VOL 3690

“30分鐘搞定，無需承擔(dān)任何費用?！?/p>

2025年12月2日，盧瑩成為廣東省首例不動產(chǎn)信托委托人。

繼北京、上海之后，廣州成為全國第三個開放不動產(chǎn)信托辦理的城市。

盧瑩用不到一個月的時間，就抓住了這項政策紅利，為24歲的自閉癥兒子森森敲定了這份信托合同。

22年前，兩歲的森森被確診自閉癥，讓盧瑩經(jīng)歷了 “天打雷劈” 的人生至暗時刻。

如今，看著兒子順利讀完大專、獨立工作、自主出行，她開始思考——父母終會老去，如何讓孩子在自己離世后，既能擁有穩(wěn)定居所，又能避免財產(chǎn)處置的風(fēng)險。

2025年7月14日，相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作的通知》，正式拉開廣州不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點序幕。

此次試點政策有兩大核心突破：

打破地域限制，允許非廣州本土信托公司擔(dān)任受托人；

推出“預(yù)登記”模式，辦理者無需承擔(dān)任何稅費及信托設(shè)立費用。

是什么促使她快速推進(jìn)這項規(guī)劃？辦理過程有哪些程序？自閉癥家庭又該如何判斷自己是否適合這類信托？

針對這些問題，大米和小米對話盧瑩——

文 | Lila

編輯 | Zoey_hmm

圖源 | 盧瑩

“繞不開的剛需”

大米和小米：為什么辦理不動產(chǎn)信托？

盧瑩：對我們這類家庭來說，如何安全托付資產(chǎn)，保障孩子未來的生活，是繞不開的剛需話題。

政策出臺后，我8月4日就和信托公司對接提交資料，10月14日拿到合同初稿，12月初完成不動產(chǎn)預(yù)登記，成為廣東首例不動產(chǎn)信托委托人。

我的兒子森森，是一位中輕度孤獨癥人士，這20多年來我們走過康復(fù)訓(xùn)練，融合教育，支持性就業(yè)，自主生活。他自己獨立居住，喜歡一個人的旅行，逛遍了祖國的地鐵。

大專畢業(yè)后,他在一個小學(xué)擔(dān)任文印員，至今已經(jīng)三年多了，就是工資比較低，不夠養(yǎng)活他自己，需要家里補(bǔ)貼。

森森在社區(qū)廚房工作

我們要考慮怎樣留錢給他，提供終生的支持。他心智幼稚，單純易騙，擔(dān)心他會守不住我們未來留給他的遺產(chǎn)。他需要有監(jiān)護(hù)人的守護(hù)，但監(jiān)護(hù)人和遺產(chǎn)最好能分開。

2023年，我在光大設(shè)立了特需信托，把保單和現(xiàn)金裝進(jìn)去，為森森每個月發(fā)生活費，支付他的個案管理服務(wù)費用，小區(qū)健身中心的私教費用，還支付過他的醫(yī)療費用。運作至今已經(jīng)有兩年半了。

他有獨立生活的能力，希望可以一直住在自己家里，不管父母在不在世。不動產(chǎn)信托補(bǔ)上了這塊拼圖。

房子是大多數(shù)家庭的核心資產(chǎn)，過去國內(nèi)信托只能承接現(xiàn)金或保單，房產(chǎn)一直沒法納入信托體系，這種需求只能懸著。

直到北京田惠萍老師辦成全國首例不動產(chǎn)信托，我們這些家長才看到希望。

當(dāng)時“揚愛”（廣州市揚愛特殊孩子家長俱樂部，簡稱“揚愛”）的家長們立刻行動起來，我們理事會里的人大代表雷建威提交兩會提案，和相關(guān)部門反復(fù)溝通，從去年開始推動本地政策落地。

