文｜鄧浩志

過(guò)去一周，廣州一口氣賣(mài)了近10宗地塊，全數(shù)交易，沒(méi)有流拍。表面看也算是好消息。首先說(shuō)說(shuō)周一交易的五宗地塊：南沙靈山島兩地塊，南沙開(kāi)建總價(jià)9億、7.5億拿下，樓面價(jià)分別為10283元/㎡、9977元/㎡；天河金融城東區(qū)地塊，珠江實(shí)業(yè)總價(jià)22億拿下，樓面價(jià)40800元/㎡；黃埔長(zhǎng)洲島02地塊，中交城投+科學(xué)城集團(tuán)總價(jià)28億拿下，樓面價(jià)18227元/㎡。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

從交易情況和交易價(jià)格，大致可以看出以下特征：

我在直播間預(yù)測(cè)過(guò)，不出所料，南沙地塊由地方國(guó)企拿下，可以理解為兜底行為。為什么區(qū)屬國(guó)企兜底？這是過(guò)去三年全國(guó)的普遍現(xiàn)象，是地方國(guó)企為地產(chǎn)財(cái)政的“輸血”行為。本質(zhì)上不是不想市場(chǎng)化交易，而是二三線城市，乃至大城市郊區(qū)土地市場(chǎng)都陷入了冰封。地方政府又想賣(mài)地，又想穩(wěn)住地價(jià)；而市場(chǎng)則是交易困難、房?jī)r(jià)不斷下滑，所以專(zhuān)業(yè)房企基本不敢碰郊區(qū)，尤其遠(yuǎn)郊。在核心城區(qū)土地基本能推盡推、仍有財(cái)政收入缺口的情況下，只能找市屬公司兜底。但這只能是權(quán)宜之計(jì)：后續(xù)這些項(xiàng)目怎么開(kāi)發(fā)？獲得的企業(yè)有沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)？會(huì)不會(huì)陷入滯銷(xiāo)乃至虧損？都是重大疑問(wèn)。但在著急的情況下，只能先顧眼前；以后的問(wèn)題以后再考慮，或許由以后的人去解決。

金融城地塊珠實(shí)謀劃已久，獲得也是意料之中。地塊很好，至少?zèng)]有銷(xiāo)售壓力。至于盈虧，具體還要看市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)。

黃埔屬于近郊，有一定市場(chǎng)，但長(zhǎng)洲島屬于新板塊，前景不甚明朗。這個(gè)項(xiàng)目是半市場(chǎng)行為，前途不太樂(lè)觀。聯(lián)合獲得的企業(yè)，一家做地產(chǎn)但專(zhuān)業(yè)程度一般，另一家也屬地方國(guó)企，沒(méi)啥開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，雖能提供政策和關(guān)系支持，但流程巨慢，很難不影響決策效率。

最后再補(bǔ)充一下：12月12日，廣州又交易了一批遠(yuǎn)郊土地，大部分仍由地方國(guó)企拿下，比如增城城投、花都城投、花都城建拿下屬地地塊。雖然個(gè)別企業(yè)具有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但總體情況與第一點(diǎn)描述類(lèi)同。另外兩宗市場(chǎng)化交易的項(xiàng)目額度非常小，一個(gè)3億，一個(gè)1億；樓面地價(jià)方面，從化地塊為5000元/㎡，增城地塊為8500元/㎡。這一成交價(jià)格，也說(shuō)明拿下的企業(yè)判斷所在片區(qū)房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

總的來(lái)說(shuō)，這次9塊地中至少有4塊是地方國(guó)企兜底，只有一家半企業(yè)是專(zhuān)業(yè)做地產(chǎn)的，分別為珠江實(shí)業(yè)+聯(lián)合拿地的中交。這說(shuō)明專(zhuān)業(yè)房企對(duì)核心城區(qū)以外的土地依舊沒(méi)有熱情，廣州樓市土地市場(chǎng)復(fù)蘇之路依舊漫漫。