周一上午，全國(guó)樓市數(shù)據(jù)和最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的出爐，確實(shí)驚呆了很多人。

一方面，新房市場(chǎng)整體來(lái)看稍有起色，也是激活了一部分信心；但另一方面國(guó)房景氣指數(shù)跌至近一年來(lái)最低，看到后也是讓很多人倒吸一口涼氣。

究竟是咋回事兒？從數(shù)據(jù)的表現(xiàn)來(lái)看接下來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展對(duì)有需求的購(gòu)房者有啥影響？一起來(lái)看看。

近兩年來(lái)最低值

國(guó)房景氣指數(shù)再跌

先來(lái)說(shuō)說(shuō)讓大家看到后不由倒吸一口涼氣的數(shù)據(jù)-國(guó)房景氣指數(shù)。

這里其實(shí)對(duì)比去年同期數(shù)據(jù)，曲線變化的趨勢(shì)很明顯了。

為啥會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？在上周的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，不是已經(jīng)說(shuō)到樓市已經(jīng)從“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)變?yōu)?strong>“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，為啥數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是這樣？其實(shí)稍微分析一下不難發(fā)現(xiàn)。

其一，雖然現(xiàn)階段針對(duì)購(gòu)房的利好因素很多，但前期的調(diào)控還是或多或少的影響了市場(chǎng)，同時(shí)大環(huán)境下的“房住不炒”也讓市場(chǎng)不少投機(jī)者退出。

其二，調(diào)控和市場(chǎng)大環(huán)境下帶來(lái)的房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)，購(gòu)房者們“買漲不買跌”的心理促使其普遍選擇觀望，擔(dān)心高位購(gòu)房后資產(chǎn)縮水，這又進(jìn)一步壓制需求，形成 “價(jià)格下跌→需求萎縮” 的負(fù)反饋。

而如今，在整體樓市的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變過(guò)程中，接下來(lái)也將加快構(gòu)建，“保障+市場(chǎng)”雙軌并行的模式會(huì)再進(jìn)一步，調(diào)整后的景氣指數(shù)也將逐步恢復(fù)，相對(duì)的數(shù)據(jù)曲線也將逐步回歸正常水平。

再來(lái)看讓人們心情“美麗”一些的數(shù)據(jù)，70城的新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)稍有起色，環(huán)比持平和環(huán)比上漲城市都在增多。

其中，排名并列第一的分別是合肥和襄陽(yáng)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.3%，更多的是上海、重慶、揚(yáng)州這種0.1%環(huán)比漲幅的城市。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市調(diào)整之下已經(jīng)有部分城市開(kāi)始熱度恢復(fù)，而結(jié)合西安11月的推售數(shù)據(jù)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)臨近年底各城市都開(kāi)始想辦法激活市場(chǎng)信心，為來(lái)年做準(zhǔn)備。

當(dāng)然，整體上70個(gè)城市更多還是在環(huán)比下跌0.3%到0.7%之間，這樣稍微小幅度的環(huán)比變化，一方面是年中更多房企開(kāi)始走量，拿出價(jià)格實(shí)惠的項(xiàng)目，另一方面年底促銷力度增加，以此吸引購(gòu)房者。

再回到二手房市場(chǎng)的整體表現(xiàn)來(lái)看，依舊是全線下跌，和上月一樣。

從全國(guó)層面的二手房?jī)r(jià)格變化來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式開(kāi)始明確后，去庫(kù)存是首位，同時(shí)隨著現(xiàn)階段“好房子”的落地，產(chǎn)品內(nèi)卷成為常態(tài)，再加上新盤產(chǎn)品+價(jià)格內(nèi)卷，購(gòu)房需求向新房轉(zhuǎn)移，因此二手?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出整體下降的狀態(tài)。

不過(guò)從上周的頂層會(huì)議所傳遞出的重點(diǎn)來(lái)看，今年去庫(kù)存“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，或許也意味著接下來(lái)城市中的不少二手房將被政府收購(gòu)，從而激活市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

