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@_iam_nancyyy

小紅書@_iam_nancyyy，分享可以HK搞錢經(jīng)驗(yàn)

作為一名在香港生活多年的“港漂”，我深切理解內(nèi)地朋友對(duì)于資產(chǎn)配置的渴望——尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，尋找具有穩(wěn)定回報(bào)和保值潛力的資產(chǎn)類別顯得尤為重要。

香港房產(chǎn)因其國(guó)際地位、法治環(huán)境和資金流動(dòng)性，常被視為理想的投資選擇之一。

然而，市場(chǎng)信息紛繁復(fù)雜，不少內(nèi)地朋友因不熟悉本地市場(chǎng)細(xì)節(jié)，容易在宣傳話術(shù)下沖動(dòng)決策，最終購(gòu)入并不適合自己需求或投資目標(biāo)的物業(yè)。

近年來，我持續(xù)關(guān)注香港樓市動(dòng)態(tài)，也陪伴不少朋友看過房子，積累了一些心得。

在此，我想從一個(gè)長(zhǎng)期居住者的務(wù)實(shí)角度，分享幾點(diǎn)關(guān)鍵建議，希望能幫助大家更清醒地評(píng)估，做出明智的抉擇。

01

地段為王：選擇抗跌保值的核心區(qū)域

地段為王：選擇抗跌保值的核心區(qū)域

香港地小人稠，地段的價(jià)值差異遠(yuǎn)比內(nèi)地城市懸殊。所謂“l(fā)ocation, location, location”在這里是金科玉律。根據(jù)過去幾年的市場(chǎng)表現(xiàn)，尤其是經(jīng)歷社會(huì)事件和疫情沖擊后的韌性來看，我強(qiáng)烈推薦以下三個(gè)區(qū)域，它們共同的特點(diǎn)是租務(wù)需求旺盛、空置率低、配套成熟，且擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源。

1. 首選中西區(qū)

這或許是香港最具標(biāo)志性的傳統(tǒng)核心區(qū)。它不僅涵蓋中環(huán)、上環(huán)、西環(huán)等商務(wù)與生活區(qū)，更是許多國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)公司和領(lǐng)事館的所在地。

選擇中西區(qū)，你購(gòu)買的遠(yuǎn)不止是一處房產(chǎn)，更是一種稀缺的“身份標(biāo)簽”和極致的生活便利。這里云集眾多頂級(jí)名校（即所謂的“校網(wǎng)”），對(duì)于有子女教育規(guī)劃的家庭吸引力巨大。

更重要的是，中西區(qū)擁有全港最穩(wěn)定和高端的外籍人士及專業(yè)人士租賃市場(chǎng)，這意味著你的投資物業(yè)容易出租，且租金回報(bào)相對(duì)堅(jiān)挺。

香港社會(huì)在一定程度上確實(shí)存在“地段勢(shì)利”的文化，中西區(qū)的地址本身就能為你的資產(chǎn)增添一層無形的價(jià)值。

堅(jiān)尼地城Imperial Kennedy 高層海景房

(呎價(jià)僅僅2w出頭！)

2. 次選灣仔區(qū)

灣仔是中西區(qū)的自然延伸，兼具商業(yè)活力和生活氣息。它毗鄰金鐘、銅鑼灣，交通四通八達(dá)，地鐵、電車、巴士網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達(dá)。灣仔同樣擁有優(yōu)秀的校網(wǎng)，區(qū)內(nèi)新舊物業(yè)交錯(cuò)，選擇面更廣。這里的租客群體廣泛，從本地白領(lǐng)到外派家庭都有，租賃市場(chǎng)非?；钴S。相對(duì)于中西區(qū)純粹的核心地位，灣仔提供了稍高的性價(jià)比和更濃郁的生活社區(qū)感，是自住和投資平衡的絕佳選擇。

