未來一半中國(guó)人要擠去幾個(gè)城市，房?jī)r(jià)必漲！

這類觀點(diǎn)最近在各大平臺(tái)刷屏，雪球發(fā)布的《2025-2030人口凈流入預(yù)測(cè)》似乎給出了佐證：

深圳、杭州、成都等核心城市年均人口增量超8萬(wàn)，而近200個(gè)地級(jí)市已陷入人口凈流出。

但當(dāng)我們把目光從流量轉(zhuǎn)向質(zhì)量，會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂報(bào)復(fù)性反彈更像空想，真正的樓市邏輯正在發(fā)生深刻變化。

先厘清人口流向的真相：不是擠向幾個(gè)城市，而是聚向三類高地。

第一類是科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)樞紐，深圳年均新增5000家高新技術(shù)企業(yè)，人工智能、新能源產(chǎn)業(yè)形成人才磁場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來五年年均凈流入超 15 萬(wàn)人。

杭州靠阿里生態(tài)圈與直播電商閉環(huán)，2024年人口增量達(dá)18萬(wàn)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)人才密度全國(guó)第一。

第二類是區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心，成都以2119萬(wàn)常住人口坐穩(wěn)西部第一城，電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破5000億元，年均人口流入8-10萬(wàn)。

合肥憑借新能源與量子科技，2024年人口增量已達(dá)14.9萬(wàn)，穩(wěn)居中部榜首。

第三類是城市群節(jié)點(diǎn)，蘇州、寧波依托長(zhǎng)三角先進(jìn)制造與港口優(yōu)勢(shì)，人口吸引力直追省會(huì)城市。

但人口流入與房?jī)r(jià)反彈之間，隔著三道難以逾越的鴻溝。

首當(dāng)其沖的是政策紅線，房住不炒已從調(diào)控升級(jí)為制度，深圳 2025 年計(jì)劃籌建8萬(wàn)套保障房，杭州同步推進(jìn)6萬(wàn)套，這些房源價(jià)格比商品房低30% 以上，直接分流剛需。

還有 “限房?jī)r(jià)、限地價(jià)” 新規(guī)全面落地，上海浦東某地塊拍出時(shí)就鎖定未來售價(jià)，開發(fā)商根本沒有漲價(jià)空間。

購(gòu)買力瓶頸更現(xiàn)實(shí)，深圳關(guān)外新房均價(jià)仍達(dá)5.2 萬(wàn)/ 平，一套小三居總價(jià)超300萬(wàn)，而95后科創(chuàng)從業(yè)者平均月薪雖達(dá) 1.8 萬(wàn)，扣除房租后攢夠首付仍需5年以上。

央行數(shù)據(jù)顯示，核心城市年輕人口租房率已達(dá)72%，先租后買成主流，短期購(gòu)房需求難以集中釋放。

真正的樓市未來，是人口集中但房?jī)r(jià)分化的新常態(tài)。

三類房子可能受益于人口紅利：一是深圳南山、杭州未來科技城等科創(chuàng)核心區(qū)的80-100平米次新房，既能承接年輕剛需，又有產(chǎn)業(yè)背書。

二是成都、西安等區(qū)域中心的地鐵學(xué)區(qū)房，2024年這類房源成交占比已達(dá) 38%。

三是長(zhǎng)三角、珠三角衛(wèi)星城的改善型住宅，比如蘇州昆山依托上海外溢需求，房?jī)r(jià)已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

但報(bào)復(fù)性反彈注定落空，一方面，居民杠桿率已超70%，加杠桿空間有限。

另一方面，二手房掛牌量仍處高位，上海、杭州均突破15萬(wàn)套，買方市場(chǎng)格局難改。