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以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

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房姐，您好，我們最近在糾結(jié)橡樹(shù)灣要不要下手買(mǎi)，價(jià)格確實(shí)下來(lái)了不少了，有點(diǎn)心動(dòng)，但是也有點(diǎn)擔(dān)心，想聽(tīng)聽(tīng)您的看法！

房姐回復(fù)：

開(kāi)門(mén)見(jiàn)山：橡樹(shù)灣適合自住剛需/改善，謹(jǐn)慎短期投資，如果你是自住，選對(duì)房源、談好價(jià)格，我覺(jué)得不是不能考慮，畢竟橡樹(shù)灣算是是海淀西北部的優(yōu)等生了，現(xiàn)在價(jià)格下來(lái)這么多了，確實(shí)跌出性?xún)r(jià)比了！

核心邏輯

1. 地段+產(chǎn)業(yè)雙錨，毗鄰中關(guān)村科學(xué)城，聚集百度等巨頭，是板塊價(jià)值壓艙石。承接互聯(lián)網(wǎng)科創(chuàng)高收入人群，橡樹(shù)灣的流通速度還是很快的，流動(dòng)性顯著優(yōu)于全市平均值。

2. 配套成熟，萬(wàn)象匯，海淀實(shí)驗(yàn)二小，13號(hào)線/昌平線+京藏/京新雙高速，通勤便捷。

3. 大盤(pán)品質(zhì)標(biāo)桿，物業(yè)與社區(qū)維護(hù)到位，在沒(méi)有建發(fā)海晏和臻澐之前，橡樹(shù)灣在清河一帶長(zhǎng)期是品質(zhì)一哥，同板塊除了世華龍樾無(wú)直接競(jìng)品。

4. 價(jià)格深度回調(diào)：從高點(diǎn)回落明顯，部分房源到7-9萬(wàn)/㎡區(qū)間，性?xún)r(jià)比凸顯。

客觀缺點(diǎn)

價(jià)格透支的原因，前期漲幅大，是基于清河產(chǎn)業(yè)的背景以及橡樹(shù)灣品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，所以吸引了很多投資客戶(hù)，導(dǎo)致前幾年價(jià)格躥的過(guò)高了，當(dāng)前處于擠泡沫階段，相當(dāng)于病后修復(fù)中，短期難暴漲，但近期橡樹(shù)灣的成交數(shù)據(jù)明顯感覺(jué)在探底中。

學(xué)區(qū)非頂級(jí)，實(shí)驗(yàn)二小非海淀第一梯隊(duì)，升學(xué)上限有頂。

客戶(hù)畫(huà)像

1. 核心客群：西二旗/上地/中關(guān)村科創(chuàng)家庭，重視品質(zhì)與教育，預(yù)算800-1500萬(wàn)+，追求品質(zhì)與配套。

2. 次選客群：海淀高校教職工，看重人文氛圍與成熟配套，長(zhǎng)期自住為主。

3. 謹(jǐn)慎客群：純投資、短期持有（這波客戶(hù)現(xiàn)在是最難受的，尤其是在21.22年入手的，正是這批閉眼入的投資客戶(hù)，促使了橡樹(shù)灣當(dāng)年瘋狂上漲的原因）。

所以，結(jié)論就是，自住優(yōu)先，投資慎入，當(dāng)前的價(jià)格確實(shí)不高，是不是底部，我真說(shuō)不好，自住的建議可以把時(shí)間軸拉長(zhǎng)幾年看，漲了也不賣(mài)，虧了也不賣(mài)，奔著這個(gè)心態(tài)去，可能就沒(méi)這么糾結(jié)了。

最近市場(chǎng)在不斷的釋放一些小利好，積少成多，確實(shí)對(duì)市場(chǎng)有一定的作用，但是想要推波大助瀾，目前還達(dá)不到。

所以對(duì)于近期想出手但又拿不準(zhǔn)的，我建議大家參考這幾個(gè)指標(biāo)：

1.對(duì)標(biāo)你關(guān)注的小區(qū)近期成交量、成交價(jià)、掛牌量，如果庫(kù)存依然很大，去化也慢，那就再等等。

2.產(chǎn)品端，城六區(qū)外就踏踏實(shí)實(shí)做一個(gè)等等黨，城六區(qū)內(nèi)，東西城的學(xué)區(qū)房，按需購(gòu)買(mǎi)，非學(xué)區(qū)屬性的房子看產(chǎn)品，如果產(chǎn)品過(guò)硬，且去化快、庫(kù)存少，擇機(jī)入手。

很多人問(wèn)，市場(chǎng)的走向，我真的不想回答這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)楹茈y判斷準(zhǔn)，任何一個(gè)外部因素和內(nèi)部因素都會(huì)對(duì)市場(chǎng)有影響，所以只能是結(jié)合你的需求和產(chǎn)品雙重分析，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案！

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