在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前兩天，我發(fā)了篇文章《超重磅會(huì)議說(shuō)了啥？明年的樓市，別想太多了》，大致觀點(diǎn)是明年的樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)跟今年基本相似，大致方向不會(huì)變，區(qū)別只在于速度快慢和力度大小而已。

有的讀者不同意，留言說(shuō)接下來(lái)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)打我的臉。這個(gè)說(shuō)法屬于缺乏常識(shí)，因?yàn)橹芤坏臅?huì)議研究的就是經(jīng)濟(jì)工作，部署的就是明年的工作方針，周四的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是不可能脫開(kāi)周一會(huì)議通稿的結(jié)論范圍的，頂多就是更加聚焦、更加細(xì)化。如果真有變化，那打的可不是我的臉啊！

果不其然，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議通稿出來(lái)之后，我對(duì)明年樓市的判斷更加堅(jiān)定了。在這里我再重申一遍：從會(huì)議通報(bào)內(nèi)容里，我預(yù)計(jì)明年的樓市仍會(huì)以軟著陸為主，沒(méi)有大放水，也不會(huì)反彈。話就放在這里，歡迎明年這時(shí)候讀者來(lái)打臉。

我做出這個(gè)判斷，并不是無(wú)腦空喊，而是有邏輯推理依據(jù)的。不如我們來(lái)看看大會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)方面到底是怎么部署的。

我先說(shuō)最重要的一點(diǎn)，與過(guò)往的表述相比，這次的會(huì)議有很多地方都體現(xiàn)出一個(gè)結(jié)論，那就是操盤手認(rèn)為穩(wěn)樓市已經(jīng)取得了一定成果，救樓市的迫切性在下降，重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能在降低。

這個(gè)結(jié)論幾乎板上釘釘，并非臆測(cè)。我們可以看看對(duì)于穩(wěn)樓市的表述，去年大會(huì)說(shuō)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，今年換成了“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，大家可以對(duì)比一下哪個(gè)力度更大、程度更急切。

很明顯今年大會(huì)不但去掉了“持續(xù)”“推動(dòng)”等詞，甚至沒(méi)有提“止跌”兩個(gè)字。從兩段表述的對(duì)比來(lái)看，很明顯操盤手認(rèn)為止跌已經(jīng)不是現(xiàn)在工作的重心。這是不是可以看作上一段的止跌回穩(wěn)工作已經(jīng)圓滿完成了呢？我很難不這么想。

還有一點(diǎn)我在之前的文章里講過(guò)，去年的會(huì)議特別提出了“超常規(guī)”，這個(gè)詞今年4月還在提，但這次的會(huì)議并沒(méi)再繼續(xù)提，取而代之的是增加了“跨周期”的提法。

不再超常規(guī)，說(shuō)明要按常規(guī)的辦法來(lái)；跨周期的意思就是要跳出當(dāng)下，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看待當(dāng)下的問(wèn)題。很明顯操盤手覺(jué)得現(xiàn)在的局面相比年初和4月來(lái)說(shuō)是有所改善的。

我們基本可以從大會(huì)通稿里讀出，上面對(duì)于目前的經(jīng)濟(jì)工作，并不認(rèn)為有強(qiáng)刺激的必要。對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度也是相似的，換句話說(shuō)，不要指望救市力度會(huì)有多大。

我們?cè)賮?lái)看看明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)有什么變化。這里借用一張網(wǎng)上做好的圖，可以清晰對(duì)比最近五年的經(jīng)濟(jì)工作方針變化。

對(duì)比最近5年的經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，我們可以看出，明年的經(jīng)濟(jì)工作仍然保持穩(wěn)中求進(jìn)的基調(diào)不變。在重點(diǎn)工作任務(wù)的排序上，拉動(dòng)內(nèi)需、科技創(chuàng)新和改革開(kāi)放一直把持著主要任務(wù)前四名；而后四名里城鄉(xiāng)融合、綠色低碳和保障民生的順序也基本沒(méi)變。今年最大的改變，就是把連續(xù)三年放在第五位的化解防范重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，丟到了最后一位。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，這次大會(huì)跟前幾年相比，重點(diǎn)任務(wù)的最大變化，就是降低了化解防范重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)的優(yōu)先級(jí)。

那么，大家可以重操中學(xué)語(yǔ)文課的技能，做個(gè)簡(jiǎn)單的閱讀理解。請(qǐng)問(wèn)在作者心里，現(xiàn)在重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，是比以前更大了呢，還是更小了呢？

而所謂重點(diǎn)領(lǐng)域，所有人都心知肚明，主要指的就是房地產(chǎn)。這可不是我瞎猜的，而是官方政策解讀會(huì)自己說(shuō)的。而且所有房地產(chǎn)相關(guān)的任務(wù)，都在風(fēng)險(xiǎn)章節(jié)里。

八是堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促各地主動(dòng)化債，不得違規(guī)新增隱性債務(wù)。優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

說(shuō)了這么多，我想不需要再做更多論證了。事情明擺著，明年對(duì)于救樓市的政策，不需要有更多期待。大家都知道樓市的情況不是很好，但對(duì)于究竟不好到什么程度，可能不同的人有不同的感知。