3. 再次是南昌站周邊（西九龍）

這是新興區(qū)域中的佼佼者。隨著高鐵西九龍站的開通以及周邊商業(yè)項(xiàng)目的逐步落成，該區(qū)域的交通樞紐地位和商業(yè)潛力日益凸顯。南昌站屬于深水埗區(qū)，但憑借港鐵優(yōu)勢(shì)，吸引了大量在中環(huán)、九龍東工作的年輕專業(yè)人士。該區(qū)樓齡較新，社區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代，且單價(jià)相對(duì)核心區(qū)有優(yōu)勢(shì)。雖然傳統(tǒng)名校資源不及上述兩區(qū)，但其巨大的租賃需求和良好的增長(zhǎng)前景，使其成為預(yù)算相對(duì)有限，但仍希望捕捉增長(zhǎng)潛力的投資者的優(yōu)選。

南昌站地鐵上蓋網(wǎng)紅盤匯璽高層開揚(yáng)海景

02

樓齡的智慧：不必迷信“新房”

內(nèi)地購(gòu)房者常有“喜新厭舊”的傾向，但在香港，樓齡需要更辯證地看待。

“新樓”的面積陷阱：近年來香港的新建住宅，尤其是市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，受制于地價(jià)和建筑條例，出現(xiàn)大量“納米樓”、“劏房盤”。更關(guān)鍵的是，香港的建筑面積計(jì)算方式曾發(fā)生變化，導(dǎo)致同樣標(biāo)注的建筑面積，新樓的實(shí)用面積可能比舊樓縮水10%甚至更多。花大價(jià)錢買一個(gè)“鴿子籠”，自住體驗(yàn)壓抑，未來轉(zhuǎn)手也難有競(jìng)爭(zhēng)力。

“舊樓”的價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)：香港樓宇質(zhì)量普遍較高，保養(yǎng)良好的20年樓齡物業(yè)，無論內(nèi)部結(jié)構(gòu)、公共空間還是物業(yè)管理，都可能優(yōu)于某些新樓。更重要的是，這類物業(yè)通常實(shí)用率更高，空間感更佳。

把握“黃金樓齡”窗口：需要警惕的是，香港的樓宇大約在40年左右需要進(jìn)行大規(guī)模檢修或更新（如外墻、水管、電梯等）。當(dāng)樓齡逼近30年時(shí)，市場(chǎng)對(duì)其未來大修費(fèi)用的擔(dān)憂會(huì)反映在價(jià)格上，且銀行按揭貸款條件可能收緊，影響其流動(dòng)性。因此，樓齡在20年以內(nèi)的二手樓，往往是綜合性價(jià)比最高的選擇。它既避免了新房的價(jià)格泡沫和面積陷阱，又離大修周期尚有較長(zhǎng)時(shí)間，處于資產(chǎn)狀態(tài)的“黃金時(shí)期”。

03

面積與戶型：小而美才是硬道理

香港的居住空間珍貴，在戶型選擇上必須遵循本地市場(chǎng)的真實(shí)供需邏輯。

首選300平方呎左右的一房一廳：這個(gè)戶型是市場(chǎng)的“硬通貨”。從投資角度看，總價(jià)門檻相對(duì)較低（通常在600-1000萬港元區(qū)間），流動(dòng)性好。從租賃市場(chǎng)看，這是單身專業(yè)人士、年輕情侶或小家庭最主流的需求戶型，租售比（租金回報(bào)率）通常表現(xiàn)最佳。從自住角度，經(jīng)過合理設(shè)計(jì)，300呎的一房一廳足以舒適地容納1-2人生活，空間利用效率高。

東邊街9號(hào)288呎一房一廳戶型圖——流通性最好的房

謹(jǐn)慎對(duì)待三房及以上大單位：這類物業(yè)總價(jià)高昂，動(dòng)輒數(shù)千萬港元，將絕大部分投資者擋在門外。其租賃需求面非常窄，通常只有少數(shù)外籍高管家庭或本地富裕家庭會(huì)考慮，空置風(fēng)險(xiǎn)較大，租售比往往偏低。除非自身家庭人口多且預(yù)算極其充足，否則從投資效率角度考慮，大戶型并非好選擇。

