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哈嘍，大家好，小林哥這篇國際評(píng)論分析房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)“冰火兩重天”，全國百城房?jī)r(jià)同比環(huán)比雙降，有人提出疑問，一線城市房?jī)r(jià)明明被認(rèn)定平穩(wěn)，剛發(fā)布的數(shù)據(jù)卻全不是，不少人都在追問答案，有意思的是，最近深圳灣總價(jià)數(shù)千萬元的豪宅成交喜報(bào)刷屏不斷，這些表象下的市場(chǎng)真相到底是什么？

數(shù)據(jù)矛盾的直觀沖擊：降價(jià)潮與豪宅熱并行

11月北京、上海、廣州的網(wǎng)簽成交量同步上漲，豪宅交易更是火爆異常，媒體報(bào)道顯示，上海前灘某頂豪項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率突破90%，千萬級(jí)房源被搶購一空，這樣的場(chǎng)景和房?jī)r(jià)下跌的數(shù)據(jù)形成鮮明反差。

這種看似矛盾的現(xiàn)象背后，藏著五大核心原因，提醒著所有人，千萬不要被表面數(shù)據(jù)帶偏判斷，當(dāng)下討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，多數(shù)人緊盯價(jià)格波動(dòng)，卻很少關(guān)注成交量變化。

以11月數(shù)據(jù)為例，深圳、北京、上海、廣州四座一線城市的成交套數(shù)均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，豪宅成交活躍度更高，部分豪宅項(xiàng)目的價(jià)格還在悄然上漲，但最終統(tǒng)計(jì)的城市整體均價(jià)反而呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

這種局部火熱、整體遇冷的怪象，并非單一因素造成，不少人以偏概全，拿單一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)全貌，卻忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是多重力量交織作用的結(jié)果，下面就來梳理一下這背后的市場(chǎng)邏輯。

五大推手拆解：揭開房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的底層邏輯

第一個(gè)關(guān)鍵原因是政策刺激退潮后的出貨潮，引發(fā)了價(jià)格踩踏，去年9月底房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，市場(chǎng)掀起一輪長(zhǎng)達(dá)四五個(gè)月的成交高潮，不少觀望者趁機(jī)入市，部分賣家也借著市場(chǎng)熱度順利完成交易。

但這半年多以來，沒有新的刺激措施出臺(tái)，此前被點(diǎn)燃的市場(chǎng)熱情逐漸冷卻，尤其是那些手握遠(yuǎn)郊大盤、新區(qū)房產(chǎn)的投資客，擔(dān)心后市行情進(jìn)一步冷清，紛紛選擇以價(jià)換量，加速出貨。

你降5萬元，我降10萬元，互相壓價(jià)的結(jié)果就是形成價(jià)格踩踏，直接拉低城市整體均價(jià)，制造出房?jī)r(jià)集體下跌的假象，就像環(huán)京地區(qū)的部分樓盤，短短數(shù)月內(nèi)單價(jià)下調(diào)數(shù)千元，大量投資客拋售房源的行為讓區(qū)域房?jī)r(jià)雪上加霜。

第二個(gè)推手是法拍房大量入市，制造了價(jià)格錨點(diǎn)的混亂，持續(xù)五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮，讓不少購房者陷入斷供困境，銀行手中的法拍房數(shù)量不斷增加，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，全國法拍房掛牌量連續(xù)多年保持高位，部分城市單月上架房源突破千套。

更關(guān)鍵的是，這些法拍房往往會(huì)給買房人形成“房子就該這么便宜”的邊際價(jià)格效應(yīng)，房子屬于不動(dòng)產(chǎn)，每套房源都有獨(dú)特性，樓層、朝向、戶型、裝修各不相同，價(jià)格本就該存在合理差異。

但現(xiàn)實(shí)情況是，只要小區(qū)里出現(xiàn)一套低價(jià)法拍房，其他房源就像被貼上貶值標(biāo)簽，買家會(huì)直接依據(jù)法拍房的價(jià)格對(duì)標(biāo)壓價(jià)，購房者這種不成熟的心態(tài)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的下行壓力。

第三個(gè)深層原因是好房子標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)，當(dāng)前國家一直在強(qiáng)化好房子的建設(shè)概念，我國房改以來建成的2.4億套住房中，大部分都不符合現(xiàn)在的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