這次的大會(huì)在房地產(chǎn)方面，布置了幾項(xiàng)任務(wù)，我們具體看看再解讀。

一是“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。控增量主要應(yīng)該是集中在供地上，去庫(kù)存就是收購(gòu)存量土地和存量商品房，這都是既往工作的延續(xù)，沒(méi)什么可說(shuō)的。

這次會(huì)議明確提出鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障房，比之前的說(shuō)法更明確了。從去年到今年，各地政府沒(méi)少收購(gòu)存量土地和存量商品房，但這些地和房收來(lái)干嘛，民間還有不同的聲音。比如之前有讀者就給我留言，認(rèn)為我說(shuō)政府會(huì)蓋保障房的想法是錯(cuò)的。

我想說(shuō)，這不是禿子頭上的虱子——明擺著的嗎？政府花了幾千億收購(gòu)住宅用地，收購(gòu)存量住宅，收來(lái)干嘛用？答案A：刨坑埋了。答案B：改成工業(yè)用房。答案C：用做保障房或者配套住宅。我覺(jué)得，腦洞正常的人都不會(huì)答錯(cuò)。

收購(gòu)存量住宅做保障房，我們之前的文章講過(guò)多次，這里不多說(shuō)了。需要提醒的是，對(duì)于樓市而言，保障房也好，商業(yè)住宅也罷，總之都是居住供應(yīng)，區(qū)別只在于甲方是地方政府還是開(kāi)發(fā)商而已。也就是說(shuō)，這件事對(duì)民生有利，對(duì)房企也有利，唯一就是對(duì)二手房?jī)r(jià)不那么有利。那些個(gè)人二手房東，想想你的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)得過(guò)保障房嗎？

二是“深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)'好房子'建設(shè)”。住房公積金制度改革已經(jīng)成為近兩年各地支持房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)政策，我過(guò)去也寫過(guò)，今年已經(jīng)從一線城市開(kāi)始，蔓延到很多地方。這次大會(huì)相當(dāng)于是給了個(gè)事后的認(rèn)證。至于明年的公積金制度改革會(huì)繼續(xù)深化到何種程度，我個(gè)人也不抱期待，最多是貸款額度進(jìn)一步提升、異地互認(rèn)互貸范圍更大。別聽(tīng)有的媒體吹噓，現(xiàn)在公積金的使用范圍幾乎已完全自由，拿來(lái)付首付、付月供、付房租、付契稅、付裝修，甚至取出來(lái)自由消費(fèi)都可以，再深化又能如何呢？

另一方面，“好房子”建設(shè)由此前的“扎實(shí)有力推進(jìn)”、“大力推進(jìn)”調(diào)整為“有序推動(dòng)”，這也是首次提出。不過(guò)也沒(méi)必要過(guò)度解讀，房子越好，價(jià)格越貴，總之跟救樓市沒(méi)什么關(guān)系。

三是“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。注意，去年的說(shuō)法是“推動(dòng)構(gòu)建”，今年的說(shuō)法是“加快構(gòu)建”，這說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建也將進(jìn)入新階段。什么是房地產(chǎn)發(fā)展新模式？很簡(jiǎn)單，我去年寫過(guò)很多次了，簡(jiǎn)言之就是雙軌制——市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。所以這一點(diǎn)跟前面強(qiáng)調(diào)收購(gòu)存量住宅做保障房是相呼應(yīng)的，也跟之前網(wǎng)上的小作文有所映照。

這幾條房地產(chǎn)相關(guān)的任務(wù)，都集中在供給側(cè)，沒(méi)有需求側(cè)。想想是不是挺有意思的？當(dāng)年遏制房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，所有的政策都是在需求端發(fā)力，什么限購(gòu)、限售、限價(jià)、五改二……現(xiàn)在穩(wěn)樓市的政策，卻全部都是在供給端發(fā)力。

需求端政策的特點(diǎn)就是來(lái)得快，比如當(dāng)年燕郊一限購(gòu)，所有樓盤立馬全部死翹翹——北京人買不了，本地人買不起。但需求端政策不解決根本問(wèn)題，供給端政策倒是管用，就是藥效有點(diǎn)慢，得等它慢慢傳遞到需求端才行。

其實(shí)，并不是說(shuō)現(xiàn)在不走需求端，而是當(dāng)年那些所有限制需求的政策，現(xiàn)在基本已經(jīng)全部放開(kāi)了。剩下的一點(diǎn)點(diǎn)，在“十五五”期間肯定也會(huì)全部放開(kāi)。這次會(huì)議也重申了，要“清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施”嘛。

總結(jié)一下，從大會(huì)內(nèi)容來(lái)看，上面對(duì)于穩(wěn)樓市的舉措基本上延續(xù)已有政策，明年的力度不會(huì)比今年更大。房地產(chǎn)的著陸會(huì)更穩(wěn)，不會(huì)太快也不會(huì)太慢。

那么，想買房或者想賣房的人，看看2025年的房?jī)r(jià)跟2024年的對(duì)比，也就知道自己該怎么做了吧。