于賀州市昭平縣，花費將近百萬元買下一棟鄉(xiāng)鎮(zhèn)自建房，聽起來好似一場豪賭。在阿里拍賣上，有一處處于原鞏橋鄉(xiāng)、現(xiàn)黃姚鎮(zhèn)的六層房產(chǎn)，以83.2萬元起拍價很快成交，圍觀者心中最大的疑問便是：這位競得者是撿到了寶貝，還是承接了一個燙手難拿的山芋？從表面來看，2405元/平方米的單價早已超越縣城好多自建房，并且土地還是未補繳出讓金的劃撥性質(zhì)。這筆交易的背后，并非能用一個簡答的“值”與否和“不值”與否來進(jìn)行概括，它更像是一面鏡子，這面鏡子能夠折射出鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)價值評估里那些被忽視掉的復(fù)雜維度。

單價背后的價值迷宮：數(shù)字之外的真正成本

83.2萬元的起拍價，經(jīng)折算，得出每平方米2405元的金額。單獨看這個數(shù)字，于昭平縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境里，確實不算低。然而房產(chǎn)評估絕非是簡單易于理解的數(shù)學(xué)題目。此棟房子處于鞏橋圩的沿街優(yōu)質(zhì)地段，一樓當(dāng)前是藥店，其隔壁是粉店，這證實了這里擁有穩(wěn)定的商業(yè)氛圍以及客流基數(shù)。這種“前店后宅”或者“下商上住”的混合形態(tài)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)核心圩鎮(zhèn)屬于極具生命力的資產(chǎn)模式。其商業(yè)部分能夠產(chǎn)生持續(xù)不斷的租金收益，用來抵消部分持有成本，這是僅僅具備居住屬性的自建房所無法相比較的。

然而，公告清晰表明土地是處于劃撥性質(zhì)的，這可是此次拍賣里最為關(guān)鍵的“價格刺客”。競得者后續(xù)得補繳土地出讓金，這筆費用說不定會頗為可觀，并且有著不確定性。最終實際成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于83.2萬元。所以，探討單價是不是過高，一定要構(gòu)建在“土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變后的總成本”這個基礎(chǔ)之上。忽視這點，任何有關(guān)單價的討論都沒了意義。

區(qū)域勢能的價值重估：傍上黃姚古鎮(zhèn)的流量紅利

屬于房產(chǎn)所在地范疇的鞏橋鄉(xiāng)，在2005年的時候，已經(jīng)并入到黃姚鎮(zhèn)了，就是這樣的狀況，而那座房子距離聲名遠(yuǎn)揚的黃姚古鎮(zhèn)也就僅僅2公里左右遠(yuǎn)。這樣的地理位置所包含的信息是極其重要的。黃姚古鎮(zhèn)身為已成熟的旅游目的地，它的輻射效應(yīng)正持續(xù)不斷地向外擴散。處于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房產(chǎn)，特別是那種同時具備居住以及潛在商業(yè)空間的資產(chǎn)，它的價值邏輯正在發(fā)生極為深刻的變化。

它不再單單是供本地居民生活所用的居住之處 ，而是有了能夠承接旅游溢出需求的潛在可能 。比如說 ，可以改造成民宿 、獨具特色的商鋪 、餐飲場所或者旅游服務(wù)站點 。這種從 “鄉(xiāng)鎮(zhèn)功能 ”朝著 “景區(qū)配套 ”進(jìn)行的潛在角色變換 ，給資產(chǎn)價值帶來了極大的想象余地 。競拍者所看重的 ，也許正是這份與核心旅游資源相鄰而產(chǎn)生的 “未來期權(quán) ” 。在消費不斷升級以及鄉(xiāng)村旅游一直熱度很高的大環(huán)境下 ，這種區(qū)位價值或許正處于上升通道的起始點 。

資產(chǎn)瑕疵與機會的辯證：風(fēng)險清單即是談判籌碼

這次進(jìn)行拍賣的那些資產(chǎn)，存在著好幾處十分明顯的瑕疵，其中土地屬于劃撥的性質(zhì)，拍賣涵蓋的范圍僅僅只是一到四層，公告聲稱是六層，然而實際上只拍賣一到四層，五到六層的狀態(tài)并不明確，房屋還沒有完成騰空，里面有人居住。在傳統(tǒng)的視角下面，這絕對是屬于風(fēng)險十足的要點，可以將大部分普通的買家給勸退 。