一二手房?jī)r(jià)雙跌

90-144㎡房?jī)r(jià)降幅擴(kuò)大

目光轉(zhuǎn)回到西安的住宅市場(chǎng)，數(shù)據(jù)端一二手的雙下跌似乎也成為了當(dāng)下的常態(tài)，不過(guò)從整體數(shù)據(jù)曲線來(lái)看，西安的新房?jī)r(jià)格環(huán)比較上月降幅收窄。

這里，結(jié)合之前我們（公眾號(hào)：四海為家）針對(duì)前11個(gè)月成交均價(jià)的分析來(lái)看，確實(shí)有些許回溫態(tài)勢(shì)。

當(dāng)然，這樣的價(jià)格表現(xiàn)也是因?yàn)?strong>11月尤其是熱點(diǎn)板塊推出極多高性價(jià)比住宅，也有多盤搖號(hào)，去化率較高。

這樣的勢(shì)頭之下，能看到年底除了有熱盤繼續(xù)加推，還有如長(zhǎng)安玉華、長(zhǎng)纓賦這樣高期待值的樓盤首次放價(jià)或首開(kāi)，也是吸引了諸多購(gòu)房目光，此外，金茂璞逸高新、西派昱府、中鐵云岫曲江、中鐵閱筠府等項(xiàng)目的示范區(qū)也即將陸續(xù)呈現(xiàn)，國(guó)央房企的實(shí)景和品質(zhì)，或許也將帶動(dòng)又一波全新的市場(chǎng)熱度。

值得注意的是，曲江兩個(gè)新盤和邦泰觀云曲江也剛剛首次公示價(jià)格，給接下來(lái)的年底和1月再添新選擇。

雖然整體均價(jià)環(huán)比已經(jīng)超過(guò)10個(gè)月下降，但就新房市場(chǎng)來(lái)看，小面積和大面積的價(jià)格整體相對(duì)還是比較穩(wěn)定，90-144㎡的價(jià)格環(huán)比降幅較大，而這也和市場(chǎng)的存量以及房企供應(yīng)量有關(guān)。

目前來(lái)看西安新房市場(chǎng)的供應(yīng)和成交主力都仍然在120-150㎡徘徊，供應(yīng)增多需求不變，自然就導(dǎo)致了庫(kù)存的積壓，部分房企為了能快速去化，降價(jià)銷售。

同時(shí)這部分住宅面積也是當(dāng)下市場(chǎng)上內(nèi)卷度較高的，所以購(gòu)房者們?cè)谶x擇的過(guò)程中還是要多方面關(guān)注，綜合優(yōu)勢(shì)再做考量。

不過(guò)需要注意的是，目前因?yàn)榈梅柯屎彤a(chǎn)品設(shè)計(jì)等諸多因素的影響，西安也有不少項(xiàng)目打造90㎡及以下的創(chuàng)新產(chǎn)品，同時(shí)大改善的產(chǎn)品也以更高的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房目光，因此有這兩類需求的朋友，暫時(shí)無(wú)需太過(guò)擔(dān)心，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

新房如此，二手房亦是。雖然二手房的價(jià)格降幅已經(jīng)成為常態(tài)，但結(jié)合克而瑞發(fā)布的11月西安樓市數(shù)據(jù)，能看到兩個(gè)現(xiàn)象：一二手房成交價(jià)差更小，二手房次主力成交面積開(kāi)始追平新房。

這兩個(gè)現(xiàn)象需要引起注意，對(duì)很多糾結(jié)的朋友，二手房的最大優(yōu)勢(shì)就在于現(xiàn)房無(wú)需等待，此外部分價(jià)格比較堅(jiān)挺的二手房還有用一些特定資源加持。

曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間，大家買二手房是為了更便宜更高性價(jià)比，但就現(xiàn)階段來(lái)看，一二手新房?jī)r(jià)差1465元/㎡，而現(xiàn)階段新房的產(chǎn)品創(chuàng)新度、得房率等都相對(duì)更高，算下來(lái)新房的性價(jià)比是更高的，再加上目前很多項(xiàng)目也是盡力縮短等待期，因此具備較高的優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，結(jié)合上周會(huì)議對(duì)樓市的定調(diào)，未來(lái)住宅市場(chǎng)將深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，意味著買的更容易、買的更有性價(jià)比。