現(xiàn)在聊房地產(chǎn)，幾乎沒人能提起精神。不管是準(zhǔn)備買房的、已經(jīng)買房的，還是行業(yè)里的從業(yè)者，臉上大多帶著焦慮。

很多人都在問，房地產(chǎn)到底怎么了？

有人說房價還是太高，有人說需求沒了，但其實都沒說到根上。當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大的問題，根本不是價格和需求，而是信心徹底被耗盡，一種“房價還會跌”的悲觀情緒，正像病毒一樣在全社會蔓延。

更讓人揪心的是，本該托底市場的救市措施，卻總是擠牙膏一樣慢慢出臺，不僅沒穩(wěn)住信心，反而讓大家的悲觀情緒越來越重。

香港房價漲了，為什么內(nèi)地房價還在跌？

要搞懂現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，不能只看表面的漲跌，得先把核心邏輯和關(guān)鍵事實捋明白，不然很容易被片面信息帶偏。

第一，核心矛盾是信心崩塌，當(dāng)前房地產(chǎn)最大問題不是價格高、沒需求，而是悲觀情緒病毒式傳播，形成“下跌預(yù)期—觀望不買—數(shù)據(jù)下滑—更悲觀”的惡性循環(huán)；

第二，市場數(shù)據(jù)已大幅調(diào)整，經(jīng)過近5年調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資較2021年峰值跌超40%，新房開工面積跌近80%，銷售面積和銷售額直接腰斬，70個大中城市僅8個新房環(huán)比上漲；

第三，真實需求依然存在，未來十年住宅年需求至少8億平，加上商業(yè)、寫字樓等總體需求保守超10億平，不少城市房價已適配中等收入家庭購買力；第

四，悲觀情緒有多重推手，法拍房、銀行直供房持續(xù)壓低價格預(yù)期，部分自媒體為流量瘋狂炒作下跌話題，放大恐慌；

第五，政策能改變預(yù)期，去年“9.26”政策出臺后，市場信心曾明顯修復(fù)、數(shù)據(jù)改善；

第六，救市力度不足加劇困境，救市措施擠牙膏式推出，難以形成合力，進一步耗盡市場信心。

簡單說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，缺的不是買房的人，缺的是相信“買房不會虧”的信心。

一、觸目驚心的調(diào)整：數(shù)據(jù)已跌過均衡點，卻仍止不住下滑

如果單看數(shù)據(jù)，你可能會覺得房地產(chǎn)早就該觸底反彈了。

畢竟經(jīng)過近五年的調(diào)整，很多指標(biāo)都已經(jīng)跌得超出預(yù)期，甚至過了市場本身的均衡點。

先看一組扎心的數(shù)據(jù)：1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資下降15.9%，這是本輪調(diào)整以來的最大跌幅，較2021年14.76萬億元的峰值，今年全年大概率跌破9萬億元，跌幅超40%。

新房開工面積更慘，比最高峰跌了近80%，相當(dāng)于以前建10套房，現(xiàn)在只建2套。

銷售端更是直接腰斬，2021年巔峰時期，房地產(chǎn)銷售額18萬億元、銷售面積18億平，而今年肯定會跌破9萬億、9億平，直接砍半。

再看房價，70個大中城市里，只有8個城市的新房價格環(huán)比上漲，剩下的不是跌就是持平，二手房更是無論同比還是環(huán)比都在跌，不少地方的房價甚至已經(jīng)腰斬。

按道理說，跌到這個程度，不管是投資還是自住，都該有需求進場了，而且很多城市的房價，相對于中等收入家庭的購買力來說，已經(jīng)到了可以承受的范圍。

但現(xiàn)實是，市場還在繼續(xù)下滑，根本沒有止跌的跡象。

這背后的核心原因，就是大家對房價的預(yù)期徹底壞了，所有人都在等“再跌一點”，沒人敢輕易出手。

二、病毒式傳播的悲觀情緒：把“觀望”變成了“共識”

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，最可怕的不是數(shù)據(jù)差，而是悲觀情緒的病毒式傳播。

這種情緒就像傳染病一樣，從一個人傳到另一個人，從一個城市蔓延到全國，最終讓“不買房、等下跌”變成了全社會的共識。

你隨便打開手機，刷到的房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，幾乎全是負(fù)面的：“某小區(qū)房價暴跌20萬”“法拍房數(shù)量再創(chuàng)新高”“某房企又爆雷了”。

這些內(nèi)容里，不乏一些自媒體為了流量刻意炒作，把個別案例放大成普遍現(xiàn)象，用夸張的標(biāo)題和文案制造焦慮。

更關(guān)鍵的是，市場上的一些現(xiàn)象也在不斷強化這種悲觀預(yù)期：法拍房的大量出現(xiàn)，讓大家覺得房價還會繼續(xù)探底；銀行直供房的推出，又給本就低迷的房價雪上加霜。