2025年7月14日，廣州正式出臺不動產(chǎn)信托登記試點政策，成為全國第三個開放該業(yè)務(wù)的城市。

所以，我們不是等政策來了才做規(guī)劃，而是從推動政策時就開始籌備。

大米和小米：納入信托的房產(chǎn)目前是什么狀態(tài)？合同里對房產(chǎn)的使用和處置有哪些約定？

盧瑩：廣州執(zhí)行的是預(yù)登記政策，就是說房子還沒過戶到信托公司，房子的管理、租金收取等都還沒有產(chǎn)生。

我這套房產(chǎn)的核心定位是優(yōu)先保障森森的居住需求，不以出售為目的，只要他愿意就能一直自住。

如果他想去其他地方生活，比如森森非常喜歡上海，一直說要去上海租房子。這套房子就可以讓信托公司出租，租金收入補(bǔ)貼他租房子的費用。信托合同里的條款，就是諸多的“如果XXX ,那么XXX”。

就算以后孩子不在了，我這套房子一般情況下是會作為孩子的遺產(chǎn)去處理，但又因為孩子屬于限制民事行為能力人，沒有辦法立遺囑，我也沒法替他立遺囑。

那我們家長就會面臨這樣一個問題：孩子去世后，我們留給孩子的財產(chǎn)，沒有辦法處置。

但是我把它放到信托合同里，成為信托財產(chǎn)，我可以在信托合同里規(guī)定：受益人去世以后，我剩余的信托財產(chǎn)怎么處理？我捐贈也行，給親戚朋友也行，誰對我的孩子好，以后這個財產(chǎn)就給誰，可以寫在合同里面。

所以我們的財產(chǎn)不會以遺產(chǎn)的方式出現(xiàn)，而是以信托剩余財產(chǎn)的方式，這也是信托的靈活性之一。

大米和小米：這些房產(chǎn)使用與處置的約定，如何確保能逐一執(zhí)行？有哪些具體的保障機(jī)制？

盧瑩：特殊需要信托跟普通信托不一樣的地方就是它設(shè)置有指定權(quán)人和監(jiān)督人，構(gòu)成一個三方制衡機(jī)制，這個是必須的。

指定權(quán)人由親屬擔(dān)任，我是第一順位，孩子爸爸為第二順位，主要負(fù)責(zé)根據(jù)森森的實際生活狀況，向信托公司下達(dá)房產(chǎn)使用、處置的具體指令。

信托監(jiān)察人有兩位，其中一個便是能為森森對接社會服務(wù)的家長組織揚愛。他們的核心職責(zé)是監(jiān)督信托公司按照合同約定行事。

如果信托公司沒有約定執(zhí)行，監(jiān)察人有權(quán)利、也有義務(wù)提出來，要求信托公司執(zhí)行，甚至可通過訴訟途徑維權(quán)。

大米和小米：您簽訂的這份不動產(chǎn)信托，有沒有約定具體年限？能否終止？終止是否需要支付違約金？

盧瑩：在信托合同里面是沒有寫具體年限的，所以它等于是一個無期限信托合同。

同時合同明確了終止條款，現(xiàn)在在預(yù)登記階段，我可以隨時主動申請終止。因為預(yù)登記全程免費，也不存在違約金的相關(guān)約定。

不動產(chǎn)信托3大亮點

大米和小米：作為廣東省首例辦理不動產(chǎn)信托預(yù)登記的當(dāng)事人，能否具體講講廣州這項政策的核心亮點？

盧瑩：這次有三個亮點——

首先是預(yù)登記政策帶來的免稅便利。

我辦的是預(yù)登記，就是說我的房子還沒過戶，還在我名下，產(chǎn)權(quán)沒發(fā)生實際轉(zhuǎn)移，信托合同里的財產(chǎn)相當(dāng)于為0，自然就沒有相關(guān)費用，不管是不動產(chǎn)登記中心的稅費，還是信托公司的設(shè)立費、加辦費都沒有產(chǎn)生。