04

新增原則：警惕遠(yuǎn)期樓花風(fēng)險(xiǎn)

近期市場(chǎng)波動(dòng)加劇，給購(gòu)房增加了一項(xiàng)重要原則：盡量不購(gòu)買交樓期超過三個(gè)月的“遠(yuǎn)期樓花”（期房）。

不確定性過高：從購(gòu)買到收樓期間，市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、個(gè)人財(cái)務(wù)狀況都可能發(fā)生巨大變化。樓花的定價(jià)在發(fā)售時(shí)鎖定，若市場(chǎng)下行，你將成為“站崗”的冤大頭；即便市場(chǎng)上漲，發(fā)展商也可能通過各種補(bǔ)充條款保留調(diào)整空間。

“所見即所得”最穩(wěn)妥：在當(dāng)前環(huán)境下，強(qiáng)烈建議只考慮現(xiàn)樓或即將收樓的“準(zhǔn)現(xiàn)樓”。你可以實(shí)地考察物業(yè)的景觀、日照、建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境，核實(shí)管理費(fèi)和已存在的維修基金情況，避免規(guī)劃圖與現(xiàn)實(shí)之間的“想象落差”。購(gòu)買現(xiàn)樓，資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)立即落地，無需承擔(dān)漫長(zhǎng)的等待期和其間的不確定性。

05

回歸價(jià)值，理性計(jì)算

佐敦臻爾，關(guān)鍵日期2027年6月30日，樓花期18個(gè)月

總而言之，對(duì)于內(nèi)地來港置業(yè)的朋友，我的核心建議是：放下對(duì)“新、大、炫”的執(zhí)念，回歸到地段價(jià)值、租賃需求、實(shí)用率和流動(dòng)性這些基本面。

以總價(jià)600萬至800萬港元的預(yù)算，完全可以在中西區(qū)覓得一套樓齡適中、實(shí)用面積約300呎的一房一廳優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)。相比起那些總價(jià)相近、但地處偏遠(yuǎn)、配套匱乏、面積縮水的“網(wǎng)紅”新盤跑道房，前者無論是從當(dāng)下的自住便利性、租金回報(bào)的穩(wěn)定性，還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的資產(chǎn)保值與升值潛力來看，價(jià)值都更為扎實(shí)。

堅(jiān)尼地城Kennedy38，一房一廳總價(jià)900w港幣，

呎租超過85元/呎

在香港置業(yè)，是一次重要的資產(chǎn)配置決策。它不應(yīng)基于一時(shí)的營(yíng)銷熱潮或?qū)Α跋愀鄯慨a(chǎn)”這個(gè)抽象概念的盲目追捧，而應(yīng)建立在扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研、清晰的個(gè)人需求規(guī)劃和冷靜的價(jià)值判斷之上。

希望這些來自“港漂”前線的實(shí)用Tips，能助你在香港樓市中行穩(wěn)致遠(yuǎn)，做出不負(fù)時(shí)光與財(cái)富的明智選擇。

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表“港房湯姆”平臺(tái)意見。

實(shí)際上呢，我們這次邀請(qǐng)的作者雖并非房產(chǎn)持有者，但她通過大量實(shí)地看房、市場(chǎng)調(diào)研，形成了自己獨(dú)到而務(wù)實(shí)的“買房觀”。她的觀察和建議，來自一線經(jīng)驗(yàn)和持續(xù)學(xué)習(xí)，也希望能為大家?guī)韱l(fā)。

如果你讀完這篇文章，對(duì)買房有了新的想法，或是有具體疑問、想了解某個(gè)樓盤，都?xì)g迎隨時(shí)添加我的微信。我很樂意成為你身邊那位隨時(shí)在線的咨詢伙伴，陪你一起買對(duì)好房。

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