新一代好房子不僅要求居住品質(zhì)過硬，還需具備高贈(zèng)送、高得房率、綠色節(jié)能等優(yōu)勢(shì)，這樣一來，那些老破舊的早期商品房自然被劃入淘汰梯隊(duì)，形成了明顯的產(chǎn)品鄙視鏈。

這類老破舊房源存量至少有2億套左右，占比不低，它們的價(jià)格持續(xù)走低，直接拉低了整體房?jī)r(jià)水平，比如一線城市的老舊小區(qū)，沒有電梯、戶型設(shè)計(jì)落后，掛牌數(shù)月無人問津，價(jià)格只能一降再降。

第四個(gè)不可忽視的原因是網(wǎng)絡(luò)輿論的唱衰風(fēng)，制造出恐慌情緒，不少網(wǎng)絡(luò)自媒體為了博取流量，無底線唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)，直播間里“房?jī)r(jià)必崩”“買房必虧”的口號(hào)喊得震天響。

一些房地產(chǎn)中介為了盡快拿到成交傭金，也刻意打壓業(yè)主信心，為了拉住房源，對(duì)賣家宣稱現(xiàn)在不降價(jià)未來就賣不出去，轉(zhuǎn)頭又對(duì)買家表示可以幫忙砍價(jià)，這種操作導(dǎo)致賣家爭(zhēng)相降價(jià)，買家持續(xù)觀望。

最終形成越跌越不敢買、越不敢買越跌的惡性循環(huán)，很多購房者原本有置業(yè)計(jì)劃，看到各種唱衰言論后，選擇暫停購房腳步，等待市場(chǎng)進(jìn)一步下跌。

第五個(gè)是容易被忽視的點(diǎn)，成交數(shù)據(jù)的滯后性誤導(dǎo)了市場(chǎng)判斷，房地產(chǎn)的成交周期相對(duì)較長(zhǎng)，這是公認(rèn)的事實(shí)，10月份公布的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)的往往是八九月份的成交情況，11月份的數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的則是九十月份的市場(chǎng)表現(xiàn)。

而深圳的真實(shí)市場(chǎng)情況是，11月到12月有多個(gè)豪宅項(xiàng)目集中入市，價(jià)格還出現(xiàn)了小幅回升，按照這個(gè)趨勢(shì)來看，12月份、明年1月份甚至2月份的成交均價(jià)，大概率會(huì)出現(xiàn)比較明顯的提升。

現(xiàn)在大家看到的房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)是市場(chǎng)企穩(wěn)前的階段性表現(xiàn)，數(shù)據(jù)的時(shí)間差讓很多人無法及時(shí)看到市場(chǎng)回暖的信號(hào)，只能被滯后的下跌數(shù)據(jù)影響判斷。

市場(chǎng)分化的底層邏輯：理性看待房地產(chǎn)的未來走向

上述五大原因交織在一起，造成了全國百城房?jī)r(jià)集體下跌的表象，但如果不局限于整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是聚焦具體城市、具體樓盤、具體戶型就會(huì)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)正在發(fā)生明顯分化。

位置優(yōu)越、品質(zhì)過硬的房子依然搶手，而那些地段偏遠(yuǎn)、房齡較老的房子，確實(shí)面臨著貶值壓力，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的二八定律，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)永遠(yuǎn)能穿越周期，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。

比如杭州錢江新城的改善型住宅，即便在市場(chǎng)調(diào)整期，依然能保持穩(wěn)定的成交和價(jià)格，而遠(yuǎn)郊的剛需盤則面臨去化難、價(jià)格跌的困境。

不過話說回來，未來如果沒有頂層設(shè)計(jì)的強(qiáng)力發(fā)力，沒有相關(guān)部門及時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，沒有對(duì)那些誤導(dǎo)輿論的黑嘴進(jìn)行制止，這種被扭曲的市場(chǎng)觀念恐怕還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

購房者和賣房者的信心也很難快速恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性研究者，始終堅(jiān)持不唱多也不唱空的原則，只努力還原事實(shí)的真相。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其健康發(fā)展關(guān)乎千家萬戶的切身利益，市場(chǎng)的分化不是終點(diǎn)，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的起點(diǎn)。

隨著好房子標(biāo)準(zhǔn)的普及，隨著市場(chǎng)秩序的不斷規(guī)范，隨著購房者理性意識(shí)的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將告別野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，進(jìn)入品質(zhì)為王、穩(wěn)健發(fā)展的新階段。