這也是預(yù)登記的意義所在，讓家長可以快速做出決定，提前安排好這個事情，不需要擔(dān)心費用等問題。

如果是直接過戶，稅費會比較高：包含常規(guī)的房產(chǎn)過戶稅費、所得稅。

另外，個人持有房產(chǎn)目前不用交房產(chǎn)稅，可信托公司是企業(yè)主體，持有房產(chǎn)就得每年繳房產(chǎn)稅。

現(xiàn)在就等觀望看看，未來能有針對不動產(chǎn)信托的稅費減免政策，和是否征收個人房產(chǎn)稅。

第二個亮點是，不僅覆蓋廣東本土信托機(jī)構(gòu)，更面向在廣州設(shè)有異地部門的全國性信托公司。

這是北京、上海都沒有的政策。這些城市都明確要求本地信托公司，可很多省份本地就只有一家信托公司，比如廣東本地也只有一家信托公司，等于沒得選。

但廣州不排外，從政策一開始就放開了非廣東本地信托公司準(zhǔn)入，只要該信托公司在廣州設(shè)有異地部門，就能做受托人，我們有充分的選擇余地。

第三個亮點就是超高的辦理效率。

政策7月份出臺，房管局官網(wǎng)發(fā)布了詳細(xì)的工作指引，明確了預(yù)登記和過戶的具體流程。

我是全省首例，去不動產(chǎn)登記中心辦理時，工作人員一臉懵，說從沒聽過、沒辦過這種業(yè)務(wù)，但有指引在，他就直接照章辦事。30分鐘就辦好了。

完全出乎我的意料，我以為需要解釋很久，但實際很快，第二天就通知我拿證了。

3點避坑建議

大米和小米：對于同樣有自閉癥孩子、正為未來保障發(fā)愁的家庭，最想分享的經(jīng)驗是什么？如果他們也想嘗試設(shè)立類似信托，有哪些避坑建議？

盧瑩：第一個建議是結(jié)合家庭核心需求和資產(chǎn)規(guī)劃來決策，區(qū)分“是否需要靠房產(chǎn)保障孩子日常生計”。

如果家庭缺現(xiàn)金，核心訴求是讓房產(chǎn)成為孩子未來的生活費來源，那我建議家長在有生之年直接賣掉房子，用現(xiàn)金設(shè)立信托。

因為如果先將房產(chǎn)納入信托，后續(xù)再通過信托公司出售，中間產(chǎn)生的稅費會非常高，反而不劃算。

但如果是“不想賣房”的情況，比如房子用于自住或出租，僅計劃在孩子離世后再處理房產(chǎn)，那用房產(chǎn)設(shè)立信托就比較合適，能提前鎖定資產(chǎn)歸屬。

森森在實習(xí)

第二個建議稍微復(fù)雜點，就是提前預(yù)判政策風(fēng)險，重點關(guān)注兩類未落地的稅費。

一是房產(chǎn)稅，國內(nèi)討論開征房產(chǎn)稅已經(jīng)很久了，未來落地可能性很大，一旦開征，我們現(xiàn)在所猶豫的這些問題就不是問題了，可以考慮過戶給信托公司。

二是遺產(chǎn)稅，目前國內(nèi)尚未開征，未來遺產(chǎn)稅一旦開征，就不會是小數(shù)。而家長都不希望房子折半以后再留給孩子。

所以這兩類稅費的不確定性都要納入我們的考慮范圍內(nèi)。

大米和小米：作為行業(yè)里的資深家長，你覺得目前國內(nèi)針對自閉癥家庭的資產(chǎn)保障方式，還存在哪些不足？你希望通過自己的案例，推動哪些改變？

盧瑩：不動產(chǎn)信托的落地確實是孤獨癥家庭資產(chǎn)保障領(lǐng)域的一大進(jìn)步，但當(dāng)下現(xiàn)有的保障方式普遍存在一個核心短板——缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗的檢驗。

據(jù)說目前國內(nèi)已經(jīng)有100多例特殊需要信托案例，但這些絕大多數(shù)都只是一份保單，還沒真正進(jìn)入實際運作階段，相當(dāng)于停留在“紙面規(guī)劃”。