在這種氛圍下，不管是剛需還是改善型購房者，都開始觀望。

剛需擔(dān)心現(xiàn)在買房，明年房價就跌，辛苦攢的首付打水漂；改善型購房者覺得，現(xiàn)在換房成本高，而且未來房子可能越來越不值錢，不如先持幣觀望。

就連一些房地產(chǎn)從業(yè)者，也對市場失去了信心，不少中介都在轉(zhuǎn)行。

這種全民觀望的狀態(tài)，讓市場成交量持續(xù)低迷，而成交量低迷又進一步印證了“房價不行了”的悲觀判斷，形成了惡性循環(huán)。

就像有人說的，最恐懼的不是恐懼本身，而是所有人都陷入了恐懼。

三、救市“擠牙膏”，才是信心耗盡的致命一擊

很多人把信心崩塌歸咎于市場調(diào)整，但其實更致命的是救市措施的“擠牙膏”模式。

在市場最需要信心支撐的時候，政策出臺總是遮遮掩掩、力度不足，不僅沒起到托底作用，反而讓大家覺得“政策沒底氣”，進一步加劇了悲觀情緒。

這兩年，我們確實看到了不少救市政策，比如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限購限貸等。

但這些政策大多是分批次、分城市推出的，力度也是慢慢加大的，就像擠牙膏一樣，一點一點往外擠。

對于市場來說，這種“擠牙膏”式的救市，根本形成不了合力，也無法給市場足夠的信心。

大家會覺得，政策總是“留一手”，說明對市場的信心也不足，自然也就不敢相信市場會很快好轉(zhuǎn)。

反觀去年“9.26”政策出臺后，市場信心曾一度明顯改善，數(shù)據(jù)也得到了修復(fù)。

這就是因為當(dāng)時的政策足夠明確、力度足夠大，給了市場清晰的預(yù)期，改變了之前的悲觀敘事。

這也說明，政策只要足夠有力、足夠果斷，是完全可以打破悲觀循環(huán)的。

但現(xiàn)在的問題是，救市政策總是“慢半拍”“力度弱”，每次出臺一點小政策，不僅沒穩(wěn)住市場，反而讓大家覺得“這點政策沒用，市場還得跌”，信心就這樣一次次被消耗，直到徹底耗盡。

四、破局關(guān)鍵：用“強政策”打破悲觀敘事，重建市場信心

要想讓房地產(chǎn)市場走出困境，關(guān)鍵不是再出臺多少小政策，而是要打破當(dāng)前的悲觀敘事，用強有力的政策重建市場信心。

從敘事經(jīng)濟學(xué)的角度來說，現(xiàn)在的核心命題就是改變預(yù)期，讓大家重新相信房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、有價值的。

首先，政策必須足夠果斷、足夠有力度。

不能再搞“擠牙膏”式的推出，而是要出臺一攬子強有力的措施，比如進一步降低房貸利率、優(yōu)化限購限貸政策、加大對房企的資金支持、規(guī)范法拍房市場等。

只有這樣，才能讓市場感受到政策的決心，改變“政策沒底氣”的印象。

其次，要規(guī)范市場信息傳播，打擊那些刻意炒作負(fù)面情緒、制造焦慮的自媒體，讓市場信息更客觀、更真實，避免悲觀情緒被過度放大。

更重要的是，要讓大家看到房地產(chǎn)市場的長期價值。

房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟的重要支柱，而且真實需求一直存在，未來十年每年至少有8億平的住宅需求。

只要市場預(yù)期穩(wěn)定，這些需求就會逐步釋放。2026年穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)地產(chǎn)，關(guān)鍵就是要重新構(gòu)建樂觀敘事，讓大家相信，房地產(chǎn)市場不會一直低迷，而是會回歸穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。

五、信心比黃金更重要，政策要敢出“大招”

對于房地產(chǎn)市場來說，信心從來都比黃金更重要。

現(xiàn)在的市場，不缺需求，不缺購買力，缺的是相信“買房是安全的”的信心。

而重建信心，不能靠市場自己慢慢恢復(fù)，必須靠政策的強力推動。

那些擔(dān)心“政策救市會推高房價”的人，其實大可不必。

當(dāng)前市場的核心是預(yù)期崩塌，不是需求過熱，政策救市的目的是穩(wěn)住預(yù)期，讓市場回歸理性，而不是讓房價重新暴漲。

如果繼續(xù)放任悲觀情緒蔓延，不僅房地產(chǎn)市場會持續(xù)低迷，還會影響到整個宏觀經(jīng)濟。

希望接下來的救市政策，能少一點“擠牙膏”，多一點“大動作”，用足夠的力度打破當(dāng)前的悲觀循環(huán)。

只有這樣，才能讓購房者重新敢買房，讓房地產(chǎn)從業(yè)者重新有信心，讓房地產(chǎn)市場真正迎來轉(zhuǎn)折點。

畢竟，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，不僅關(guān)乎行業(yè)本身，更關(guān)乎每一個人的生活和整個經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。