開資料顯示，2011年華僑村啟動(dòng)改造，2020年深圳新世界集團(tuán)介入。

作為其在廣州的首個(gè)住宅項(xiàng)目，深圳新世界集團(tuán)對(duì)于該項(xiàng)目一直抱有很高期待。

比如今年5月項(xiàng)目敲定案名的時(shí)候，就沿用了該集團(tuán)20年前在深圳打造的標(biāo)桿項(xiàng)目“四季山水”同款名字。

寓意就是想在廣州，復(fù)刻當(dāng)年的成功。

|項(xiàng)目沙盤實(shí)拍

但項(xiàng)目在9月20日開盤后，去化效果并不理想。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截止到12月18日，新世界·四季山水開盤3個(gè)月時(shí)間，只網(wǎng)簽了26套房源。

如果按整棟146套可售房源套數(shù)計(jì)算，網(wǎng)簽去化只有18%左右。

|新世界四季山水網(wǎng)簽

|圖源：陽(yáng)光家緣

對(duì)比今年9月同期開盤的幾個(gè)新盤，四季山水26套網(wǎng)簽量，行情確實(shí)比較一般。

像9月底開盤的珠江·天河都薈二期、保利辰園·湖境，目前網(wǎng)簽量均已破百，另外越秀貝好家·嘉悅云啟的網(wǎng)簽，也有80套。

對(duì)于一直努力想做成廣州標(biāo)桿項(xiàng)目的四季山水而言，這無(wú)疑有點(diǎn)尷尬。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

要知道，今年黃埔舊改盤，整體都十分搶鏡。

比如今年廣州網(wǎng)簽TOP10的新盤中，黃埔舊改盤獨(dú)占3個(gè)，其中中建未來方洲、中建海絲城等，目前網(wǎng)簽更是在700+套左右。

如今手拿著新規(guī)+地鐵+舊改劇本的新世界·四季山水，怎么就不靈了呢？

叁

樓市君認(rèn)為，新世界·四季山水網(wǎng)簽一般，與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目配套都有一定關(guān)系。

首先，四季山水的客源，被市場(chǎng)嚴(yán)重分流。

從位置上來看，四季山水位于黃埔黃陂片區(qū)，距離6號(hào)線黃陂地鐵站只有幾百米，是真正意義上的地鐵盤。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

但與此同時(shí)，它在地緣上也天生有點(diǎn)被動(dòng)，面臨著天河智慧城、黃陂、科學(xué)城等板塊新盤的“搶食”。

比如在6號(hào)線沿線，光是戶型面積重疊、價(jià)格3字頭左右的新盤就有不少。

與四季山水只有一站之隔的能建天河麓譽(yù)府，如果相同預(yù)算，憑借天河的地段優(yōu)勢(shì)，部分客源可能會(huì)被它“截胡”。

另外，保利翔龍?zhí)靺R、振業(yè)天成等，對(duì)比四季山水有現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)。

而星河盛世禧悅則能依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)，搶走部分剛需客源。

|廣州樓市發(fā)布 制圖

其次，新世界·四季山水在配套上，并沒有特別突出的優(yōu)勢(shì)標(biāo)簽。

作為黃陂片區(qū)首個(gè)新規(guī)盤，對(duì)比大部分舊規(guī)盤，四季山水110%使用率，確實(shí)有優(yōu)勢(shì)。

但四季山水在配套上，并沒有太多牌面可打。

|項(xiàng)目板房實(shí)拍

據(jù)了解，華僑村舊改體量不大，整個(gè)改造范圍只有6.6萬(wàn)平。

如果刨去安置房、融資住宅，留給項(xiàng)目配套的體量只有1.54萬(wàn)平。

按照規(guī)劃，項(xiàng)目只配置了肉菜市場(chǎng)、幼兒園、社區(qū)服務(wù)站等配套，并未配建板塊較為稀缺的中小學(xué)和大型商業(yè)。

而目前黃埔大部分舊改盤，優(yōu)質(zhì)名校+大型商業(yè)+地鐵幾乎是標(biāo)配。

配套上的缺失，在一定程度上，無(wú)疑會(huì)削弱四季山水的市場(chǎng)號(hào)召力。

再加上，從板塊層面看，黃陂目前缺乏流量IP帶動(dòng)，如果項(xiàng)目在價(jià)格、配套無(wú)法自帶閃光點(diǎn)，也很容易被“埋沒”。

不過，項(xiàng)目想要逆風(fēng)翻盤，也不是沒有可能，畢竟只要價(jià)格到位，黃埔還是不缺購(gòu)買力的。

如今項(xiàng)目開啟工抵房專場(chǎng)，或許就是一個(gè)突圍方向。