畢竟大家都很渴望這個東西（保障），但又沒人知道實際落地會是什么樣子。我覺得，與其想著，還不如付諸于實踐。

國內(nèi)各省份的首單特殊需要信托，基本都是當(dāng)?shù)丶议L組織的負(fù)責(zé)人牽頭落地的。比如北京第一例是田惠萍老師，我是廣東首例。

可能家長組織的負(fù)責(zé)人比較勇敢一點，也比較有責(zé)任感，愿意和孩子去做白老鼠，去做當(dāng)?shù)氐谝粋€吃螃蟹的人。

榜樣的力量會傳染，看到身邊熟悉的人邁出第一步，很多原本猶豫的家長也會跟著想試試。

北京田惠萍老師開了先例，我們當(dāng)時就盼著廣州也能跟上?，F(xiàn)在我辦完后，也有很多外地家長來咨詢，我也會鼓勵他們?nèi)プ霎?dāng)?shù)氐牡谝焕?/p>

我最希望推動的是，能有更多家庭和從業(yè)者敢去實踐、去探索。

只有積累足夠多的實戰(zhàn)案例，才能真正發(fā)現(xiàn)行業(yè)和政策里的空白，進(jìn)而針對性地去完善，讓特殊需要信托從“紙上方案”變成能切實兜底的保障工具。

大米和小米：外地家長來和你討論時，主要會關(guān)注哪些方面？

盧瑩：他們一方面會聊自己家庭的具體需求，問得最多的，就是廣州模式到底怎么實現(xiàn)的——既包括政策層面的推動邏輯，也包括我個人辦理的實操流程。

很多家長還會提到本地信托公司資源的局限，不少省份都是沒得選。

我會建議他們先沉下心去對接本地資源，和當(dāng)?shù)匦磐泄窘⒙?lián)系、摸清對方的態(tài)度，再考慮下一步規(guī)劃。

畢竟我們不可能讓所有家庭都跑到廣州來辦業(yè)務(wù)，也不能凡事都依賴北上廣深的資源。

特需家庭的未來托付計劃，就像在拼一幅拼圖，每一塊都不一樣，我們不知道拼出來是什么樣子的，但家庭，社會和政府一起，一塊一塊地打磨填補(bǔ)，我們一起創(chuàng)造以前沒有過的未來。

大米和小米：除了這份不動產(chǎn)信托外，自閉癥孩子的長遠(yuǎn)保障還需要哪些支持？

盧瑩：孩子的長遠(yuǎn)保障，主要需要來自三方面的支持。

首先是社會服務(wù)組織。不管是重度需要托養(yǎng)的孩子，還是像森森這種比較輕度、可以獨立居住的孩子，他依然需要有人幫他解決問題，需要有人為他提供服務(wù)。

其次是金融行業(yè)。幫他們安排各種財產(chǎn)規(guī)劃，不管是保險、信托，還是銀行存款，他們需要金融界的人加入進(jìn)來。

最后是法律層面。如果說未來有一天，我們的孩子被抓了，說他販毒啥的這種事是很容易發(fā)生的，比如說森森，有人叫他拿包東西交給誰的話，他會照做。

如果他因為販毒被抓了，我們一定要有法律界的人幫我們“出頭”，打官司，證明他們是限制民事行為能力人，只是被他人利用、并不清楚行為的法律后果。

本文僅代表作者觀點，不代表本號立場。文章版權(quán)歸「大米和小米」所有，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁復(fù)制、轉(zhuǎn)載、篡改或再發(fā)布。本號長期征集線索/稿件，一經(jīng)采用，稿費從優(yōu)。提供線索/投稿請聯(lián)系：contents@dmhxm.com。

點擊撥打大小米服務(wù)熱線

有任何問題點擊“閱讀原文”咨詢“AI顧問”——你的專屬個性化AI督導(dǎo)，專業(yè)又懂你！