可是，就那些具備經(jīng)驗的投資者來講呀，明明白白的瑕疵常常是意味著機會的。這些因素一塊兒壓制了資產(chǎn)的起拍價，還壓制了競拍熱度呢，結(jié)果導(dǎo)致最終僅僅只有一人報名，并且是以底價成交的。對于這位獨一無二的競得者而言，他所面對的并非是一場激烈的價格戰(zhàn)呀，而是一回跟資產(chǎn)復(fù)雜現(xiàn)狀的冷靜對賭呢。他得精確計算補繳土地出讓金的成本，得算出解決高層產(chǎn)權(quán)或者違建問題的時候所可能要支出開銷，還得算出騰空房屋所需的談判以及時間成本呀。他若能對這些問題予以有效解決，那么最終所獲得的，會是一項產(chǎn)權(quán)清晰的資產(chǎn)，其位置優(yōu)越，功能完整，且實際取得成本或許依舊低于市場同類資產(chǎn)。瑕疵，在此處變成了以較低門檻獲取優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的“入口” 。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)邏輯的變遷：從居住剛需到復(fù)合投資

這筆交易明確清晰無誤地標(biāo)志了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)價值評估體系有所進(jìn)展變化。以往，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自建房價值的關(guān)鍵核心要點在于居住面積、建筑所需成本以及鄰里之間和諧關(guān)系?，F(xiàn)在呢，類似黃姚鎮(zhèn)鞏橋圩這樣的實例情形表明，價值驅(qū)動相關(guān)因素已然呈現(xiàn)多種多樣變化：區(qū)位能級（是否處于經(jīng)濟或旅游活躍區(qū)）、功能混合度（是否具備商業(yè)潛力）、流量吸附力（周邊人流與消費強度）以及產(chǎn)權(quán)可完善度，共同構(gòu)成了新的價值坐標(biāo)系。

競得者以83.2萬的價格買入?？雌饋磉@個價格很高，可實際上他是在為這套全新的價值體系掏錢。他所支付的，不單單是磚瓦水泥這些物質(zhì)層面的東西。更是鞏橋圩核心街區(qū)的攤位所具備的價值，還有黃姚古鎮(zhèn)2公里距離帶來的區(qū)位溢價。以及一層臨街商鋪所擁有的現(xiàn)金流生成能力，這其實更像是一筆基于復(fù)合回報預(yù)期的投資行為，而并非單純的消費性質(zhì)的購房舉動。

結(jié)論：沒有絕對的撿漏，只有認(rèn)知的差價

回來至開始的那個問題，這究竟是趁機低價獲得還是以高價去接手呢，答案也許處于兩者的中間地帶，更為精準(zhǔn)來講，這是由競得者的身份、能力以及規(guī)劃來決定的。

倘若買主是毫無經(jīng)驗的普通購房者，面對后續(xù)的土地出讓金，面對產(chǎn)權(quán)瑕疵，面對騰房問題，他或許會舉步維艱，最終付出高昂代價，這無疑仿若“高價接手”。但要是買主是一位熟悉本地政策的投資者，是善于處理復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系知曉其風(fēng)險的投資者，是對黃姚周邊旅游商業(yè)生態(tài)有著深刻理解的投資者，那么他極有可能經(jīng)由專業(yè)手法操作，把瑕疵逐個化解掉，最終以一個整體上具備性價比的總成本，鎖定一處區(qū)位絕佳的資產(chǎn)，鎖定一處帶有穩(wěn)定租金收益的資產(chǎn)，鎖定一處具備增值潛力的資產(chǎn)。對他來講，這就是一回成功的“認(rèn)知撿漏”。

這場拍賣最終給我們提了個醒，在當(dāng)下信息越來越透明的狀況下，公開的拍賣市場里已經(jīng)很少有憑著純粹的信息差去“撿漏”的情況了。更多的“漏”，是存在于對復(fù)雜信息的處理能力之中，對瑕疵風(fēng)險的化解能力之中，以及對資產(chǎn)潛在價值的重估能力之中的。競得者所賭的并非運氣，而是自身的專業(yè)判斷以及執(zhí)行效率。這棟價值83.2萬元的黃姚鎮(zhèn)自建房，它的成交并非交易的終結(jié)，而是一切價值考驗的真正起始。